Entscheidungsstichwort (Thema)
Grundbuch: Eigentümerzustimmung nach § 12 WEG
Leitsatz (amtlich)
Zur Frage der Wirksamkeit einer Eigentümerzustimmung nach § 12 WEG im Grundbuchverfahren im Falle eines Eigentumswechsel vor Antragstellung beim Grundbuchamt
Normenkette
GBO § 29; WEG § 12
Verfahrensgang
AG Gelnhausen (Entscheidung vom 06.12.2017; Aktenzeichen LI-2552-10) |
Tenor
Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben.
Gründe
I. Im Bestandsverzeichnis des betroffenen Wohnungsgrundbuchs ist nach der Beschreibung des betroffenen Miteigentumsanteils und des Sondereigentums aufgeführt, dass für jeden Miteigentumsanteil ein besonderes Grundbuch angelegt ist (Blätter ..., ..., ..., ...). Weiter ist dort unter Bezugnahme auf etliche aufgeführte Bewilligungen verzeichnet, dass die Veräußerung der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf. Es folgt die Aufzählung von Ausnahmen von der Zustimmungspflicht. In Abt. I, lfd. Nr. 3, ist die hiesige Beteiligte zu 2. als Eigentümerin eingetragen.
Am 27.03.2017 hat der Verfahrensbevollmächtigte neben weiteren Urkunden eine Ausfertigung seiner notariellen Urkunde vom 25.07.2016, UR-Nr. .../2016, beim Grundbuchamt eingereicht und unter anderem die Eigentumsumschreibung beantragt. Ausweislich dieser Urkunde haben die Beteiligten einen Wohnungseigentumskaufvertrag abgeschlossen, nach dem die Beteiligte zu 2. der Beteiligten zu 1. unter anderem das hier betroffene Wohnungseigentum verkauft hat. In § 5 der Urkunde haben die Beteiligten die Auflassung erklärt. Die Beteiligte zu 2. hat dort bewilligt und die Beteiligte zu 1. hat beantragt, die Eigentumsänderungen im Grundbuch einzutragen. Ausweislich § 8 der Urkunde haben die Beteiligten den Verfahrensbevollmächtigten als beurkundenden Notar beauftragt und bevollmächtigt, diesen Vertrag zu vollziehen und für die Beteiligten die Genehmigungen, Erklärungen und Bescheinigungen, die für die Durchführung dieses Vertrages erforderlich sind, zu beantragen und einzuholen und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB entgegenzunehmen. Alle Genehmigungen, Erklärungen und Bescheinigungen, die für die Durchführung dieses Vertrages erforderlich sind, sollten danach mit dem Eingang bei dem Verfahrensbevollmächtigten für und gegen die Beteiligten wirksam werden. Weiter hat der Verfahrensbevollmächtigte am 27.03.2017 von ihm bzw. seinem amtlich bestellten Vertreter notariell beglaubigte Zustimmungserklärungen vom 12.08.2016 und 01.09.2016 beim Grundbuchamt eingereicht, ausweislich derer die zu jenen Zeitpunkten in den Grundbüchern Blatt ..., ..., ... als Eigentümer eingetragenen Wohnungseigentümer der Veräußerung zustimmten. Wegen des genauen Inhalts und Wortlauts der bezeichneten Urkunden wird auf die Grundakte verwiesen.
Durch Verfügung vom 13.04.2017 hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt darauf hingewiesen, dass für die beantragte Eigentumsumschreibung die Zustimmung der aktuellen Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft vorzulegen sei. Es fehle somit noch die Zustimmungserklärung der neuen Eigentümer des Wohnungseigentums in Blatt ... in der Form des § 29 GBO . Ausweislich dieses Grundbuchblattes sind aufgrund einer Auflassung vom 13.10.2016 am 08.03.2017 A und B je 1/2 als Eigentümer eingetragen worden.
Mit Schreiben vom 10.10.2017 hat der Verfahrensbevollmächtigte darum gebeten, die in der Zwischenverfügung vom 13.04.2017 geäußerte Rechtsansicht zu überprüfen. Er hat darin unter anderem die Auffassung vertreten, dass bei der Veräußerung von Wohnungseigentum eine für die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch nach § 12 WEG erteilte Zustimmung für einen bereits geschlossenen Vertrag endgültig wirksam und nicht widerrufbar sei, sobald sie gegenüber dem mit dem Vollzug beauftragten Notar erklärt worden sei. Der Umstand, dass die frühere Wohnungseigentümerin des in Blatt ...verzeichneten Wohnungseigentums nach Erteilung ihrer Zustimmung das Wohnungseigentum an die Eheleute Nachname1 übertragen habe, sei mithin unerheblich. Im Übrigen hat er die Auffassung vertreten, dass mit den beiden anderen vorgelegten Zustimmungserklärungen die "Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer" mit der für Mehrheitsbeschlüsse erforderlichen Stimmenmehrheit vorliege.
Durch den angefochtenen Beschluss, auf dessen Einzelheiten verwiesen wird, hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt darauf hingewiesen, dass dem Vollzug des Antrags die fehlende erforderliche Zustimmung der aktuellen Wohnungseigentümer in Blatt ... entgegenstehe. Sie hat dem Antragsteller unter Fristsetzung aufgegeben, die erforderlichen Erklärungen nachzureichen. Zur Begründung hat sie im Wesentlichen ausgeführt, dass die Regelung "Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer" regelmäßig so zu verstehen sei, dass damit alle anderen Miteigentümer gemeint seien. Zum anderen sei für den Zustimmungszeitpunkt der für den dinglichen Teil des Verkaufs erforderlichen Erklärung auf denjenigen Rechtsträger abzustellen, der zum Zeitpunkt der Antragstellung berechtigt sei; die von der vo...