Leitsatz (amtlich)
Der Wortlaut des § 346 Abs. 2 BGB ist nicht dahin zu verstehen, dass im Falle der Belastung oder Verschlechterung eines herauszugebenden Grundstückes der Gläubiger des Rückgewähranspruchs nur auf den Wertersatzanspruch beschränkt ist, sondern er kann Wertersatz auch insoweit verlangen, als die Herausgabe teilweise unmöglich ist. Die Formulierung in § 346 BGB "statt der Rückgewähr oder Herausgabe" bedeutet nur, dass an Stelle der Primärleistung ein Surrogat in Form des Wertersatzes gefordert werden kann.
Normenkette
BGB §§ 346-348
Verfahrensgang
LG Fulda (Aktenzeichen 4 O 446/04) |
Gründe
I. Die Parteien machen wechselseitig Ansprüche aus der Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages geltend. Mit notariellem Vertrag vom 11.4.2002 (Bd. I Bl. 9 ff. d.A.) verkauften die Kläger der Beklagten ihr in O3 gelegenes Grundstück zum Preis von 385.000 EUR. Der Kaufpreis war in zwei Raten fällig, wobei die erste Rate von 307.000 EUR zum 30.4.2002 und die zweite Rate von 78.000 EUR zum 30.4.2003 fällig wurde (Bd. I Bl. 12 d.A.). In § 3 des notariellen Vertrages vereinbarten die Parteien einen Gewährleistungsausschluss, jedoch sicherten die Kläger zu, dass die Schwimmbadtechnik funktionsfähig und die Fußbodenheizung mangelfrei sei. In § 5 des Vertrages ist bestimmt, dass die Kläger durch einfache schriftliche Erklärung ggü. dem Notar vom Vertrag zurücktreten können, falls die Beklagte mit einer Kaufpreisrate länger als 4 Wochen in Verzug gerät. Nach § 4 des Vertrages sollte der Besitz am Grundstück zum 15.4.2002 (Bd. I Bl. 11 d.A.) auf die Beklagte übergehen. Die Übertragung erfolgte lastenfrei. Die Kläger bewilligten und beantragten die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten der Beklagten. Ferner unterwarf sich die Beklagte in der notariellen Urkunde bezüglich der Kaufpreisforderung der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den notariellen Vertrag vom 11.4.2002 (Bd. I Bl. 9 ff. d.A.) Bezug genommen. Nach Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten der Beklagten zahlte diese die erste Kaufpreisrate von 307.000 EUR durch eine Finanzierung mit Hilfe von Darlehen der A. Versicherungsgesellschaft in O1. Zur Sicherung der Darlehen wurde zugunsten der A. Versicherungs AG durch notariellen Vertrag vom 12.4.2002 (Bd. II Bl. 296 d.A.) eine Briefgrundschuld mit einem Betrag von 306.775,14 EUR nebst 16 % Zinsen und einer Nebenleistung von 2 % bestellt. Hinsichtlich der dinglichen Haftung unterwarfen sich die Kläger in der notariellen Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr Grundstück (Bd. II Bl. 296 d.A.). Die Beklagte nahm das Grundstück in Besitz und bewohnte es mit ihrer Familie. Die am 30.4.2003 fällige Kaufpreisrate von 78.000 EUR zahlte sie nicht. Die Kläger forderten die Beklagte daher mit Schreiben vom 13.5.2003 (Bd. I Bl. 71 d.A.) unter Fristsetzung zum 21.5.2003 auf, die zweite Kaufpreisrate nebst Zinsen zu zahlen. Die Mahnung blieb ebenso wie Vollstreckungsversuche der Kläger erfolglos, weil die Beklagte nach Auskunft des zuständigen Gerichtsvollziehers vom 2.1.2004 amtsbekannt pfandlos ist (Bd. I Bl. 34, 35 d.A.). Noch im Juni 2003 erklärte die Beklagte, die zweite Kaufpreisrate zahlen zu wollen. Hierzu war sie bereit, eine Forderung aus einem Hausverkauf in O2 an die Kläger abzutreten (Bd. II Bl. 283 d.A.). Die Abtretung kam nicht zustande und auf Pfändungsversuche der Kläger bezüglich dieses Objektes in O2 verliefen erfolglos. Die Beklagte kam ihren Zahlungsverpflichtungen ggü. der A. Versicherungs AG nicht nach. Deshalb wurde auf deren Antrag durch Beschluss des AG Lauterbach vom 22.7.2003 die Zwangsversteigerung in das Grundstück der Kläger angeordnet (Bd. I Bl. 29 d.A.). Nach einem Schreiben der A vom 24.9.2003 (Bd. I Bl. 31 d.A.) belief sich der Zahlungsrückstand der Beklagten aus Darlehen einschließlich der Rate für den 1.10.2003 auf 25.916,42 EUR. Mit Schreiben vom 6.10.2003 (Bd. I Bl. 233 d.A.) rügte die Beklagte ggü. den Klägern diverse Mängel, vor allem Mängel an der Schwimmbadtechnik und der Fußbodenheizung. Sie forderte die Kläger auf, innerhalb von vier Wochen die Mängel zu beheben. Die Kläger kamen dem nicht nach und bestritten die behaupteten Mängel. Die Beklagte leitete daraufhin vor dem AG Fulda unter dem Aktenzeichen 2 OH 13/04 ein selbständiges Beweisverfahren ein, in dem der Sachverständige SV1 unter dem 28.10.2004 (Bd. I Bl. 88 ff. d.A.) ein erstes Gutachten erstellte. In diesem gelangte er zu dem Schluss, dass die Funktionsfähigkeit der Fußbodenheizung zwar beeinträchtigt sei, diese aber durch eine Spülung der Heizungsrohre wieder hergestellt werden könne. Mit Schreiben vom 15.9.2004 (Bd. I Bl. 26 d.A.) und nochmals mit Schreiben vom 24.9.2004 (Bd. I Bl. 28 d.A.) erklärten die Kläger ggü. dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten den Rücktritt vom notariellen Kaufvertrag. Ferner erklärten sie mit Schreiben vom 8.10.2004 (Bd. I Bl. 245 d.A.) ggü. dem Notar B den Rücktritt vom notariellen Kaufvertrag...