Leitsatz (amtlich)
Beim Erwerbsgeschäft einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts bedarf es - von Ausnahmen abgesehen - über deren Benennung und Bezeichnung ihrer Gesellschafter in der notariellen Auflassungsverhandlung hinaus keiner Nachweise zu Existenz, Identität und ihrer Vertretung (Anschluss an BGH vom 28.4.2011 - V ZB 194/10, ZIP 2011, 1003; Aufgabe der bisherigen Senatsrechtsprechung, zuletzt Beschluss vom 4.4.2011 - 34 Wx 159/10).
Normenkette
BGB § 705; GBO §§ 20, 29 Abs. 1, § 47
Verfahrensgang
AG München - Grundbuchamt (Beschluss vom 15.10.2010; Aktenzeichen Daglfing Blatt 16784) |
Tenor
I. Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 wird der Beschluss des AG München - Grundbuchamt - vom 15.10.2010 aufgehoben.
II. Das Grundbuchamt München wird angewiesen, die Beteiligte zu 1 als Eigentümerin des im Grundbuch von xx Bl. xx eingetragenen Grundstücks Flurstück xx/xx einzutragen, die in Abteilung III des Grundbuchs eingetragene Grundschuld über 1.250.000 DM zu löschen und über den Antrag, die zugunsten der Beteiligten zu 1 am 7.1.2010 eingetragene Eigentumsvormerkung zu löschen, neu zu entscheiden.
Gründe
I. Am 23.12.2009 wurde an die Beteiligte zu 1, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), laut notarieller Urkunde bestehend aus den Gesellschaftern xx und xx, ein Grundstück verkauft. Das Grundstück ist belastet mit einer Briefgrundschuld über 1.250.000 DM, die vom Käufer nicht übernommen wurde. Weiter bewilligten die Vertragsparteien die Eintragung einer Eigentumsvormerkung zugunsten des Käufers. Die Vormerkung wurde am 7.1.2010 im Grundbuch eingetragen.
Unter dem 9.8.2010 hat der Notar beantragt, den Grundbesitz umzuschreiben, die Grundschuld und die Eigentumsvormerkung zu löschen, dies unter der Voraussetzung, dass ohne Zustimmung des Erwerbers keine Zwischeneintragung erfolgt ist und kein Zwischenantrag vorliegt. Mit vorgelegt sind die Auflassungs-/Bewilligungserklärungen, ein Negativattest betreffend das gemeindliche Vorkaufsrecht, die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts und die Löschungsbewilligung für die Grundschuld, überdies die eidesstattliche Versicherung eines der beiden Gesellschafter, dass er und die bezeichnete weitere Person die einzigen Gesellschafter der Beteiligten zu 1 seien.
Mit Beschluss vom 15.10.2010 hat das Grundbuchamt die Eintragungsanträge zurückgewiesen. Nur der Erwerb durch eine GbR, die sich erst in der notariellen Kaufvertragsurkunde gründe, könne den notwendigen grundbuchrechtlichen Nachweis über Existenz, Identität und Vertretungsberechtigung erbringen.
Hiergegen richtet sich die im Namen der Beteiligten zu 1 eingelegte Beschwerde, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.
II. Der zulässigen Beschwerde (§ 71 Abs. 1, § 73 GBO, § 10 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 FamFG) kann in der Sache der Erfolg nicht versagt bleiben.
1. Die Voraussetzungen für die Eintragung der Beteiligten zu 1 als Eigentümerin und für die Löschung der Grundschuld sind gegeben.
a) Zutreffend ist, dass ein Rechtsgeschäft, bei dem eine GbR Grundeigentum erwirbt, im Grundbuch nur vollzogen werden darf, wenn die Identität dieser Gesellschaft feststeht und sie somit von anderen Gesellschaften unterschieden werden kann. Der Bestimmtheitsgrundsatz verlangt, dass nicht nur das betroffene Grundstück selbst (vgl. § 28 GBO) sowie der Inhalt des dinglichen Rechts, sondern auch die Person des Berechtigten klar und eindeutig feststehen müssen. Die sich hieraus ergebenden Anforderungen werden nach neuester Rechtsprechung des BGH regelmäßig allein schon durch die in dem Vertrag enthaltene Benennung der Beteiligten zu 1 und ihrer beiden Gesellschafter erfüllt (BGH vom 28.4.2011 - V ZB 194/10 bei Rz. 10 ff.). Die Identifizierung der Gesellschaft findet nach der Regelung des § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO durch die notwendige Benennung und Eintragung ihrer Gesellschafter statt (bei Rz. 12). Name und Sitz der GbR (vgl. § 15 Abs. 1 Buchst. c GBV) sind für Zwecke ihrer Identifizierung regelmäßig nicht essentiell (bei Rz. 13). Gibt somit - wie hier - eine GbR eine Grundbucherklärung ab und ist sie dabei in Übereinstimmung mit der Regelung in § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO bezeichnet, muss das Grundbuchamt den Antrag grundsätzlich ohne weitere Identitätsnachweise vollziehen (bei Rz. 14).
b) Die in der notariellen Verhandlung abgegebene Erklärung der beiden natürlichen Personen, dass sie als Gesellschafter der zwischen ihnen bestehenden GbR handelten, genügt auch im Falle der Auflassung (vgl. § 20 GBO) für die Eintragung des Eigentums der Beteiligten zu 1. Mit der Regelung in § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO ist die Eintragung aller Gesellschafter zur bestimmten Bezeichnung der Berechtigten grundbuchverfahrensrechtlich erforderlich, aber auch ausreichend. Sie sichert den Nachweis von Existenz, ordnungsmäßiger Vertretung und Identität der GbR. Das dingliche Recht der Gesellschaft soll grundbuchrechtlich durch die Gesellschafter vermittelt werden. Damit lässt sich das Erfordernis eines auf die rechtlichen Verhältnisse der GbR bezogenen und in der Form des § 29 GBO zu ...