Entscheidungsstichwort (Thema)
Rückabwicklung einer unwirksamen Wohnungseigentumsveräußerung
Leitsatz (amtlich)
Ist hinsichtlich eines Wohnungseigentums ein Eigentumswechsel im Grundbuch eingetragen worden, obwohl die nach der Teilungserklärung in Verbindung mit § 12 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung fehlt, so entspricht ein Eigentümerbeschluß, durch den der Verwalter ermächtigt wird, den veräußernden Wohnungseigentümer gerichtlich anzuhalten, den ihm zustehenden Grundbuchberichtungsanspruch (§ 894 BGB) geltend zu machen, ordnungsgemäßer Verwaltung.
Normenkette
WEG § 12 Abs. 3 S. 1, § 21 Abs. 3, § 27 Abs. 2 Nr. 5; BGB § 894
Verfahrensgang
LG Essen (Beschluss vom 20.04.2000; Aktenzeichen 2 T 52/00) |
AG Essen (Aktenzeichen 96 II 46/99 WEG) |
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Der Beteiligte zu 1) trägt die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde. Er hat die in dieser Instanz den Beteiligten zu 2) bis 15) entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.
Der Gegenstandswert des Verfahrens dritter Instanz wird auf 2.000,00 DM festgesetzt.
Tatbestand
I.
Die vorgenannte Wohnungs- und Teileigentumsanlage ist durch Teilungsvereinbarung (§ 3 WEG) vom 24.02.1984 begründet worden. Nach § 6 Abs. 1 dieser Vereinbarung bedarf die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters; die Veräußerungsbeschränkung wurde bei der Anlegung der Teileigentums- und Wohnungsgrundbücher entsprechend § 3 Abs. 2 WGV jeweils im Bestandsverzeichnis eingetragen. Das Stimmrecht der Miteigentümer richtet sich gem. § 14 Abs. 3 S. 2. der Vereinbarung nach der Höhe der Miteigentumsanteile.
Der Beteiligte zu 1) und seine Ehefrau … waren ursprünglich zu je 1/2 Miteigentumsanteil als Eigentümer der in den Grundbüchern von R. Blatt 6009 und 6010 verzeichneten Teileigentumsrechte Nr. 1 und 2 des Aufteilungsplans eingetragen. Zu einem nicht genau festgestellten Zeitpunkt hat Frau B. ihre Miteigentumsanteile an den genannten Teileigentumsrechten an den Beteiligten zu 1) übertragen, ohne daß die Beteiligte zu 15) als Verwalterin der Übertragung zugestimmt hat. Gleichwohl hat unstreitig das Grundbuchamt den Eigentumswechsel in den beiden Grundbüchern eingetragen.
In der Eigentümerversammlung vom 20.01.1999 wurde zu Tagesordnungspunkt 7f folgender Beschluß gefaßt:
„Die Eigentümergemeinschaft beschließt, Frau B. gerichtlich anhalten zu lassen, die ihr wegen der fehlenden Zustimmung der Verwalterin betreffend die Übertragung ihrer hälftigen Miteigentumsanteile an Herrn B. zustehenden Grundbuchberichtigungsansprüche diesem gegenüber durchzusetzen. Der Verwalter wird ermächtigt, alle diesbezüglichen erforderlichen Schritte einzuleiten, insbesondere auch einen Rechtsanwalt zu beauftragen.”
Das Protokoll der Eigentümerversammlung weist Ja-Stimmen von 554,280/1.000 Miteigentumsanteilen für diesen Beschluß aus. Diese Berechnung schließt diejenigen Stimmen ein, die der Geschäftsführer der Beteiligten zu 15) aufgrund ihr erteilter Vollmachten für die Beteiligten zu 2), 3), 4), 6) und 13) abgegeben hat.
Der Beteiligte zu 1) hat mit einem bei dem Amtsgericht am 22.02.1999 (einem Montag) eingegangenen Schriftsatz seines Verfahrensbevollmächtigten vom selben Tage beantragt, diesen Beschluß der Eigentümerversammlung für ungültig zu erklären. Zur Begründung hat er im wesentlichen geltend gemacht, eine Stimmenmehrheit für den Beschluß sei in Wahrheit nicht zustandegekommen, weil das Stimmrecht sich nach dem gesetzlichen Kopfprinzip richte, von dem durch die Teilungsvereinbarung nicht habe abgewichen werden können. Auch inhaltlich entspreche der Beschluß nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn die Regelung von Grundbuchangelegenheiten könne nicht Gegenstand der Beschlußfassung der Wohnungseigentümer sein. Die durch die Teilungsvereinbarung begründete Verfügungsbeschränkung sei ihrem Zweck nach nicht anwendbar auf die Veräußerung lediglich von Bruchteilen an einem Wohnungs- bzw. Teileigentum, zumal er seinerseits bereits Miteigentümer der weiteren Bruchteile sei.
Die Beteiligten zu 2) bis 15) sind dem Beschlußanfechtungsantrag mit der Begründung entgegengetreten, eine von der gesetzlichen Regelung abweichende Bemessung des Stimmrechts nach Miteigentumsanteilen durch die Teilungsvereinbarung sei unbedenklich wirksam; auf dieser Grundlage sei die erforderliche Stimmenmehrheit für den angefochtenen Eigentümerbeschluß zustandegekommen. Die Beteiligte zu 15) habe die – auch für eine Bruchteilsveräußerung erforderliche – Zustimmung verweigert, insbesondere weil der Beteiligte zu 1) in erheblichem Umfang mit der Zahlung von Wohngeldern in Rückstand geraten sei und in diesem Zusammenhang umfangreiche Zwangsvollstreckungsmaßnahmen erforderlich geworden seien. Die Bruchteilsveräußerung gereiche der Eigentümergemeinschaft zum Nachteil, weil auf diese Weise die Ehefrau des Beteiligten zu 1) als bisherige Gesamtschuldnerin für die Wohngeldrückstände aus der Eigentümergemeinschaft ausscheiden würde. Infolge der fehlenden Zustimmung se...