OLG München Beschluss vom 28.09.2015 - 34 Wx 84/14

Leitsatz (amtlich)

Sollen Sondernutzungsrechte im Fall der Vorratsteilung aufschiebend bedingt durch eine spätere Zuordnungserklärung des Verwalters begründet werden, müssen die Grundstücksflächen, von deren Mitgebrauch die späteren Wohnungseigentümer durch das Sondernutzungsrecht ausgeschlossen werden, in der zu den Grundakten gelangten Teilungserklärung oder den dieser beigelegten Plänen hinreichend bestimmt bezeichnet sein.

Normenkette

BGB § 158 Abs. 1, §§ 876-877; WEG § 7 Abs. 3, § 10 Abs. 2-3, § 13 Abs. 2, § 15 Abs. 1

Verfahrensgang

AG Rosenheim - Grundbuchamt (Beschluss vom 13.01.2014)

Tenor

I. Die Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des AG Rosenheim - Grundbuchamt - vom 13.1.2014 wird zurückgewiesen.

II. Der Beschwerdewert beträgt 5.000,00 EUR.

Gründe

I. Die Beteiligten zu 1 und 2 sind Eigentümer von Wohnungseigentum. Dem Sondereigentum an ihrer Wohnung Nr. 1 im Erdgeschoss und an einem Hobbyraum sind gemäß Eintragung im Grundbuch Sondernutzungsrechte an einem Kellerraum und der Terrasse zugeordnet.

In Ziff. II.14 der Anlage 1 zur Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) vom 30.12.1998, auf die im Bestandsverzeichnis Bezug genommen ist, ist hinsichtlich Sondernutzungsrechten an Gartenflächen geregelt:

Aufschiebend bedingt durch die Zuweisung begründet der Grundstückseigentümer Sondernutzungsrechte an Gartenflächen, gemäß dem beigefügten Plan, in dem dieser Grundstücksteil violett schraffiert eingezeichnet ist.

Die Zuweisung von Teilen dieser Gartenfläche erfolgt durch den Grundstückseigentümer in den Kaufverträgen oder nach Verkauf der letzten Einheit durch Erklärung des Verwalters gegenüber dem Grundbuchamt.

Die übrigen Miteigentümer sind bereits jetzt von der Nutzung dieses Grundstücksteils als Teil des Gemeinschaftseigentums ausgeschlossen, soweit ihnen kein Sondernutzungsrecht ausdrücklich zugewiesen wird.

Dem Wohnungseigentümer Nr. 1 ist es im Fall der Zuweisung des Sondernutzungsrechts (gestattet,?) ein Geräte/Gartenhaus (höchstens 6 qm Grundfläche) im nördlichen Bereich zu errichten und dort zu belassen.

Als Anlage ist der Teilungserklärung ein Lageplan beigeheftet, der eine Fläche zwischen Stellplätzen eins bis fünf entlang und in Verlängerung der Gebäudesüdseite und entlang der westlichen Gebäudebreitseite in rötlich-violetter Schraffierung aufweist. An der von den Stellplätzen abgewandten Gebäudebreitseite nach Norden hin ist eine undeutliche, möglicherweise verblasste graue Schraffierung noch zu erkennen.

Am 3.1.2013 errichtete der Verwalter der Wohnanlage folgende Urkunde:

Gem. Anlage 1 Ziff. II.14. zur Teilungserklärung, ... weist der unterzeichnende Verwalter in Ausübung der ihm erteilten Ermächtigung hiermit dem Eigentümer der in ... vorgetragenen Sondereigentumseinheit Nr. 1 zur alleinigen, unentgeltlichen und ausschließlichen Nutzung zu das Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche, die in dem dieser Erklärung beigefügten Plan gelb gedeckt eingezeichnet ist.

Es wird bewilligt und beantragt, vorstehende Sondernutzungsrechtszuweisung in das Grundbuch einzutragen.

Der Urkunde beigefügt war ein Plan, der einen Teil der im ursprünglichen Plan rot-violett markierten Fläche im nördlichen Bereich der Gebäudelängsseite sowie eine weitere Fläche an der von den Stellplätzen abgewandten Hausbreitseite (nach Norden hin) in gelber Schraffur ausweist.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 11.6.2013 wurde unter TOP 9 zum Sondernutzungsrecht für Wohnung Nr. 1 folgendes im Protokoll festgehalten:

(Hausverwalter) informierte die anwesenden Eigentümer/Bevollmächtigten, dass gem. Anlage 1 Ziff II.14. zur Teilungserklärung, ..., weist der Verwalter ... hiermit dem Eigentümer der in ... vorgetragenen Sondereigentumseinheit Nr. 1 zur alleinigen, unentgeltlichen und ausschließlichen Nutzung das Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche zu. (Nordseite)

Die Urkunden legte der Notar am 2.12.2013 dem Grundbuchamt zur Eintragung der Sondernutzungsrechtszuweisung vor.

Nachdem das Grundbuchamt auf Bedenken wegen der im Norden gelegenen Gartenfläche hingewiesen hatte, berief sich der Notar auf einen Sondernutzungsrechtsplan, den er bei dem für die Teilungserklärung zuständigen Notariat erholt hatte. Nach der vorgelegten Farbkopie ist die an die nördliche Gebäudeseite anschließende Fläche ebenfalls mit einer - farblich identischen - Schraffur versehen, wie sie auch die Flächen an den beiden anderen Gebäudeseiten aufweisen.

Mit Beschluss vom 13.1.2014 hat das Grundbuchamt den Antrag kostenpflichtig zurückgewiesen. Es sei ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich, da die ursprüngliche Teilungserklärung die zur Zuweisung von Sondernutzungsrechten vorgesehene Fläche unzureichend markiere. Die bloße Information in der Eigentümerversammlung genüge nicht. Aufgrund der fehlenden Markierung in der Teilungserklärung sei der Verwalter nicht berechtigt gewesen, in eigener Regie ohne Abstimmung und Beschluss der Eigentümerversammlung ein Sondernutzungsrecht zuzuweisen. Auch genüge die Formulierung dem Bestimmtheitsgrundsatz ni...