OLG Köln Beschluss vom 30.07.2003 - 16 Wx 149/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ermächtigung des Verwalters zur Geltendmachung im eigenen Namen

Leitsatz (amtlich)

Sieht die Teilungserklärung vor, dass der Verwalter Ansprüche grundsätzlich nur im Namen der Gemeinschaft geltend machen darf und beschließt die Gemeinschaft bei Bestellung eines bestimmten Verwalters durch Mehrheitsbeschluss, dass dieser Verwalter auch zur Geltendmachung von Ansprüchen der Gemeinschaft im eigenen Namen berechtigt sein soll, so liegt hierin keine nichtige Änderung der Teilungserklärung, sondern lediglich ein teilungserklärungswidriger Beschluss im Einzelfall, der wirksam wird, wenn er nicht rechtzeitig angefochten worden ist.

Normenkette

WEG § 27

Verfahrensgang

LG Köln (Beschluss vom 07.05.2003; Aktenzeichen 29 T 264/02)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 2) gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des LG Köln vom 7.5.2003 – 29 T 264/02 – wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten und außergerichtlichen Kosten des

Rechtsbeschwerdeverfahrens trägt der Beteiligte zu 2).

Gründe

Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde ist zulässig, in der Sache jedoch nicht begründet.

Die Entscheidung des LG ist aus Rechtsgründen, die allein Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens sein können (§§ 27, 546 ZPO) nicht zu beanstanden. Der Beteiligte zu 2) ist zur Zahlung rückständigen Hausgeldes für die Monate März bis Juni 2002 i.H.v. 3.024 Euro nebst zuerkannter Zinsen verpflichtet. Zwecks Vermeidung von Wiederholungen wird auf die zutreffenden Gründe der Entscheidungen der Vorinstanzen verwiesen. Soweit zwischenzeitlich die Abrechnung für das Jahr 2002 vorliegt und – wie der Beteiligte zu 2) vorträgt – hierüber eine Beschlussfassung der Erbbauberechtigten erfolgt ist, steht dies der Zahlungsverpflichtung des Beteiligten zu 2) nicht entgegen. Denn aus der von ihm vorgelegten Jahresabrechnung ergibt sich kein geringerer Schuldsaldo, der die Forderung aufgrund des Wirtschaftsplans begrenzen würde.. Die Jahresabrechnung begründet nur insoweit eine neue und originäre Verbindlichkeit, als sie über die Vorauszahlungen nach dem Wirtschaftsplan hinausgeht; i.Ü. hat der Beschluss über die Jahresabrechnung nur bestätigende Wirkung (BGH NJW 1996,725 [726];OLG Zweibrücken NZM 1999,322; BayObLG ZMR 2000,111 [112]).

Die Befugnis der Beteiligten zu 1) zur Geltendmachung der rückständigen Beträge im eigenen Namen ergibt sich – wie auch die Vorinstanzen zu Recht angenommen haben – aus der Beschlussfassung der Erbbauberechtigten vom 23.9.2002 zu TOP 19, des weiteren auch aus der Beschlussfassung zu TOP 17 und 18. Dass diese Beschlüsse zwischenzeitlich in einem gerichtlichen Verfahren für ungültig erklärt worden sind, kann dem Vortrag des Beteiligten zu 2) nicht entnommen werden. Soweit nach seinem Vortrag diese Beschlüsse gegen die Regelung in § 14 Abs. 5 der Teilungserklärung verstoßen, wonach der Verwalter nur berechtigt sein soll, rückständige Beiträge namens der übrigen Erbbauberechtigten gerichtlich geltend zu machen, führt dies entgegen der Rechtsauffassung des Beteiligten zu 2) nicht zur Nichtigkeit der Beschlüsse. Dabei bedarf es keiner Entscheidung, ob der Ermächtigung in der Teilungserklärung überhaupt Vereinbarungscharakter zukommt, was durch Auslegung zu ermitteln wäre (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 27 Rz 145, 146). Denn die hier maßgeblichen Beschlüsse der Erbbauberechtigten, zu deren Aufgaben der Abschluss und das Aushandeln des Verwaltervertrages gehören, haben jedenfalls keinen vereinbarungsändernden Charakter. Sie ändern die Regelung in der Teilungserklärung nicht auf Dauer ab und ersetzen sie durch eine andere Regelung, sondern ermächtigen vereinbarungswidrig lediglich die derzeitige Verwalterin für die Laufzeit des abgeschlossenen Verwaltervertrages, fällige Forderungen mit Wirkung für und gegen die Wohnungserbbauberechtigten im eigenen Namen außergerichtlich und gerichtlich geltend zu machen. Die Beschlüsse der Erbbauberechtigten vom 23.9.2002 (TOP 17 bis 19) sind deshalb auch unter Zugrundelegung des Vortrages des Beteiligten zu 2) nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar, dh. bis zu einer entgegenstehenden gerichtlichen Entscheidung gültig (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 23 Rz. 12 m.w.N.). Die Situation ist derjenigen vergleichbar, dass die Eigentümerversammlung ohne generelle Änderung des Kostenverteilungsschlüssels in einer Jahresabrechnung die Kosten anders als in der Teilungserklärung geregelt verteilt. Auch in diesem Falle wird ganz einhellig lediglich Anfechtbarkeit und nicht Nichtigkeit des teilungserklärungswidrigen Beschlusses angenommen (vgl. die Nachweise bei Schuschke, NZM 2001, 497 [501]).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dem unterlegenen Beteiligten zu 2) nicht nur die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen sondern auch die Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen, weil er sich mit den Hausgeldzahlungen in Verzug befindet und die Zahlung ohne vertretbare Gründ...