OLG Köln Beschluss vom 04.09.2002 - 16 Wx 114/02

Leitsatz (amtlich)

Bestehen weder tatsächliche noch rechtliche Hindernisse, dass die Eigentümergemeinschaft mit der nach der Teilungserklärung erforderlichen Mehrheit einen Verwalter bestellt, so ist auch bei erheblichen Spannungen innerhalb der Gemeinschaft kein Raum für die Bestellung eines Notverwalters durch das Gericht.

Normenkette

WEG § 26 Abs. 3

Verfahrensgang

LG Aachen (Beschluss vom 06.06.2002; Aktenzeichen 2 T 11/02)

AG Eschweiler (Aktenzeichen 6 II 28/01)

Tenor

Die weitere sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1) gegen den Beschluss des LG Aachen vom 6.6.2002 – 2 T 11/02 – wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens tragen die Beteiligten zu 1). Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 25.000 Euro festgesetzt.

Gründe

Die Beteiligten zu 1) bis 5) sind die Miteigentümer der vorgenannten aus 6 Wohneinheiten bestehenden Eigentumswohnanlage (Neubau aus dem Jahre 1994), die seit März 1996 von der Beteiligten zu 6) verwaltet wurde. Die letzte von dieser einberufene ordentliche Eigentümerversammlung fand am 30.6.1999 statt, die darin gefassten Eigentümerbeschlüsse (u.a. über die Wohngeldabrechnung 1998 sowie die Aufteilung der Wasserkosten und der Kabelfernsehgebühren) sind von den Beteiligten zu 1) gerichtlich angefochten (Verfahren AG Eschweiler – 6 II 27/99; LG Aachen – 2 T 20/02). Ende Februar 2001 endete die auf 5 Jahre erfolgte Verwalterbestellung wegen Fristablaufs. Daraufhin beantragten die Beteiligten zu 1) im Juli 2001 wegen Fehlens eines Verwalters die gerichtliche Bestellung eines Notverwalters, und als solchen – schon vorab im Wege einstweiliger Anordnung – die Fa. O. GmbH, die hierzu auch bereit sei, einzusetzen. Der Beteiligte zu 5) hatte sich dem Antrag vollinhaltlich angeschlossen. Am 27.9.2001 fand auf Einladung der Beteiligten zu 1) vom 12.9.2001 (Bl. 163 GA) eine außerordentliche Eigentümerversammlung zur Neuwahl des Verwalters statt, an der alle Miteigentümer teilnahmen und auf der die vorgenannte Fa. O. GmbH einstimmig zur Verwalterin gewählt wurde. Zur Bestellung des Verwalters mit Abschluss des Verwaltervertrages kam es gleichwohl nicht, weil die Beteiligten zu 1) den ferner in der Versammlung gefassten Beschlüssen zur künftigen Kostenabrechnung der Gebühren für den Verwalter, des Kabelfernsehens sowie der Wassergrundgebühr (nämlich jeweils nach Wohneinheiten) nicht zugestimmt hatten, wovon die gewählte Verwalterfirma ausweislich auch des Versammlungsprotokolls (Bl. 34 GA) die Annahme der Verwalterbestellung abhängig gemacht hatte. Das AG hat die Bestellung eines Notverwalters mangels Vorliegen der Voraussetzungen sowohl des § 26 Abs. 3 WEG wegen Fehlens eines dringenden sachlichen Bedürfnisses als auch des § 21 Abs. 4 WEG abgelehnt. Die hiergegen eingelegte sofortige Beschwerde blieb erfolglos. Mit ihrer weiteren sofortigen Beschwerde verfolgen die Beteiligten zu 1) ihren Antrag weiter.

Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige Beschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs. 1 Nr. 3, 45 Abs. 1 WEG, 2o, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG). In der Sache hat sie keinen Erfolg.

Das LG hat unter Bezugnahme auf die Gründe der angefochtenen Entscheidung ausgeführt: Das Fehlen eines dringenden Falles folge bereits aus dem Umstand, dass sich alle Beteiligten in der Eigentümerversammlung vom 27.9.2001 mit der Bestellung des vorgeschlagenen Verwalters einverstanden erklärt hatten. Dass es letztlich nicht zur Verwalterbestellung gekommen sei, habe seinen Grund allein darin, dass sich die Beteiligten zu 1) nicht mit der von den übrigen Wohnungseigentümern gewünschten Kostenabrechnung nach Wohneinheiten einverstanden erklären können. Da diese Streitfrage aber unabhängig von der Bestellung eines Verwalters sei, über den Einigkeit erzielt worden ist, sei das dringende sachliche Bedürfnis zur Abwendung von Schäden nicht erkennbar. Die Verwalterbestellung sei in diesem Fall vielmehr der Eigentümergemeinschaft zu überlassen, die darüber im Rahmen einer – einverständlichen – Eigentümerversammlung zu beschließen habe.

Die Erwägungen halten der dem Senat obliegenden Rechtsprüfung stand.

Entgegen der Ansicht der Antragsteller ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das LG ein Rechtsschutzbedürfnis der Beteiligten zu 1) für ein Vorgehen zur gerichtlichen Verwalterbestellung verneint hat.

Die Organstellung des Verwalters endete gem. § 26 Abs. 1 S. 2 WEG spätestens nach 5 Jahren, so dass seit dem 28.2.2001 in der Gemeinschaft ein verwaltungsloser Zustand besteht. Der für die Bestellung eines Notverwalters dringende Fall ist indes mit Recht verneint worden. § 26 Abs. 3 WEG bestimmt, dass dann, wenn ein Verwalter fehlt, ein solcher in dringenden Fällen bis zur Behebung des Mangels auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten, der ein berechtigtes Interesse an der Bestellung hat, durch den Richter zu bestellen ist. Ob Umstände für eine Dringlichkeit schon insbesondere daraus hergeleitet werden kö...