Entscheidungsstichwort (Thema)
Immobilienfonds: Prospekthaftung und Mietausfallrisiko
Leitsatz (amtlich)
Zur Darstellung von Kosten und Risiken (u.a. Mietausfallrisiko) im Prospekt eines geschlossenen Immobilienfonds.
Normenkette
BGB § 280
Verfahrensgang
LG Frankfurt am Main (Aktenzeichen 2-19 O 83/06) |
Gründe
I. Hinsichtlich des Sachverhalts wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.
Das LG hat die Klage abgewiesen und dies damit begründet, dass, unabhängig von der Frage, ob die Ansprüche des Klägers verjährt wären, diese jedenfalls daran scheitern würden, dass die Angaben in dem Prospekt zu dem DG-Fonds 32 zutreffend seien. So hätte der Kläger die Angaben in dem Prospekt zu der anfänglichen Miethöhe, den Objekt- und Instandhaltungskosten sowie dem Mietausfallrisiko nicht hinreichend in Zweifel gezogen, da er nicht angegeben habe, welche Werte die zutreffenden gewesen wären. Hinsichtlich der Wirtschaftlichkeitsprognose seien die Behauptungen des Klägers in Anbetracht der veröffentlichen Inflationsraten unzutreffend. Die Angaben in dem Prospekt zu der Mietgarantie sowie den "weichen Kosten" seien zutreffend bzw. nicht irreführend, da die einzelnen Positionen angegeben seien und eine Addition bzw. eine prozentuale Gewichtung ohne weiteres vom Anleger vorgenommen werden könne. Insgesamt seien die Risiken der Investition hinreichend deutlich dargestellt worden. Soweit sich der Kläger auf Fehler in der Beratung durch die Volksbank ... eG bezogen hätte, scheide eine Haftung insoweit aus, da die Beklagten dafür nicht einzustehen hätten.
Mit der Berufung verfolgt der Kläger seine Klageanträge weiter, wobei er die Rechtsanwendung durch das LG rügt. So ist er zunächst der Ansicht, die Beklagten seien als Initiatoren/Gestalter des Fonds sowie die Beklagte zu 2) als Treuhandkommanditistin einer besonderen Beratungs- und Aufklärungspflicht unterworfen, wobei diese einerseits losgelöst sei von der Beratungspflicht der jeweiligen, die Anlage vermittelnden Bank. Andererseits würde die Beklagte zu 1) entsprechend der Konzeption des Vertriebs der Fondsbeteiligungen auch für etwaige Beratungsfehler der Banken haften, sofern diese auf den Vorgaben der Beklagten beruhen würden. Insofern sei zu berücksichtigen, dass der Kläger vor allem Wert auf eine sichere Altersvorsorge gelegt und die Erzielung von Steuervorteile nicht im Vordergrund gestanden habe. Diesbezüglich sei zunächst eine unzutreffende Beratung durch die Bank erfolgt.
Die Beratungspflichten seien außerdem deshalb verletzt worden, da der Prospekt in mehreren Punkten unvollständig bzw. unzutreffend sei. Dies betreffe folgende Aspekte:
- fehlende Darstellung des Risikos des Totalverlusts;
- Verschleierung der Höhe der sog. "weichen Kosten" sowie generell fehlende Aufschlüsselung der Kosten und Investitionen;
- Prognosedarstellungen, die von unzutreffenden Voraussetzungen ausgegangen seien;
- Unterlassen der Angabe des Risikos einer Nachhaftung;
- unzureichende Berücksichtigung des Mietausfallwagnisses und
- unterbliebene Darstellung der Verteilung von Provisionen und Sondervorteilen.
Die Geltendmachung der Ansprüche des Klägers sei auch nicht aufgrund der Verjährung ausgeschlossen, da der Kläger aus den wirtschaftlichen Schwierigkeiten der Fondsgesellschaft nicht auf die Beratungsfehler hätte schließen können und er darüber erst durch die anwaltliche Beratung kurz vor Klageeinreichung informiert worden sei. Dabei sei auch zu berücksichtigen, dass einzelne Prospektmängel (z.B. Provisionsrückzahlungen) sich ohnehin nicht aus dem Prospekt ergeben würden.
Bei der Berechnung des Schadensersatzes seien im Übrigen Steuervorteile nicht zu berücksichtigen, da nicht auszuschließen sei, dass etwaige Zahlungen ebenfalls versteuert werden müssten.
Der Kläger beantragt, unter Abänderung des Urteils des LG Frankfurt/M. vom 29.4.2008 - 2-19 O 83/06,
1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 107.371,30 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5,0 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Zustellung der Klage zu zahlen, Zug um Zug gegen die Übertragung der Rechte an dem Fonds DG 32, Beteiligungs-Nr ...,
2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 70.277 EUR, hilfsweise 51.691,54 EUR, zu zahlen,
3. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, dem Kläger die ab dem 1.1.2008 entstehenden Aufwendungen für das bei der Raiffeisenbank ... eG bestehende Darlehen (Valuta per 31.1.2006: 31.129,19 EUR) zu erstatten, und
4. festzustellen, dass sich die Beklagten hinsichtlich der Übertragung der Rechte aus der Beteiligung im Verzuge der Annahme befinden.
Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagten verteidigen das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags.
II. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung des Klägers hat in der Sache keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Rechtsverletzung und es rechtfertigen die n...