Leitsatz (amtlich)
Eine Vormerkung, die den Rückübertragungsanspruch des Veräußerers für den Fall sichern soll, dass "die Zwangsvollstreckung in den Vertragsbesitz droht", kann im Grundbuch eingetragen werden.
Normenkette
BGB §§ 158, 883 Abs. 1
Gründe
I. Mit notariellem Vertrag vom 7.10.2008 überließ der Beteiligte zu 1 im Weg der vorweggenommenen Erbfolge seinem volljährigen Sohn, dem Beteiligten zu 2, mehrere Eigentumswohnungen. Zugleich behielt sich der Veräußerer auf Lebenszeit das Nießbrauchsrecht vor. Ein ihm eingeräumtes Recht zum Rücktritt vom schuldrechtlichen Teil des Vertrags kann hiernach u.a. in folgenden Fällen ausgeübt werden:
c) oder es droht die Zwangsvollstreckung in den Vertragsbesitz oder es tritt eine wesentliche Verschlechterung in den Vermögensverhältnissen des Erwerbers oder seines Rechtsnachfolgers ein, ...
Unter dem 13.11.2008 hat der Notar gem. § 15 GBO u.a. die Eintragung der in Ziff. V der Urkunde bewilligten Vormerkung zur Sicherung des Rückauflassungsan-spruchs im Wohnungsgrundbuch beantragt.
Mit Zwischenverfügung vom 25.11.2008 hat das AG - Grundbuchamt - als Hindernis für die beantragte Umschreibung beanstandet, dass die Rücktrittsvoraussetzung, es drohe die Zwangsvollstreckung in den Vertragsbesitz, gegen den sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz verstoße. Zur Behebung des Eintragungshindernisses durch Formulierung eines bestimmbaren Ereignisses wurde eine Frist gesetzt.
Der Beschwerde des Notars half das Grundbuchamt mit Beschluss vom 18.12.2008 nicht ab. Das LG hat am 9.1.2009 das Rechtsmittel zurückgewiesen. Gegen den Beschluss des LG richtet sich die weitere Beschwerde des Notars vom 26.1.2009.
II. Die weitere Beschwerde ist gem. § 78 GBO statthaft und auch im Übrigen (§§ 78, 80 Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 i.V.m. § 71 Abs. 1 GBO) zulässig. Sie hat in der Sache Erfolg. Das Grundbuchamt kann die Eintragung der Rückauflassungsvormerkung nicht aus den in der Zwischenverfügung aufgeführten Gründen verweigern.
1. Das LG hat ausgeführt:
Das in der Zwischenverfügung geltend gemachte Eintragungshindernis bestehe. Das Grundbuchamt habe zu Recht die begehrte Eintragung der Rückauflassungsvormer-kung hinsichtlich der Bedingung, dass die Zwangsvollstreckung in den Vertragsbesitz "droht", beanstandet. Die beantragte Eintragung verstoße insoweit gegen den sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz. Erforderlich sei, dass der zu sichernde Anspruch nach Inhalt und Gegenstand genügend bestimmt oder jedenfalls bestimmbar sei. Zwar sei ausreichend, dass das Ereignis, mit dem der bedingte Übertragungsanspruch wirksam werden solle, aufgrund objektiver Umstände bestimmbar sei. Auch könnten außerhalb des Grundbuchs liegende Umstände herangezogen werden, sofern sie nachprüfbar und wenigstens in der Eintragungsbewilligung angedeutet seien. Auf die Vermeidung zukünftiger Rechtsstreitigkeiten solle die Vormerkung nicht zwingend hinwirken. Ihr Sinn bestehe nur darin, dem Berechtigten die grundbuchrechtliche Position zu verschaffen, ohne die sein Rückübertragungsanspruch wirtschaftlich sinnlos wäre.
Die Formulierung der "drohenden" Zwangsvollstreckung in den Vertragsbesitz habe auch unter Heranziehung der außerhalb des Grundbuchs liegenden Umstände keinen objektiv eindeutig auslegbaren und bestimmbaren Bedeutungsinhalt. Insbesondere lasse sich in zeitlicher Hinsicht der Beginn der "drohenden" Zwangsvollstreckung nicht bestimmen. Es bleibe unklar, ob dies bereits bei Vorliegen eines vollstreckungsfähigen Titels, bei Ankündigung der Zwangsvollstreckung oder aber erst bei konkreter Einleitung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen angenommen werden solle. Soweit die Beteiligten angäben, Ziel sei es gewesen, den Anspruch bereits dann entstehen zu lassen, wenn die Zwangsvollstreckung unmittelbar bevorstehe, sich also abzeichne, bleibe offen, wann eine derartige Konstellation vorliege. Es fehle auch eine ausreichende rechtliche Klärung des Begriffs in der konkreten Verwendung.
2. Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
a) Gegenstand des Rechtsmittelverfahrens bildet nur das mit der Beschwerde und der weiteren Beschwerde angegriffene Eintragungshindernis, also die vom Grundbuchamt ausschließlich beanstandete Unbestimmtheit einer einzigen Bedingung für den Rück-auflassungsanspruch. Soweit in deren Zusammenhang die alternative Bedingung einer "wesentlichen Verschlechterung in den Vermögensverhältnissen" formuliert ist, hat das Grundbuchamt diese nach Maßgabe der Entscheidung des 32. Zivilsenats vom 10.4.2007 (32 Wx 058/07 = MittBayNot 2008, 50 mit Anm. Wartenberger) hingenommen. Der nun für Grundbuchsachen zuständige 34. Zivilsenat schließt sich für jene Klausel der genannten Rechtsprechung an, so dass eine Eintragung der Vormerkung weder hieran noch an den sonstigen - praxisüblichen - Bedingungen scheitern würde.
b) Zutreffend geht die Beschwerdeentscheidung zunächst davon aus, dass bedingte Ansprüche (vgl. § 158 Abs. 1 BGB) vormerkungsfähig sind (§ 883 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die gegenständliche Bedingung nimmt dem vertra...