Entscheidungsstichwort (Thema)
Kündigung wegen vertragswidriger Nutzung einer Wirtewohnung
Verfahrensgang
Nachgehend
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des LG Frankfurt a.M. - 21. Zivilkammer - vom 15.9.2014 (Az. 2-21 O 47/14) wird zurückgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das erstinstanzliche Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung des Räumungs- und Herausgabeausspruchs durch Sicherheitsleistung in Höhe von 52.000,- EUR sowie die Vollstreckung des Kostenausspruchs durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil und diesem Beschluss zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des gleichen oder des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 48.000,- EUR festgesetzt.
Gründe
Die Berufung wird einstimmig zurückgewiesen, da sie keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordern und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist (§ 522 Abs. 2 ZPO). Im einzelnen gilt folgendes
I. Die Klägerin verlangt von der Beklagten Räumung und Herausgabe eines gewerblichen Mietobjekts, bestehend aus einer Gaststätte nebst Wirtewohnung in der ... straße ... in Stadt1, welches die Beklagte von der Rechtsvorgängerin der Klägerin durch Mietvertrag vom 28.9.2011 (Blatt 5 ff. der Akte) von Oktober 2011 an für die Dauer von zunächst zwei Jahren mit zwei Verlängerungsoptionen für die Beklagte für drei sowie fünf Jahre gemietet hatte. Der Mietzins für die Gaststätte beträgt 3.400,- EUR, der Mietzins für die Wohnung 600,- EUR zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen von 600,- EUR sowie 100,- EUR. Nachdem die Klägerin im Jahre 2012 auf ihrer Ansicht nach gegebene Vertragsverletzungen die Wohnung betreffend hingewiesen hatte, erklärte sie mit Anwaltsschreiben vom 19.12.2013 (Blatt 50 ff.) und nochmals mit Anwaltsschreiben vom 11.2.2014 (Blatt 10 f. der Akte) die fristlose Kündigung des Mietvertrages und forderte die Beklagte zur Räumung der Mietsache bis zum 28.2.2014 auf. Die Beklagte wies die Abmahnung und die Kündigung mit E-Mail vom 31.1.2014 (Blatt 53 der Akte) zurück und bot an, die Wirtewohnung zurückzugeben. Die Klägerin beruft sich insbesondere auf eine ihrer Ansicht nach vorliegende Überbelegung der Wohnung und deren gewerbliche Nutzung als Küche sowie auf eine Brandgefahr, die von dem Betrieb provisorischer Kochstellen mit Gas und der Lagerung von Kartonagen in der Küche ausgehe. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen.
Das LG hat nach Durchführung einer Beweisaufnahme durch Vernehmung des Zeugen1 die Beklagte durch Urteil vom 15.9.2014, ihr zugestellt am 16.9.2014, antragsgemäß verurteilt, das gewerbliche Mietobjekt in der ... straße ..., Stadt1, bestehend aus einer Wohnung im 1. OG links, bestehend aus einer Gesamtfläche von 45 qm, 2 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad, 1 Diele und 1 Kellerraum, und einer Gaststätte, bestehend aus einem Schankraum, Küchenraum und Toiletten, 1 Lagerkeller mit Lieferungsschacht von der ... straße, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, das Mietverhältnis der Parteien sei durch die außerordentliche Kündigung vom 11.2.2014 beendet worden. Auf das Mietverhältnis sei insgesamt Gewerberaum mietrecht anzuwenden, da das Übergewicht des Vertrages auf dem gewerblichen Teil liege. Ein außerordentlicher Kündigungsgrund liege darin, dass in der Wirtewohnung trotz Abmahnung unzulässigerweise ein Gewerbe betrieben worden sei. Nach der glaubhaften Aussage des Zeugen1 stehe mit hinreichender Sicherheit fest, dass es in der Wohnung insgesamt sechs Schlafplätze gegeben habe, in der Küche Kartons und Verpackungsmaterial gelagert worden seien, sich in der Küche Hängeschränke aus Edelstahl wie in Großküchen befunden hätten, ferner Gewürzdosen mit jeweils ca. einem halben Liter Inhalt, mehrere Kilo Schalotten, mehrere Kochtöpfe mit Inhalten von jeweils ca. 20 Litern und eine über eine Gasflasche betriebene Kochstelle mit zwei Gaskochern. Die Badewanne sei zu ca. 1/3 mit Kartoffeln gefüllt gewesen. Aus diesen Umständen sei auf den Betrieb einer gewerblichen Küche zur Herstellung von Speisen zu schließen. Mit dieser gewerblichen Nutzung der Küche liege ein Kündigungsgrund vor. Gewerbliche Aktivitäten, die über zusätzlichen Personenverkehr sowie Geruchsentwicklungen nach außen in Erscheinung träten, entsprächen nicht dem vereinbarten Mietzweck des Wohnens. Ferner könne eine Überbelegung der Wohnung entgegen § 7 des Hessischen Wohnun...