OLG München Beschluss vom 14.11.2005 - 34 Wx 105/05

Leitsatz (amtlich)

Die Installation von Leichtmetallgeländern anstelle von massiven Balkonbrüstungen kann eine modernisierende Instandsetzung darstellen, die mehrheitlich beschlossen werden kann.

Normenkette

WEG § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 22 Abs. 1

Verfahrensgang

LG München (Beschluss vom 15.07.2005; Aktenzeichen 1 T 11775/04)

AG München (Aktenzeichen 481 UR II 42/04)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers zu 1) gegen den Beschluss des LG München I vom 15.7.2005 wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsteller zu 1) trägt die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 26.680 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer aus insgesamt vier Häusern bestehenden Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Die beiden in der T.-Straße gelegenen, im Jahr 1962 errichteten Häuser verfügen über 24 vorspringende Balkone. Die Balkonbrüstungen bestehen jeweils aus einer ca. 62 cm hohen Mauer aus gelben Klinkersteinen, auf die eine Metallgeländerkonstruktion gesetzt ist.

In der Eigentümerversammlung vom 16.12.2003 fassten die Wohnungseigentümer mehrheitlich folgenden Beschluss:

Die Eigentümergemeinschaft beschließt, alle Fassadenseiten sowie die vorspringenden Balkone - einschließlich der Erneuerung der Balkongeländer des Hauses T.-Straße 11 und 13 entsprechend dem Gutachten der Firma B. zu sanieren. Mit der Ausarbeitung des Leistungsverzeichnisses, der Ausschreibung, der Bauüberwachung und der Abnahme wird die Firma B. beauftragt. Die Maßnahme soll in zwei Bauabschnitten durchgeführt werden. Die Arbeiten des ersten Bauabschnitts sollen im Jahr 2004 und die Arbeiten des zweiten Bauabschnitts im Jahre 2005 durchgeführt werden. Der Verwalter soll die entsprechenden Verträge abschließen. Die Kosten der Sanierung werden durch zwei Sonderumlagen - entsprechend der Bauabschnitte - finanziert ... Die Auftragsvergabe ist mit dem Verwaltungsbeirat abzustimmen.

Diesem Beschluss lag ein Gutachten der Firma B. zugrunde, in dem u.a. Folgendes ausgeführt ist: Die Balkongeländer sollten durch neue Balkongeländer aus Leichtmetall ersetzt werden, die in der Lage sind, die Mauerbrüstungen zu ersetzen und entweder an den Deckenuntersichten oder den seitlichen Betonbrüstungen zu befestigen sind. Die Antragsteller, die der Ansicht sind, bei der beschlossenen Umgestaltung der Balkonbrüstungen handele es sich um eine die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erfordernde bauliche Veränderung, haben den Eigentümerbeschluss vom 16.12.2003 fristgerecht im Hinblick auf den Austausch der Mauerwerksbrüstungen angefochten. Das AG hat den Antrag durch Entscheidung vom 19.4.2004 abgewiesen. Das LG hat die hiergegen eingelegte sofortige Beschwerde der Antragsteller durch Beschl. v. 15.7.2005 nach Erholung eines Sachverständigengutachtens zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers zu 1.

II. Das zulässige Rechtsmittel ist unbegründet.

1. Das LG hat ausgeführt: Die Balkonbrüstungen und -geländer gehörten zum Gemeinschaftseigentum. Die beschlossene Sanierung diene der ordnungsmäßigen Instandsetzung und stelle keine nur einstimmig zu beschließende bauliche Veränderung dar. Der Sachverständige habe Oberflächenschäden an einer Vielzahl von Balkonen festgestellt. Ferner habe er ausgeführt, dass die Geländer erneuert werden müssten, da die Absturzsicherung fehle. Die Mehrkosten bei Anbringung von Leichtmetallbrüstungen ggü. einer Wiederherstellung unter Beibehaltung der Klinkerbrüstungen betrügen nach Aussage des Sachverständigen ca. 5.000 EUR. Dieser Betrag falle angesichts der Kosten der Gesamtsanierungsmaßnahme von etwa 150.000 EUR nicht ins Gewicht. Hinzu komme, dass sich die Mehrkosten wegen der bei Beibehaltung der derzeitigen Konstruktion notwendigen Wartungskosten in einem Zeitraum von 10 bis 15 Jahren amortisieren würden. Es sei schließlich nicht erkennbar, dass es bei einer einheitlichen Neugestaltung der Balkone zu einer optisch nicht mehr hinnehmbaren Beeinträchtigung des Gesamteindrucks der Wohnanlage kommen würde.

2. Die Ausführungen des LG halten der rechtlichen Nachprüfung i.E. stand. Zutreffend geht das LG davon aus, dass die Balkonaußenverkleidungen zum Gemeinschaftseigentum gehören (Pick in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 5 Rz. 27; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 5 Rz. 17) und somit gem. § 21 Abs. 3 WEG grundsätzlich Gegenstand einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung sein können. Die beschlossene Sanierung der Balkonbrüstungen dient der ordnungsmäßigen Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG und stellt keine nur einstimmig zu beschließende bauliche Veränderung i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG dar.

a) Rechtsfehlerfrei geht das Beschwerdegericht davon aus, dass die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung nicht auf eine bloße Wiederherstellung de...