OLG Düsseldorf Urteil vom 30.06.2009 - I-24 U 179/08

Leitsatz (amtlich)

1. Der Mieter kann den Mietvertrag ohne vorausgehende Abmahnung kündigen, wenn ihm der Vermieter den Gebrauch zwar nur teilweise, aber dauerhaft entzieht und diesen Mangel hartnäckig leugnet (hier: anderweitige Vermietung von Park- und Zufahrtsflächen vor Lagerhalle).

2. § 545 Abs. 1 BGB kann in Geschäftsraum-Mietverträgen wirksam durch eine Formularklausel abbedungen werden.

3. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses durch schlüssiges Verhalten der Vertragspartner nach Ende der Mietzeit ist nicht anzunehmen, wenn der Vermieter den geltend gemachten Gebrauchsentzug nicht abstellt, der Mieter auf die Beseitigung des Mangels nicht verzichtet und auch die Miete nicht zahlt

Normenkette

BGB §§ 535, 543, 545

Verfahrensgang

LG Duisburg (Urteil vom 19.08.2008; Aktenzeichen 6 O 36/07)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird unter Zurückweisung seines weitergehenden Rechtsmittels und des Rechtsmittels des Klägers das am 19.8.2008 verkündete Urteil der 6. Zivilkammer des LG Duisburg teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird unter Abweisung der weitergehenden Klage verurteilt, an den Kläger 3.249,79 EUR nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 2.218,56 EUR seit dem 3.2.2003 und aus weiteren 1.031,23 EUR seit dem 3.3.2003 zu zahlen.

Die Kosten beider Rechtszüge werden dem Kläger zu 98 % und dem Beklagten zu 2 % auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger bleibt nachgelassen, die gegen ihn gerichtete Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des beizutreibenden Betrags abzuwenden, es sei denn die, die Gegenseite leistet vorher Sicherheit in gleicher Höhe.

Gründe

A. Der Kläger ist Eigentümer und Vermieter des Grundstücks K. Ring 17 in D., das in seinem Auftrag durch die P. KG seit dem 15.3.2002 verwaltet wird. Durch Mietvertrag vom 24.9.1999 (künftig: MV) vermietete der Kläger dem Beklagten, der einen Import-/Exporthandel für Dekor-, Geschenkartikel und Floristik betreibt, befristet bis zum 30.9.2004 zum Betrieb seines Gewerbes eine zuvor als "Cart-Bahn" genutzte Lagerhalle, bestehend aus sechs Segmenten mit einer Fläche von ca. 2.400 m² (künftig: Halle) nebst Sozialtrakt (Büroraum, Toilette) sowie gemäß Mietvertragsergänzung vom gleichen Tage (künftig: MV-Nachtrag) eine an die Halle angrenzende, ca. 800 m² große, vom übrigen Hof baulich nicht abgegrenzte "Lade- und Parkzone" gemäß dem diesem Mietvertrag beigefügten Lageplan (künftig: Lade- und Parkzone). Die Lade- und Parkzone ist dem Beklagten "zur ausschließlichen Nutzung" für das Abstellen sowie Be- und Entladen von Kraftfahrzeugen überlassen (MV-Nachtrag Nr. 2). Das Hallenrolltor befindet sich (von der Grundstückszufahrt aus betrachtet) an der Hofseite im zweiten Hallensegment.

Nach Vertragsschluss hat der Kläger zwei weitere Grundstücksgebäudeteile vermietet, nämlich eine Halle an die Betreiberin eines Getränkemarkts (künftig: Getränkemarkt) und einen Flachbau an den Betreiber eines Nachtclubs (künftig: Nachtclub). Die Getränkemarktmieterin und ihre Besucher benutzen die (einzige) Grundstückszufahrt, die im Bereich der Lade- und Parkzone liegt, zu der hin sich auch der für den Nachtclub geschaffene und (nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften) ständig freizuhaltende Notausgang öffnet. Der Getränkemarktbetreiberin sind im Anschluss an die Lade- und Parkzone ebenfalls Hofflächen vermietet worden. Seit dem Jahre 2001 streiten die Parteien wegen diverser, vom Beklagten geltend gemachter Mängel der Halle und wegen der Hofbenutzung durch Dritte. Ab Februar 2002 stellte der Beklagte die Mietzahlungen vollständig ein. Anfang März 2003 räumte er die Halle und

übergab dem Kläger am 11.3.2003 die Schlüssel. Im vorliegenden Rechtsstreit geht es um die Mieten von Januar 2003 bis September 2004.

Mit dem am 16.11.2006 bei Gericht eingegangenen und alsbald zugestellten Mahnbescheid hat der Kläger zwölf Monatsmieten (je 7.265,45 EUR) nebst monatlich gestaffelter Zinsen von Januar bis Dezember 2003 geltend gemacht. Im streitigen Verfahren hat er die Klage sodann für zehn Monate des Jahres 2003 erweitert auf monatlich 7.776,75 EUR (= Miete zzgl. 16 % MWSt zzgl. Betriebskostenvorauszahlung, künftig: Warmmiete) und insgesamt 77.767,50 EUR (10 Mon × 7.776,75 EUR) geltend gemacht, hat aber unverändert Zinsen aus dem erhöhten Monatsbetrag für zwölf Monate verlangt. Mit Schriftsatz vom 20.7.2007 hat er diese Klageerweiterung wieder zurückgenommen auf den schon (im Wesentlichen) mit dem Mahnbescheid geltend gemachten monatlichen Betrag (7.265,45 EUR+0,01 EUR = 7.265,46 EUR = Miete zzgl. MWSt ohne Betriebskostenvorauszahlung, künftig: Kaltmiete). Gleichzeitig hat er die Klage in Höhe dieses Monatsbetrags um neun Monate für den Zeitraum von Januar bis September 2004 erweitert. Mit Schriftsatz vom 18.1.2008 hat er schließlich hinsichtlich des Teilbetrags der Januarmiete 2003 i.H.v. 3.593,80 EUR den Rechtsstreit einseitig für erledigt erklärt, nachdem der Beklagte mit einer unstreitigen Gegenfo...