Leitsatz (amtlich)
Zu den Voraussetzungen für die Löschung einer Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrtrecht) auf Grund Unrichtigkeitsnachweises oder auf Grund Bewilligung durch den bevollmächtigten Bauträger bzw. den Vollzugsnotar.
Normenkette
BGB §§ 133, 158 Abs. 2, § 1026; GBO § 22
Verfahrensgang
AG München - Grundbuchamt |
Tenor
1. Die Beschwerde der Beteiligten gegen die Zwischenverfügungen des AG München - Grundbuchamt - vom 16.12.2015 und (Ergänzung) vom 28.12.2015 wird zurückgewiesen.
2. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000 EUR festgesetzt.
Gründe
I. Die Beteiligte, ein Bauträger, ist Eigentümerin von Grundbesitz, den sie mit Erklärung vom 24.7.2013 gemäß § 8 WEG in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt hat. Einheiten sind inzwischen verkauft und Erwerber als Berechtigte im Grundbuch eingetragen. Der Antrag vom 20.11.2015 betrifft - soweit hier noch von Bedeutung - die von der Beteiligten zu notarieller Urkunde vom 19.11.2015 bewilligte Löschung einer Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrtrecht) - bedingt - für den jeweiligen Eigentümer von Miteigentumsanteilen mit dem damit verbundenen Sondereigentum an Wohnungs- und Teileigentum (Abt. II lfde. Nr. 1).
Die Teilungserklärung enthält für die Dienstbarkeiten in Ziff. VII. folgende Regelung:
Wegen der zum Zwecke der Erschließung und Erfüllung öffentlicher Belange der Bauvorhaben auf dem WEG-Grundstück und auf den Grundstücken Fl. Nrn. 80/1,... zu bestellenden und bereits bestellten Dienstbarkeiten wird auf die dieser Urkunde als wesentlicher Bestandteil beigefügte Anlage VI samt Plänen und sonstigen Anlagen verwiesen.
Nach Anlage VI bewilligt und beantragt der Eigentümer der Grundstücke FlSt 80/1 und ... jeweils die Eintragung einer Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers der Grundstücke ... des Inhalts, dass dieser berechtigt ist, die in der Anlage VI-5 orange gekennzeichnete Fläche des dienenden Grundstücks zu begehen und ... zu befahren ...
Diese Grunddienstbarkeit steht unter der auflösenden Bedingung, dass das dienende Grundstück als öffentliche Straße durch die Gemeinde U. erworben wird und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt ist.
Die notarielle Vollmacht (je Ziff. X.) in der Teilungserklärung sowie in den einzelnen Kaufverträgen ermächtigt, den Vollzug der vorliegenden Urkunde - auch teilweise - zu betreiben, namentlich alle erforderlichen Genehmigungen, Negativzeugnisse und Auskünfte einzuholen, Anträge zu stellen und zurückzunehmen sowie überhaupt alle sonstigen zweckdienlichen Rechtshandlungen vorzunehmen, einschließlich etwaiger Rechtsmittelverfahren.
Die Bauträgervollmacht in den einzelnen Kaufverträgen (Ziff. XI.) lautet - soweit hier erheblich -:
...
2. die der Sicherung der Ver- und/oder Entsorgung des Bauvorhabens und/oder der Regelung nachbarlicher Verhältnisse dienenden Dienstbarkeiten und Reallasten zu bestellen und mit der Auflassungsvormerkung im Rang zurückzutreten; ferner alle Rechtshandlungen vorzunehmen, Erklärungen abzugeben und Anträge zu stellen, die zur Durchführung der in Abschnitt I. dieser Urkunde bezeichneten Baumaßnahmen im weitesten Sinn erforderlich sind oder zweckdienlich erscheinen;
...
Das Grundbuchamt hat mit fristsetzender Zwischenverfügung vom 16.12.2015 die fehlende Löschungsbewilligung der in den Grundbüchern eingetragenen Eigentümer beanstandet. Die Vollmacht in den jeweiligen Kaufverträgen genüge für die Löschung nicht; denn sie umfasse nicht auch die Aufgabe dinglicher Rechte für die Wohnungseigentümer einschließlich der Bewilligung ihrer Löschung gegenüber dem Grundbuchamt.
Daraufhin hat der Notar am 23.12.2015 eine "Klarstellung" zur Löschungserklärung vom 19.11.2015 zu den Grundakten gegeben. Diese stellt in Abschnitt I. den Sachverhalt dar, der aus Parteisicht die fragliche Dienstbarkeit bedingte, ferner wird der aktuelle planungsrechtliche und bauliche Zustand der Anlage einschließlich ihrer Erschließung beschrieben. In Abschnitt II. wird davon ausgegangen, dass die für das Recht bestimmte auflösende Bedingung eingetreten und deshalb das eingetragene Recht zu löschen sei. Abschnitt III. befasst sich mit der Auslegung der in den Kaufverträgen enthaltenen Bauträgervollmacht, die die gegenständliche Löschung als erforderlich, jedenfalls "als im weitesten Sinne zweckdienlich" erfassen solle. Hilfsweise wird in Abschnitt IV. die Löschung aufgrund Vollzugsvollmachten des Notars in den Kaufverträgen sowie in der Teilungserklärung bewilligt und beantragt. Ebenso bewilligt und beantragt wird die Löschung des Geh- und Fahrtrechts aufgrund lastenfreier Abschreibung.
Mit - ergänzender - Zwischenverfügung vom 28.12.2015 hat das Grundbuchamt an seinem Verlangen nach Vorlage von Bewilligungen/Vollmachtsbestätigungen der Eigentümer des Herrschgrundstücks festgehalten. Es meint, dass die Voraussetzungen einer lastenfreien Abschreibung nicht vorlägen, die für das Recht bestimmte auflösende Bedingung nicht eingetreten sei und die begehrte Löschung von den bezeichneten Vollmachten (Bauträgervollmac...