OLG Hamburg Beschluss vom 25.02.2002 - 2 Wx 94/01

Verfahrensgang

LG Hamburg (Beschluss vom 02.07.2001; Aktenzeichen 318 T 83/00)

AG Hamburg-Blankenese (Beschluss vom 10.04.2000; Aktenzeichen 506 II 37/99)

Tenor

1) Auf die weitere sofortige Beschwerde der Antragsgegner wird der Beschluß des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 18, vom 2. Juli 2001 (Az.: 318 T 83/00) abgeändert:

Der Beschluß des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 10. April 2000 (Az. 506 II 37/99) wird abgeändert und die Anträge des Antragstellers werden abgewiesen.

2) Die Gerichtskosten aller Instanzen werden gegeneinander aufgehoben. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

3) Der Geschäftswert wird auch für das weitere Beschwerdeverfahren auf DM 40.000,00 festgesetzt.

Tatbestand

I. Der Antragsteller ist Eigentümer der Wohnungseigentumseinheit Nr. 10 innerhalb der Wohnungseigentumsanlage K. Er verlangt von den Antragsgegnern als den übrigen Wohnungseigentümern Zustimmung zur Errichtung seines Sondereigentums in Form eines Einfamilienhauses, wie es mit Vorbescheid und später Baugenehmigungsbescheid des Bauamtes genehmigt worden ist.

Das Sondereigentum der Einheit Nr. 10 ist in der Teilungserklärung von 1973 in Teil I. § 1 Ziff. 3 k beschrieben als „Einzelhaus, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Bad mit WC, Diele, Terrasse, mit einer Wohnfläche von ca. 90 qm sowie vier Hobby- bzw. Kellerräumen im Keller des Einzelhauses. Die Räume sind im Aufteilungsplan mit Nr. 10 bezeichnet”. Auch in Teil I § 1 Ziff. 2 nimmt die Teilungserklärung Bezug auf den Aufteilungsplan. In dieser ist die Einheit Nr. 10 als „Hausmeisterwohnung” bezeichnet.

In Teil II § 4 der Teilungserklärung heißt es:

„Das Grundstück wird bebaut mit einem 9-Familienhaus … sowie im südlichen, wesentlich tiefer gelegenen Teil des Grundstücks … mit einem Einfamilienhaus. Eine Teilung des Grundstücks wird behördlicherseits nicht genehmigt, daher erfolgt eine Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, wobei aber die Berührungspunkte zwischen dem Mehrfamilienhaus und dem Einfamilienhaus so gering wie möglich gehalten werden sollen”. Entsprechend sind die Eigentümer der Einheiten 1–9 nicht mit Kosten für die Einheit Nr. 10 belastet und umgekehrt (§ 7 Ziff. 9).

Gemäß Teil III ist der Teilungserklärung als Anlage beigefügt der Aufteilungsplan gem. § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG.

Die teilenden Bauträger errichteten das Hauptgebäude mit den Einheiten 1–9 und veräußerten diese Wohnungseigentumsanteile. Der Bau des Einfamilienhauses unterblieb. Die teilenden Eigentümer erwirkten zwar in den Folgejahren eine Baugenehmigung, die sie aber auch nach einmaliger Verlängerung nicht benutzten.

Der Antragsteller erwarb den Anteil Nr. 10 am 30. November 1995 für DM 35.000,00. Im Jahre 1996 beantragte er einen Vorbescheid zur Baugenehmigung für ein Haus mit einer Grundfläche von 72,25 qm, später von 60,84 qm, der jedoch abgelehnt wurde. Vor dem Verwaltungsgericht unterlag der Antragsteller, weil der geplante Bau die nach der Baustufentafel zulässige überbaubare Fläche von 3/10 des Gesamtgrundstückes überschritt.

Der Antragsteller plante daraufhin einen Baukörper auf einer Grundfläche von nur ca. 43,05 qm. Hierfür erhielt er am 26. Juni 1999 einen positiven Vorbescheid sowie später die Baugenehmigung vom 26. Juni 2000. Er hat jedoch die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer beizubringen, welche die Antragsgegner verweigerten. Ferner hat die Antragsgegnerin zu 7) Widerspruch gegen den Vorbescheid bzw. die Baugenehmigung eingelegt.

Die Antragsgegner meinen u. a.:

Die Bebauung sei wegen des langen Zeitablaufs unzulässig.

Das vom Antragsteller geplante Haus widerspreche der Teilungserklärung i.V.m. der ursprünglichen Bauzeichnung (Aufteilungsplan). Die Wohnungseigentümer könnten nicht verpflichtet sein, im Falle der Weiterveräußerung der Einheit Nr. 10 jeweils irgendeinem vom jeweiligen Eigentümer geplanten Bauvorhaben zuzustimmen.

Zulässig sei allenfalls eine Hausmeisterwohnung ohne Ausgestaltung des Kellers zu Wohnräumen.

Nach der ursprünglichen Bauzeichnung sei kein in die Höhe gebautes Haus („Turmbau”) anstelle der vorgesehenen gedrungenen Bauweise zulässig. Die Teilungserklärung lege das Einfamilienhaus in Struktur und Optik fest. Der geplante Bau verändere aber das architektonisch-ästhetische Gesamtbild, ermögliche Einblicke in Balkone und Wohnungen und berge die Gefahr eines Schattenwurfes (insbesondere zu Lasten der Wohnung Wunnenberg). Dies führe insgesamt zu einem Wertverlust der übrigen Wohneinheiten.

Die ursprüngliche Planung gem. Teilungserklärung zeige ein sich zurückhaltend gebendes Gebäude, das in keiner Weise das Gesamtobjekt dominieren könne. Der Antragsteller plane demgegenüber ein auffälliges, von der Höhe her beherrschendes, von allen Seiten unübersehbares Bauwerk, das bezogen auf das Gesamtobjekt zu einer völligen Umgestaltung führe.

Der Antragsteller ist der Ansicht, der Bau sei zulässig, weil er trotz der veränderten Form bei Abschluß der Oberkante des ersten Geschosses keine größere Höhe als der Flachdachbungalow erreiche (56 m ü.N.N.). Der Unterschied li...