OLG Koblenz Beschluss vom 08.04.2013 - 2 U 1123/12

Verfahrensgang

LG Mainz (Urteil vom 22.08.2012; Aktenzeichen 4 O 277/11)

Tenor

1. Der Senat beabsichtigt nach vorläufiger Beratung, die Berufung gegen das Urteil des Einzelrichters der 4. Zivilkammer des LG Mainz vom 22.8.2012 - 4 O 277/11, gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil er einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert. Auch die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung ist nicht geboten.

2. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme bis zum 6.5.2013.

Gründe

Im Laufe des Jahres 2003 ließ die Beklagte in ... [X] eine Wohnanlage errichten, die sie durch Teilungserklärung vom 16.1.2004 in 30 Wohnungen sowie 51 Tiefgaragenplätze unterteilen ließ. Am 16.2.2004 - zu diesem Zeitpunkt war die Beklagte noch Eigentümerin sämtlicher Miteigentumsanteile - wurde die Wohnanlage durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen (unter Vorbehalt von insgesamt mehr als 150 gerügten Mängeln, die seitens des Generalunternehmers in der Folgezeit beseitigt wurden) abgenommen.

Ab dem 1.4.2004 veräußerte die Beklagte, die bis zum 31.5.2009 auch Verwalterin der Wohnanlage blieb, nach und nach einzelne Wohneinheiten, während sie die übrigen Wohneinheiten seit Fertigstellung der Wohnanlage Anfang 2004 zunächst vermietete. In sämtlichen in den Jahren 2004 bis 2007 geschlossenen notariellen Kaufverträgen findet sich dabei folgende Regelung:

"Das Gemeinschaftseigentum wurde am 16.2.2004 durch den öffentlich bestelltem und vereidigten Bausachverständigen Herrn Dipl.-Ing ... [A] vom Sachverständigenbüro Dipl.-Ing ... [B] abgenommen. Das Abnahmeprotokoll liegt dem Käufer vor und ist dieser Urkunde als Anlage beigefügt. Der Käufer erkennt die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Bausachverständigen für sich als verbindlich an. Der Käufer erkennt insbesondere an, dass für ihn die Verjährungsfrist für Baumängel am Gemeinschaftseigentum mit dieser Abnahme zu laufen beginnt."

In Kaufverträgen ab dem Jahr 2008 wurde ein Gewährleistungsausschluss vereinbart mit der Zusicherung, dass keine Mängel bekannt seien.

Mitte 2008 beauftragte die Beklagte - im Hinblick auf den bevorstehenden Verjährungseintritt - im Namen der Klägerin einen anderen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit der Feststellung eventueller Mängel. Dieser legte sein Gutachten am 21.8.2008 vor. In der Folgezeit kam es hinsichtlich der vom Sachverständigen festgestellten Mängel zu verschiedenen Gesprächen und Korrespondenz zwischen der Klägerin, der Beklagten und dem Generalunternehmer, die sich - parallel zur Beseitigung festgestellter Mängel - bis in das Frühjahr 2009 hineinzogen.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 28.2.2011 ließ die neue Verwalterin im Namen der Klägerin die Beklagte zur Beseitigung von insgesamt 18 näher spezifizierten Mängeln auffordern. Die Beklagte berief sich im Gegenzug darauf, dass die Gewährleistungsfrist abgelaufen sei und die aufgeführten Mängel, soweit sie überhaupt vorgelegen hätten, längstens abgearbeitet seien. In einer Eigentümerversammlung vom 10.5.2011 ermächtigte daraufhin die Klägerin ihre neue Verwalterin, die Klageerhebung gerichtet auf die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten bezüglich der 18 in Streit stehenden Mängel zu veranlassen. Die Klageschrift ist am 6.9.2011 beim LG eingegangen.

Mit seinem angegriffenen Urteil hat das LG die Klage insgesamt abgewiesen und sich zur Begründung im Wesentlichen darauf gestützt, dass den von der Klägerin geltend gemachten Gewährleistungsansprüchen (zumindest) die seitens der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung entgegenstehe. Die Gewährleistungsfrist für die gerügten Mängel am Gemeinschaftseigentum habe nach § 3 Ziff. 2 Abs. 6 der notariellen Kaufverträge mit der Abnahme am 16.2.2004 zu laufen begonnen, so dass sie mit Ablauf des 16.2.2009 geendet habe. Die Regelung in § 3 Ziff. 2 der notariellen Verträge sei auch wirksam. § 309 Nr. 8b ff) BGB sei nicht einschlägig. Bei den in den Jahren 2006 und 2007 veräußerten Wohnungen, die sämtlich bereits mehr als zwei Jahre vermietet gewesen seien, habe es sich nämlich nicht mehr um neu hergestellte Sachen gehandelt. Ebenso wenig werde im Rahmen der Klausel des § 3 Ziff. 2 eine Erklärung fingiert, so dass auch kein Verstoß gegen § 308 Nr. 5 BGB vorliege. Schließlich enthalte die Vertragsklausel auch keine unangemessene Benachteiligung i.S.v. § 307 Abs. 1, 2 BGB, da dort auch das berechtigte Interesse des Bauträgers, sich nicht einer praktisch endlos fortgesetzten 5-jährigen Gewährleistungsfrist bei längst fertig gestellten Bauwerken aussetzen zu müssen, in die Abwägung habe eingestellt werden dürfen. Auf die weiteren rechtlichen Ausführungen sowie tatsächlichen Feststellungen des LG wird Bezug genommen.

Gegen dieses Urteil wendet sich die Klä...