OLG Nürnberg Urteil vom 24.04.2013 - 12 U 932/12

Leitsatz (amtlich)

1. Bei Teilung eines Grundstücks gem. § 8 WEG entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft erst mit dem dinglich wirksamen Erwerb des ersten Wohnungseigentums vom teilenden Eigentümer, also erst dann, wenn zusätzlich zu diesem ein Wohnungskäufer als Miteigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.

2. Eine Veräußerung vermieteter Räume i.S.d. § 566 Abs. 1 BGB liegt noch nicht in der Teilung des Grundstücks gem. § 8 WEG. Ist (auch) Gemeinschaftseigentum vermietet, so liegt die Veräußerung i.S.d. § 566 Abs. 1 BGB in der erstmaligen Eintragung eines Wohnungskäufers als Miteigentümer in das Grundbuch nach vorausgegangener Auflassung. Ist (nur) Sondereigentum vermietet, so liegt die Veräußerung i.S.d. § 566 Abs. 1 BGB in der Eintragung desjenigen Wohnungskäufers als Miteigentümer in das Grundbuch nach vorausgegangener Auflassung, dessen Sondereigentum vermietet ist.

3. Sind bei einem Gebäude Räume bzw. Flächen vermietet, die bei Wohneigentum teils im Gemeinschaftseigentum und teils im Sondereigentum eines Eigentümers liegen würden, so führt die Teilung des Grundstücks gem. § 8 WEG und die anschließende Veräußerung des Sondereigentums gem. § 566 Abs. 1 BGB zur Neubegründung eines mit dem bestehenden Mietvertrag inhaltsgleichen Mietverhältnisses mit dem Erwerber.

4. In diesem Falle ist § 566 Abs. 1 BGB zum Schutz des Mieters einschränkend dahin auszulegen, dass als "in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten" eintretender Erwerber lediglich der Erwerber des mitvermieteten Sondereigentums anzusehen ist, nicht daneben auch die Wohnungseigentümergemeinschaft oder eine Bruchteilsgemeinschaft (§ 741 BGB) aus beiden.

Dies gilt unabhängig davon, in welchem prozentualen Verhältnis die vermieteten Räume bzw. Flächen im Gemeinschaftseigentum bzw. im Sondereigentum liegen.

5. Ist gem. § 566 Abs. 1 BGB ein mit dem bestehenden Mietvertrag inhaltsgleiches Mietverhältnis mit dem Erwerber begründet worden, so wird dieses rückwirkend gegenstandslos, wenn der bestehende Mietvertrag bereits vor dem maßgeblichen Zeitpunkt der Veräußerung der vermieteten Räume durch Vertrag zwischen bisherigem und neuem Vermieter auf letzteren übertragen wird, die erforderliche Zustimmung des Mieters hierzu aber erst nach diesem Zeitpunkt erklärt wird. Diese - formfrei mögliche - Genehmigung des Mieters wirkt auf den im Rahmen der Vereinbarung der Vertragsübertragung für deren Wirksamwerden bestimmten Zeitpunkt zurück.

Normenkette

BGB § § 182 Abs. 2, § 184 Abs. 1, § 566 Abs. 1, § 578; WEG § 8

Verfahrensgang

LG Nürnberg-Fürth (Urteil vom 30.03.2012; Aktenzeichen 7 O 5424/11)

Tenor

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Endurteil des LG Nürnberg-Fürth vom 30.3.2012 - 7 O 5424/11, wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziff. 1 genannte Urteil des LG Nürnberg-Fürth ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet

Beschluss:

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 10.225,84 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Gegenstand des Rechtsstreits sind Mietzinsansprüche aus einem Vertrag über zur Installation und zum Betrieb einer Mobilfunkantenne angemietete Flächen im Anwesen L.-Straße ... in N.

Bei diesem Anwesen handelt es sich um ein mehrgeschossiges Mietshaus. Die seinerzeitigen Eigentümer des Anwesens T. und Z. schlossen unter dem 14.8.2000/29.8.2000 einen Vertrag mit der Beklagten (Anlage K1), mit dem Dachfläche (zum Aufstellen von Sendeantennen), Dachbodenfläche (zum Aufstellen von Systemtechnik) und weitere Flächen (Treppenhaus, Kaminteile, Kellerteile) (etwa für Leitungen, Schaltschränke) vermietet wurden (vgl. § 10 des Vertrags). In § 9 der Vertragsurkunde wurde u.a. vereinbart:

"(1) Überträgt der Eigentümer während der Dauer dieses Vertrags den Grundbesitz, wird er seinen Rechtsnachfolger über den vorliegenden Vertrag -in den dieser mit allen Rechten und Pflichten gem. § 571 BGB eintritt -unterrichten und dem Mieter den Rechtsübergang mitteilen.

(2) Der Eigentümer ist nur mit Zustimmung von M (= des Mieters) berechtigt, Dritten die Nutzung des Grundbesitzes zur Errichtung und zum Betrieb einer funktechnischen Anlage zu gestatten ...

(3)...

(4) Andere als in diesem Vertrag getroffene Vereinbarungen bestehen nicht. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform. Dies gilt auch für eine Vereinbarung, durch die das Schriftformerfordernis aufgehoben werden soll."

Mit Ergänzungsvereinbarung vom 17.4.2001/19.4.2001 (Anlage K2) wurde der jährliche Mietzins auf 10.000 DM (5.112,92 EUR) festgesetzt. Dieser war jährlich im Voraus jeweils am 15.1. zur Zahlung fällig.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 12.9.2002 verkauften und übereigneten T. und Z. das Anwesen an Fa. G ....