OLG Frankfurt am Main Urteil vom 27.04.2016 - 2 U 9/16

Entscheidungsstichwort (Thema)

Nicht-Wahrung der Schriftform bei zusätzlicher Anmietung eines Kellerraums

Normenkette

BGB §§ 580a, 566, 550

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Urteil vom 23.12.2015; Aktenzeichen 2-12 O 304/15)

BGH (Aktenzeichen XII ZR 53/16)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des LG Frankfurt a.M. vom 23.12.2015 (Az.: 2-12 O 304/15) wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung hinsichtlich der Verurteilung zur Räumung und Herausgabe durch Sicherheitsleistung in Höhe von 32.000,- EUR und hinsichtlich der Kosten in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit hinsichtlich der Verurteilung zur Räumung und Herausgabe in Höhe von gleichfalls 32.000,- EUR bzw. hinsichtlich der Vollstreckung wegen der Kosten in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 24.540,- EUR festgesetzt.

Gründe

I. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO:

Die Klägerin als Vermieterin verlangt mit ihrer Klage von der Beklagten als Mieterin gewerblicher Räume im Hinterhaus des Anwesens X-Straße ... in Stadt1 nach der Kündigung des Mietvertrages Räumung und Herausgabe der Mieträume. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird zunächst auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen.

Das LG hat die Beklagte durch Urteil vom 23.12.2015, ihr zugestellt am 4.1.2016, antragsgemäß verurteilt, die von ihr im Hinterhaus der Liegenschaft X-Straße ..., Stadt1, belegene ... praxis, bestehend aus einer kompletten Erdgeschossetage mit 149,92 qm Gewerbefläche, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, das Mietverhältnis der Parteien sei jedenfalls durch die Kündigung vom 22.12.2014 wirksam zum 30.6.2015 beendet worden. Das Mietverhältnis sei ordentlich kündbar gewesen, da der Vertrag das gesetzliche Schriftformerfordernis nicht wahre. Denn die Mitvermietung des Kellerraums sei nicht schriftlich vereinbart worden. Hierbei handele es sich auch um eine wesentliche Vereinbarung der Vertragsparteien, da sie den Mietgegenstand selbst betreffe. Zwar seien Größe und Lage eines Kellerraums nicht notwendig von wesentlicher Bedeutung im Rahmen eines Mietvertrages. Die Vermietung des Kellerraums an sich sei aber für beide Mietvertragsparteien wesentlich. Dies ergebe sich auch aus der Äußerung der Beklagten in dem vorangegangenen, von ihr angestrengten einstweiligen Verfügungsverfahren, sie hätte die Räume nicht angemietet, wenn der Kellerraum nicht mitvermietet worden wäre. Das Mietverhältnis habe sich auch durch die Weiternutzung der Räume seitens der Beklagten schon deshalb nicht verlängert, weil diese Rechtsfolge in § 2.4 des Mietvertrages ausgeschlossen worden sei. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils des LG verwiesen.

Gegen diese Verurteilung wendet sich die Beklagte mit ihrer am 28.1.2016 eingelegten und am 29.2.2016 begründeten Berufung. Sie behauptet, sie habe die Räume zunächst ohne Kellerraum angemietet. Hinsichtlich der Überlassung des Kellerraums habe sie sodann mit dem vormaligen Vermieter und Eigentümer des Anwesens einen gesonderten eigenständigen unentgeltlichen Nutzungsvertrag geschlossen. Beide Verträge seien daher nur rechtlich getrennt voneinander kündbar. Bei dem Keller handele es sich jedenfalls um einen untergeordneten Nebenraum. Den Kellerraum habe sie erst seit Ende 2012/Anfang 2013 genutzt. Erst danach sei der Kellerraum wegen der angewachsenen Zahl der Patientenakten für sie ganz wesentlich geworden. Die anderslautende Erklärung ihres damaligen Prozessbevollmächtigten in dem einstweiligen Verfügungsverfahren sei nicht mit ihr abgestimmt gewesen. Die Vermieterin hätte den Keller jederzeit anderweitig vermieten können. Die vertraglichen Regelungen zur Miethöhe begründeten selbst im Falle eines Verstoßes gegen das Schriftformerfordernisses wegen der vertraglichen Schiedsklausel in § 5 des Mietvertrages kein Kündigungsrecht. Der Ausspruch der Kündigung durch die Klägerin sei im Übrigen rechtsmissbräuchlich, da die Klägerin sich nur zum Zwecke der Optimierung des eigenen Gewinns von dem Vertrag lösen wolle. Dabei sei auch zu berücksichtigen, dass die Klägerin vor der Kündigung den Kellerraum eigenmächtig habe in Besitz nehmen wollen und sie ihn zu diesem Zweck aufgebrochen habe. Ergänzend bezieht sie sich auf ihren erstinstanzlichen Vortrag. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 29.2., 15.3. und 7.4.2016 (Blatt 107 ff., 120 f., 138 ff. der Akte) verwiesen.

Die Beklagte beantragt, das Urteil des LG Frankfurt a.M. vom 23.12.2015 (Az. 2-12 O 304/15) abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie beruft sich auf die Begründung des LG sowie auf ihr ersti...