Entscheidungsstichwort (Thema)
Immobilienfonds: Prospekthaftung
Leitsatz (amtlich)
Zur Darstellung der Kosten des Projekts in dem Prospekt eines geschlossenen Immobilienfonds.
Normenkette
BGB § 280
Verfahrensgang
LG Frankfurt am Main (Aktenzeichen 2-19 O 50/06) |
Gründe
I. Hinsichtlich des Sachverhalts wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.
Zu ergänzen ist, dass nach dem Prospekt (S. 12) in dem dort genannten Umfang eine Mietgarantie für das Objekt ... durch die Dr. C und D GbR abgegeben wurde. Die Verpflichtung hieraus, die sich auf fünf anfängliche Jahresnettomieten beschränkte, sollte im Umfang der zweifachen anfänglichen Jahresnettomiete (insgesamt ca. 20,1 Mio. DM) durch eine Bankbürgschaft gesichert werden. Eine solche Bürgschaft wurde durch die ... Landesbank gestellt, allerdings diente sie nach einem am 23.9.1994 geschlossenen Vertrag der Beklagten mit der Garantiegeberin " i.H.v. 2,5 % der GÜ-Vergütung gemäß (...) auch als Sicherheit für Gewährleistungsansprüche aus dem GÜ-Vertrag zusätzlich zu der im GÜ-Vertrag in § 11 Ziff. 4 genannten Gewährleistungsbürgschaft".
Das LG hat die Klage abgewiesen und dies damit begründet, dass der Geltendmachung der Ansprüche die Einrede der Verjährung entgegen stünde.
Hinsichtlich der Ansprüche aus Prospekthaftung im engeren Sinne ergebe sich dies daraus, dass diese spätestens drei Jahre nach dem Beitritt zur Gesellschaft verjährt seien, der hier mehr als drei Jahre vor Klageerhebung erfolgt sei.
Ansprüche aus Prospekthaftung im weiteren Sinn könne der Kläger aber ebenfalls nicht geltend machen, da insoweit gleichfalls Verjährung eingetreten sei. Dem Kläger seien die wesentlichen anspruchsbegründenden Umstände bereits 2001 bekannt gewesen, so dass ab 1.1.2002 die dreijährige Verjährungsfrist angelaufen sei, die am 31.12.2005, mithin vor Einreichung der Klage in 2006, abgelaufen sei. Auszugehen sei dabei von den vom Kläger selbst gerügten Prospektfehlern, die sich auf unzutreffende Angaben zur Lage des Objekts, den erzielbaren Mieten sowie der sich daraus ergebenen Wirtschaftlichkeitsprognose bezögen. Dass hier - aus Sicht des Klägers - die Angaben im Prospekt unzutreffend gewesen seien, sei diesem aber jedenfalls aufgrund des im Januar 2001 übersandten Rechenschaftsberichts für 1999 bekannt gewesen, In diesem sei deutlich geworden, dass das Objekt in ... nur zu einem geringeren Teil vermietet sei und dass die Mieteinnahmen - teilweise deutlich - unter den im Prospekt prognostizierten Einnahmen gelegen hätten, wobei der Kläger selbst die Unrichtigkeit des Prospekts mit diesem Bericht begründet habe. Daneben sei dem Kläger auch durch weitere Informationen im Schreiben vom 2.5.2000 deutlich gemacht worden, dass zwischen Prospektangaben und der Wirklichkeit eine erhebliche Diskrepanz bestehe. Unerheblich sei insofern, ob alle vom Kläger gerügten Mängel bereits aufgrund dieser Informationen erkennbar gewesen seien, da die Verjährungsfrist dann beginne, wenn so viele Mängel deutlich geworden seien, dass die gerichtliche Geltendmachung der Haftung zumutbar sei. Dies sei hier der Fall gewesen, wobei sich dies jedenfalls aufgrund der aus Sicht des Klägers besonders gravierenden Falschinformationen über die Miethöhen und die Wirtschaftlichkeitsprognose ergebe.
Dem Kläger stünden daneben aus anderen Anspruchsgrundlagen keine Rechte zu. Das Verhalten der einzelnen Berater der örtlichen Volksbanken sei den Beklagten nicht zuzurechnen, Ansprüche seien diesbezüglich auch verjährt. Dies gelte auch für deliktische Ansprüche, wobei insofern schon die Tatbestandsmerkmale einer solchen Haftung nicht substantiiert vorgetragen worden seien.
Mit der Berufung verfolgt der Kläger seine Klageanträge weiter, wobei er die Rechtsanwendung durch das LG rügt. So ist er zunächst der Ansicht, die Beklagten seien als Initiatoren/Gestalter des Fonds sowie die Beklagte zu 2) als Treuhandkommanditistin einer besonderen Beratungs- und Aufklärungspflicht unterworfen, wobei diese einerseits losgelöst sei von der Beratungspflicht der jeweiligen die Anlage vermittelnden Bank. Andererseits würde die Beklagte zu 1) entsprechend der Konzeption des Vertriebs der Fondsbeteiligungen auch für etwaige Beratungsfehler der Banken haften, sofern diese auf den Vorgaben der Beklagten beruhen würden. Insofern sei zu berücksichtigen, dass der Kläger vor allem Wert auf eine sichere Altersvorsorge gelegt und die Erzielung von Steuervorteile nicht im Vordergrund gestanden habe. Diesbezüglich sei zunächst eine unzutreffende Beratung durch die Bank erfolgt.
Die Beratungspflichten seien außerdem deshalb verletzt worden, da der Prospekt in mehreren Punkten unvollständig bzw. unzutreffend sei. Dies betreffe folgende Aspekte:
- Prognosedarstellungen, die von unzutreffenden Voraussetzungen ausgegangen seien;
- fehlende Darstellung des Risikos des Totalverlusts sowie unzutreffende Angaben zur Mietgarantie;
- Unterlassen der Angabe des Risikos einer Nachhaftung;
- Verschleierung der Höhe der sog. "weichen Kost...