OLG Düsseldorf Urteil vom 19.03.2013 - I-24 U 115/12

Leitsatz (amtlich)

1. Nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, der sich für Gewerberaummietverhältnisse aus § 242 BGB ergibt, darf der Vermieter nur angemessene und erforderliche Kosten umlegen, wobei ihm hierbei ein billiges Ermessen einzuräumen ist.

2. Der Mieter, der sich auf die Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots beruft, trägt nach allgemeinen Grundsätzen die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters. Deshalb ist es seine Sache, konkret vorzutragen, dass die entsprechenden Leistungen im maßgeblichen Zeitraum günstiger zu erlangen gewesen wären. Gelingt ihm das, hat allerdings der Vermieter darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot gleichwohl nicht verletzt ist.

3. Ist ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot festzustellen, hat der Vermieter den Mieter von der Umlegung nicht erforderlicher Kosten freizustellen.

Verfahrensgang

LG Wuppertal (Urteil vom 31.05.2012; Aktenzeichen 17 O 108/10)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 31.5.2012 verkündete Urteil der 17. Zivilkammer des LG Wuppertal teilweise abgeändert und unter Zurückweisung der weiter gehenden Berufung wie folgt insgesamt neu gefasst:

Die Beklagte wird unter Abweisung der weiter gehenden Klage verurteilt, an den Kläger 6.782,52 EUR nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22.12.2009 sowie vorgerichtliche Anwalts- und Kopierkosten i.H.v. 620,68 EUR nebst Zinsen i.H.v. acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 8.9.2010 zu zahlen.

Die Beklagte wird weiter verurteilt, an den Kläger 6.883,84 EUR nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 3.612,52 EUR seit dem 30.1.2009 bis zum 2.2.2011 und aus 6.883,84 EUR seit dem 3.2.2011 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen der Kläger zu 46 % und die Beklagte zu 54 %. Die Kosten des Berufungsverfahrens der Kläger zu 48 % und die Beklagte zu 52 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gegenstandswert für das Berufungsverfahren: 22.019,07 EUR

Gründe

Die zulässige Berufung ist bezogen auf die Position "Hausmeister" teilweise, bezogen auf die Position "Heizkosten" nicht begründet.

I. Hausmeister

1.a) Die in Ansatz gebrachten Hausmeisterkosten sind grundsätzlich umlagefähig. Die Parteien haben in § 4 Nr. 3 des Mietvertrags vereinbart, dass die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden und als solche die in § 27 II. BV genannten Kosten gelten, wozu auch die Kosten eines Hauswarts - soweit wie hier vorhanden - gehören. Mit diesem Verweis auf § 27 der II. Betriebskostenverordnung ist auch auf dessen Anlage 3 verwiesen, in der unter Ziff. 14. die umlagefähigen Kosten für den Hauswart dahin präzisiert werden, dass dazu die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen gehören, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen. Für die Berechtigung zur Umlegung von Hausmeisterkosten genügt diese Verweisung; eine nähere Präzisierung des Aufgabenbereich des Hausmeisters ist nicht erforderlich (vgl. BGH NJW 2013, 41; 2009, 2058; 2007, 3060; BGH NJW-RR 2004, 875) b) Dass dem Hausmeister im Streitfall solche Arbeiten übertragen waren, deren Kosten nach der genannten Vorschrift nicht auf den Mieter übergewälzt werden dürfen, ergibt sich weder aus dem Vertrag noch hat die Beklagte hierfür konkrete Anhaltspunkte dargetan; vielmehr trägt sie vor, der Hausmeister habe überhaupt keine Tätigkeiten entfaltet. Vor diesem Hintergrund ist der Kläger entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht gehalten, eine Stundenliste vorzulegen um darzustellen, in welchem Umfang die Tätigkeiten des Hausmeisters auf Instandhaltungs- oder Verwaltungsarbeiten entfallen.

2. Der Kläger hat im Zusammenhang mit der Beschäftigung des Hausmeisters den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nicht gewahrt.

a) Nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, der sich für Gewerberaummietverhältnisse aus § 242 BGB ergibt, darf der Vermieter nur angemessene und erforderliche Kosten umlegen, wobei ihm hierbei ein billiges Ermessen einzuräumen ist (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 535 Rz. 88; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rz. 520). Dabei betrifft das Gebot der sparsamen Bewirtschaftung nicht nur die Nebenkostenarten, sondern auch die Höhe der Kosten (vgl. Beyerle in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl., Kap. 11 Rz. 11). Der Vermieter muss zwar in Ausübung seines Ermessens nicht die billigste Lösung wählen, sondern kann bei seiner Entscheidung alle sachlichen Gesichtspunkte heranziehen (vgl. Beyerle, a.a.O., Rz. 10). Mit den Grundsätzen der ordentlichen Bewirtschaftung ist es aber nicht vereinbar, wenn sich der Vermieter etwa auf unangemessene, marktunüblich überhöhte Entgeltvereinbarungen mit Dritten einlässt (vgl. OLG Celle ZMR 1999, 2...