Leitsatz (amtlich)
Ein Prospekt, der für den Kauf von Anteilen eines geschlossenen Immobilienfonds wirbt, muss eine klare und übersichtliche Darstellung der sog. "weichen Kosten" enthalten. Beschränkt sich der Prospekt darauf, die Kosten in Gruppen darzustellen, und enthält er in mehreren Gruppen sowohl nicht näher ausgewiesene und bezifferte Vermittlungs- als auch Garantiekosten, ist er zumindest dann, wenn die Gesamtkosten hoch sind und sich auf verschiedene Bauprojekte verteilen, intransparent und damit unzureichend.
Verfahrensgang
LG Frankfurt am Main (Aktenzeichen 2-19 O 25/06) |
Gründe
I.
Auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils wird Bezug genommen, § 540 I Nr. 1 ZPO. Zu ergänzen ist, dass der beratenden A-Bank der Streit verkündet worden ist (Bl. 206). Die Fondsgesellschaft geriet ab dem Jahre 2001 in eine wirtschaftliche Schieflage und ist mittlerweile ein Sanierungsfall. Für den vorliegenden Fonds Nr. ... wurde zur Abwendung der Insolvenzgefahr ein Sanierungskonzept aufgestellt, das in den Rechenschaftsberichten für die Jahre 2005 und 2006 dargestellt ist.
Das Landgericht hat die Klage als unbegründet abgewiesen. Ansprüche aus Prospekthaftung im engeren Sinne seien verjährt. Auch Ansprüche aus Prospekthaftung im weiteren Sinne bestünden nicht. Es könne dabei die Passivlegitimation der Beklagten und die Frage dahingestellt bleiben, ob die Beklagten überhaupt die richtigen Anspruchsgegner für solche Ansprüche seien, was allerdings zumindest im Falle der als Treuhandkommanditistin fungierenden Beklagten zu 2) naheliegend sei. Dies alles könne dahinstehen, weil der Prospekt keinen Fehler enthalte. Im Einzelnen gelte Folgendes:
- Der Kläger habe nicht substantiiert dargelegt, dass die anfänglichen Mieten nicht markgerecht gewesen seien,
- Im Prospekt sei korrekt eine Inflationsrate von 3,5 % zu Grunde gelegt worden,
- Der Kläger habe ohne Substanz vorgetragen, dass die Objekt- und Instandhaltungskosten und das Mietausfallsrisiko zu niedrig angesetzt worden seien; der Kläger trage auch nicht vor, welche Werte angemessen seien,
- Eine detaillierte Aufgliederung der "weichen Kosten" sei nicht erforderlich,
- es liege keine unzureichende oder verharmlosende Darstellung der Risiken vor.
Dem verständigen Leser des Prospektes müsse klar sein, dass infolge des Risikos der Anschlussvermietung auch ein Totalverlust eintreten könne.
Eine eventuelle Fehlleistung des Beraters der örtlichen A-Bank sei den Beklagten nicht zurechenbar.
Gegen dieses Urteil hat der Kläger form- und fristgerecht Berufung eingelegt. Er macht weiterhin den auch in erster Instanz verlangten Betrag geltend, den er aber auf Grund einer neuen Schadensberechnung nur noch als Teilforderung verstanden haben will (Bl. 349).
Zur Begründung der Berufung führt er aus:
Das Landgericht habe seinen erstinstanzlichen Vortrag und seine Beweisangebote ignoriert und seine - des Landgerichts - prozessuale Förderungspflicht nach § 139 ZPO missachtet mit der Folge, dass der Senat sie gegebenenfalls nachholen müsse (Bl. 326). Die entscheidenden Gesichtspunkte für die zahlreichen Pflichtverstöße der Beklagten seien leider in dem Urteil des Landgerichts nicht oder nur unzureichend erwähnt (Bl. 312). Er trage deshalb in zweiter Instanz vertiefend vor.
Es bestehe eine Haftung der Beklagten in unverjährter Zeit aus Prospekthaftung im weiteren Sinne. Die Beklagte zu 1) sei als im Prospekt genannte Vertriebskoordinatorin verantwortlich. Davon habe der Kläger sich bei seiner Investitionsentscheidung leiten lassen (Beweis: Parteivernehmung des Klägers, Bl. 321). Die Beklagte zu 1) habe den Vertrieb des Fonds im genossenschaftlichen Finanzverbund zentral gesteuert (Bl. 347). Die Beklagte zu 2) habe gegen ihre sich aus dem Treuhandvertrag und ihrer Position als Gründungsgesellschafterin ergebenden Aufklärungspflichten verstoßen, wobei sie auch das für eine Prospekthaftung erforderliche persönliche Vertrauen in Anspruch genommen habe.
Außerdem sei den Beklagten das Verhalten der beratenden A-Bank gemäß § 278 BGB zuzurechnen (Bl. 600), die im Beratungsgespräch mit dem Kläger die ohnehin nicht ausreichenden Risikohinweise im Prospekt noch relativiert habe. Von der Beklagten zu 2) als Zentralbank sei überdies zu erwarten, dass sie darauf hinwirke, dass die Vertriebsbanken negative Beurteilungen auch in nicht sehr verbreitenden Brancheninformationsdiensten im Rahmen der Beratungsgespräche erwähnen (Bl. 603). Eine solche Beurteilung habe im vorliegenden Fall "Kapitalmarkt intern" in der Ausgabe vom 12.8.1994 abgegeben (Anlage BK 17).
Überdies kämen deliktische Ansprüche in Betracht (Bl. 313).
Der Prospekt weise folgende Fehler auf:
a) Die Prognoserechnungen seien aus mehreren Gründen nicht überzeugend und auch nicht nach anerkannten kaufmännischen Gesichtspunkten vertretbar. Sie würden beruhen auf prospektierten Mietzinsangaben, die in Anbetracht der Lage und der Beschaffenheit der Objekte zu hoch gewesen seien. Auch der Faktor zur Bestimmung des Werts der Objekte im Jahr 2016 sei deutlich zu ...