OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 18.08.2003 - 20 W 302/2001

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentümergemeinschaft. Zivilrecht/Freiwillige Gerichtsbarkeit

Leitsatz (amtlich)

Ein Verwalter, der durch Maßnahmen in seiner Eigenschaft als Wohnungseigentümer Rechtsstreitigkeiten der Wohnungseigentümer provoziert und durch sein Verhalten den Eindruck erweckt, er nutze seine Stellung und das Vertrauen der übrigen Wohnungseigentümer aus, um seine Interessen gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer durchzusetzen, ist für sein Amt ungeeignet. Auch unter Berücksichtigung eines der Gemeinschaft zustehenden Ermessensspielraumes erfordern die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung in einem derartigen Fall die Abberufung als Verwalter.

Verfahrensgang

LG Wiesbaden (Beschluss vom 10.07.2001; Aktenzeichen 4 T 61/2001)

AG Wiesbaden (Beschluss vom 16.11.2000; Aktenzeichen 61 UR II 71/2000)

Tenor

Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben und die Erstbeschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des Amtsgerichts Wiesbaden vom 16.11.2000, durch den die Zustimmung der Antragsgegner zur Abberufung der Hausverwaltung G. als Verwalterin ersetzt wurde, zurückgewiesen.

Die Antragsgegner tragen die Gerichtskosten des Verfahrens der Erstbeschwerde und der weiteren Beschwerde. Außergerichtliche Kosten werden in beiden Beschwerdeverfahren nicht erstattet.

Der Geschäftswert des Verfahrens der Erstbeschwerde und der weiteren Beschwerde wird auf jeweils bis zu 12.000,00 EUR festgesetzt.

Gründe

Die Beteiligten bilden die Eigentümergemeinschaft E… Str. … in W…, als deren Verwalterin die weitere Beteiligte inzwischen auftritt. Um deren Abberufung bzw. die Abberufung der Hausverwaltung G., deren Inhaberin die Beteiligte zu 2) ist und die über 20 Jahre als Verwalterin fungierte, streiten die Beteiligten.

Die Gemeinschaftsordnung (GemO), die Bestandteil der Teilungserklärung vom 25.01.1977 ist, enthält in § 15 Ziff. 7 Abs. 2 die Berechtigung des Hausverwalters, seine Rechte und Pflichten jederzeit ohne Zustimmung der Wohnungs, – teileigentümer an einen Dritten zu übertragen. Außerdem ist der Verwalter, über dessen Bestellung und Abberufung mit einfacher Mehrheit aller Eigentümer beschlossen wird, von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit und befugt, die ihm zustehenden Vollmachten ganz oder teilweise auf einen Dritten zu übertragen und eine derartige Übertragung zu widerrufen (§ 14 Ziff. 3 und 4 der GemO, Blatt 54 d. A.).

Zu TOP 4 beschloss die Gemeinschaft in der Eigentümerversammlung vom 12.05.1998 in Verlängerung des bestehenden Verwaltervertrages die Bestellung der Hausverwaltung G., deren Inhaberin die Beteiligten zu 2) war, zur Verwalterin für die Zeit vom 01.01.1999 bis 31.12.2003. Gleichzeitig wurde die Hausverwaltung G. ermächtigt, zu einem von ihr zu bestimmenden Zeitpunkt die Rechte und Pflichten aus dem Verwaltervertrag auf die Hausverwaltung G. GmbH zu übertragen, wobei alle anderen Bestimmungen des Verwaltervertrags gültig bleiben sollten (Blatt 175, 176 d. A.). In der Eigentümerversammlung vom 16.05.2000 wurde durch Beschluss zu TOP 4 a der Antrag der Beteiligten zu 1), die Hausverwaltung G. als Verwalterin abzuberufen und den Verwaltervertrag fristlos zu kündigen, bei vier Stimmenthaltungen mit zehn zu vier Stimmen abgelehnt (Blatt 7 d. A.)

Diesen Beschluss hat die Antragstellerin angefochten und schließlich beantragt, die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zur Abberufung der Verwalterin durch das Gericht zu ersetzen.

Ihren Antrag hat die Beteiligte zu 1) insbesondere darauf gestützt, dass die Beteiligte zu 2) ihre Interessen als Eigentümerin bzw. Miteigentümerin von mehreren Wohnungen über ihre Pflichten als Verwalterin gestellt habe und deshalb ihre Abberufung ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Dies werde durch das Verhalten der Beteiligten zu 2) bei der Errichtung eines gemeinsamen Ausgangs der Wohnungen Nr. 10 und 11, die der Beteiligte zu 2) und dem Beteiligten zu 14) gehören und neben der Wohnung der Beteiligten zu 1) liegen, deutlich. Die Beteiligte zu 2) hatte unter Inanspruchnahme von Gemeinschaftseigentum diesen Ausgang errichtet, obwohl der in der Eigentümerversammlung vom 27.05.1997 unter TOP 7 gefasste Beschluss über die Genehmigung dieser Maßnahme und die Einräumung eines Sondernutzungsrechtes vom Amtsgericht in dem amtsgerichtlichen Verfahren 61 UR II 76/97 am 11.02.1998 für ungültig erklärt worden war. Zwar hatte die Beteiligte zu 2) nach erneuter mehrheitlicher Beschlussfassung über die Genehmigung in der Eigentümerversammlung vom 16.03.1999 unter TOP 5 (Blatt 195 d. A.) selbst zu Protokoll genommen, der Antrag sei abgelehnt, da er der Einstimmigkeit bedürfe. Dem vor dem Amtsgericht in dem Verfahren 61 II 156/99 erfolgreich geltend gemachten Beseitigungsverlangen der Beteiligten zu 1) war sie unter Berufung auf die nicht erfolgte Anfechtung des Mehrheitsbeschlusses entgegen getreten und erst Anfang 2001 nachgekommen, nachdem das Landgericht mit Beschluss vom 09.08.2000 (Blatt 162-165) nach Zurückverweisung durch den Senat ihre Erstbeschwerde erneut zu...