Leitsatz (amtlich)
1. Im Anwendungsbereich des § 20 GBO müssen dem Grundbuch Existenz und Identität einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts sowie die Vertretungsberechtigung der für die Gesellschaft handelnden Personen in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden (Anschluss an OLG Schleswig, Beschl. v. 9.12.2009 - 2 W 168/09, FGPrax 2010, 123).
2. Nachträgliche Versicherungen der Beteiligten darüber, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts erst aus Anlass des Kaufvertrages gegründet worden sei, genügen zur Erfüllung der Form nicht.
Normenkette
GBO §§ 20, 29
Verfahrensgang
Grundbuchamt Mannheim (Beschluss vom 02.12.2010; Aktenzeichen GRG 2726/2010) |
Tenor
1. Die Beschwerde der Beteiligten Ziff. 2 gegen den Beschluss des Grundbuchamtes Mannheim vom 2.12.2010 - GRG 2726/2010 Mannheim GB (...) - wird zurückgewiesen.
2. Die Beteiligte Ziff. 2 trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
3. Der Geschäftswert für das Verfahren der Beschwerde wird auf 81.250 EUR festgesetzt.
4. Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.
Gründe
I. Mit notariellem Kaufvertrag vom 2.7.2010 verkaufte die Beteiligte Ziff. 1 an die Beteiligte Ziff. 2 die im Grundbuch von Mannheim Nr. (...) eingetragene Wohnungseigentumseinheit verbunden mit einem Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gebäude- und Freifläche (...) in Mannheim verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 22 bezeichneten Wohneinheit sowie den dazugehörigen Pkw-Einstellplatz. In diesem notariellen Vertrag erklärten die Erschienenen zu 2, die Eheleute H., an Eides Statt, dass sie die alleinigen Gesellschafter der "H. Familien Gesellschaft des bürgerlichen Rechts" seien. Im Anschluss steht folgende Textpassage:
"Die GbR wurde von den Eheleuten H. geb S. und Dr. J. H. mit Urkunde-Nr. (...) des amtierenden Notars vom 16.12.2009 errichtet; Ch., C. und T. H. wurden mit Vereinbarung vom heutigen Tag als weitere Gesellschafter in die Gesellschaft aufgenommen".
Zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Übertragung des Kaufgegenstandes bewilligte der Verkäufer und beantragte der Käufer nach § 11 dieses Vertrages die Eintragung einer Vormerkung gem. § 883 BGB zugunsten des Käufers.
Am 17.8.2010 beantragte der beurkundende und hier die Beteiligten Ziff. 2 vertretende Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung nebst Rangvorbehalt.
Mit Schriftsatz vom 26.8.2010 legte der Notar dem Grundbuchamt die beglaubigte Abschrift eines notariellen Gesellschaftsvertrages zwischen Frau K. H. und Herrn J. H. vor, mit der diese eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit der Geschäftsbezeichnung "H. Familien Gesellschaft des bürgerlichen Rechts" mit Sitz in L. errichteten, Gesellschafter der Gesellschaft seien die Eheleute mit einer Beteiligungsquote von jeweils 50 %, beide seien für die Dauer ihrer Zugehörigkeit zur Gesellschaft zur uneingeschränkten Geschäftsführung berechtigt und verpflichtet, sie seien einzelvertretungsberechtigt.
Darüber hinaus stellte der Notar als "offensichtliche Unrichtigkeit" klar, dass auf S. 2 des Kaufvertrages vergessen worden sei, folgenden Nebensatz zu streichen:
"Ch., C. und T. H. wurden mit Vereinbarung vom heutigen Tage als weitere Gesellschafter in die Gesellschaft aufgenommen".
Diese Formulierung stamme noch aus einem vorherigen Vertragsentwurf, bei welchem vorgesehen gewesen sei, diese Personen in die Gesellschaft bürgerlichen Rechts aufzunehmen. Die bewilligte Erwerbsvormerkung wurde vom Grundbuchamt am 28.9.2010 in das Grundbuch eingetragen.
Mit Schriftsatz vom 25.11.2010 überreichte der Notar eine weitere Ausfertigung des Kaufvertrages vom 2.7.2010, in der sich auch die oben zitierte Passage zur Aufnahme der weiteren Gesellschafter befand. Unter Vorlage einer Pfandhaftentlassung und einer Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes stellte er den Antrag auf Löschung eines Rechts in Abteilung III Nr. 3 sowie Eintragung der Eigentumsumschreibung Zug um Zug gegen Löschung der Auflassungsvormerkung.
Das Grundbuchamt Mannheim hat mit Beschluss vom 2.12.2010 diese Anträge auf Eintragung kostenpflichtig zurückgewiesen.
Es hat ausgeführt, dass im Rahmen des § 20 GBO Existenz und Identität der erwerbenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts sowie die Vertretungsberechtigung der für sie handelnden Personen in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden müssten. Eine Erklärung der Beteiligten in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Urkunde über die Rechtsverhältnisse der Gesellschaft bürgerlichen Rechts sei nicht ausreichend, selbst dann nicht, wenn eine eidesstattliche Versicherung abgegeben worden sei. Im vorliegenden Fall habe die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht als unverwechselbares Rechtssubjekt identifiziert werden können, die bloße Angabe der Gesellschafter genüge zur eindeutigen Bestimmung der Identität nicht. Weiterhin ergäben sich weder die Existenz noch die Vertretungsverhältnisse aus der Eintragung der Auflassungsvormerkung. Die Vermutung gem. § 899a BGB gelte nämlich nur in Ansehung eines eingetragenen Rechts, also nicht aus einer Auflassungsvormerkun...