Verfahrensgang
LG Köln (Urteil vom 01.06.2006; Aktenzeichen 27 O 429/00) |
Nachgehend
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des LG Köln vom 1.6.2006 - 27 O 429/05 - wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leisten.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
I. Mit Mietvertrag vom 03.09./9.9.1993 mietete die L. GmbH & Co. KG von der B. Vermögensanlagen KG ein Ladenlokal in M., in dem sie ein Bekleidungsgeschäft betrieb.
Im Mietvertrags wurde u.a. bestimmt, dass die Kosten gem. § 27 der II. Berechnungsverordnung (§ 6 Nr. 1e) und das Verwalterhonorar (§ 6 Nr. 1g) umlagefähig sein sollten.
Kurz nach Abschluss des Mietvertrags wurden die Kläger Eigentümer der Immobilie - sie wurden bereits im Übergabeprotokoll vom 20.12.1993 als solche benannt - und stiegen in den Mietvertrag ein.
Die Beklagte trat mit Wirkung ab dem 1.1.2001 anstelle der L. GmbH & Co. KG in den Mietvertrag ein.
Die Nebenkostenabrechnungen wurden seit 1993 zunächst von der J. Immobilienbeteiligung und Verwaltung S. GmbH und anschließend von deren Rechtsnachfolgerin, der K. D. N.- und Verwaltungsgesellschaft S. GmbH M., sowie seit 2001 von der Firma G. N. GmbH erstellt.
Das Mietverhältnis endete zum 15.2.2004.
Für die Jahre 1999 bis 2001 erstellten die Verwalter für die Kläger jeweils Nebenkostenabrechnungen, in denen weder Kosten für Allgemeinstrom, Wartung der Heizung, Verwaltung und Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen auf die Beklagte oder ihre Rechtsvorgängerin umgelegt wurden. In der Nebenkostenabrechnung vom 23.9.2004 für die Jahre 2002 bis 2004 rechneten die Kläger diese Kosten erstmals ab. Die hierauf entfallenden Beträge zahlte die Beklagte unter Hinweis auf die jahrelange andere Übung weder für 2002 (5.172,19 EUR), noch 2003 (6.274,88 EUR) oder 2004 (752,66 EUR). Darüber hinaus verweigerte sie für 2004 auch die Zahlung des restlichen Betrags i.H.v. 337,13 EUR.
Für diesen Zeitraum haben die Kläger mit ihrer Klage Zahlung rückständiger Nebenkosten i.H.v. 12.294,50 EUR verlangt (12.536,86 EUR abzgl. 242,36 EUR wegen Überzahlung für das Jahr 2001). Den nicht auf die beanstandeten Nebenkosten entfallenden Teil i.H.v. 337,13 EUR nebst Zinsen hat die Beklagte anerkannt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung (Bl. 79 ff. d.A.) Bezug genommen.
Das LG hat der Klage stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Anspruch der Kläger auf Zahlung der rückständigen Nebenkosten für 2002 bis 2004 ergebe sich aus dem Mietvertrag vom 03.09./9.9.1993, der die Umlage der beanstandeten Nebenkosten regele. Diese Regelung sei nicht dadurch stillschweigend abgeändert worden, dass die Kläger die beanstandeten Positionen acht Jahre lang nicht geltend gemacht hatten. Dem Unterlassen der Geltendmachung von Nebenkosten sei kein Erklärungswille gerichtet auf einen Verzicht oder eine Änderung der Umlagefähigkeit zu entnehmen. Es handele sich um ein mehrdeutiges Verhalten, dem ebenso ein Irrtum des Vermieters zugrunde liegen könnte. Die Ansprüche der Kläger seien auch nicht verwirkt: Zum einen fehle das Umstandsmoment, weil die Beklagte keine Vermögensdispositionen aufgrund der unvollständigen Abrechnung getroffen habe, zum anderen sei eine Verwirkung, die alle künftigen Ansprüche beträfe, auch unter Berücksichtigung des Vertrauensinteresses des Mieters nicht gerechtfertigt.
Mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten Berufung verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter. Sie vertritt auch in der Berufungsinstanz weiterhin die Auffassung, dass einem Anspruch der Kläger die stillschweigende Änderung des Mietvertrags, zumindest jedoch die Verwirkung entgegen stehe.
Sie beantragt, das am 1.6.2006 verkündete Urteil des LG Köln, Az. 27 O 429/06, mit Ausnahme des Teilanerkenntnisses über 337,13 EUR nebst Zinsen seit dem 12.7.2005 abzuändern und die Klage im Übrigen abzuweisen.
Die Kläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen.
Die Kläger verteidigen das erstinstanzliche Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vortrags der Parteien im Berufungsrechtszug wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Die Rechtsnachfolge des am 18.3.2006 verstorbenen Klägers zu 1) ist bislang nicht geklärt. Ein Aussetzungsantrag ist nicht gestellt worden.
II. Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das LG hat die Beklagte zu Recht und mit zutreffender Begründung zur Zahlung der rückständigen Nebenkosten für den Zeitraum 2002 bis 2004 verurteilt.
Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten Nebenkosten aus § 535 Abs. 2 BGB i...