Ortsübliche Vergleichsmiete

Begriff

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist wichtig bei

• einer Mieterhöhung bei nicht preisgebundenem Wohnraum,
• der Beurteilung von Mietpreisüberschreitungen nach dem Wirtschaftsstrafrecht und beim Mietwucher nach dem Strafgesetz,
• der Nutzungsentschädigung, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung der Mietzeit nicht zurückgibt.

Hinweis

Grundlage

Die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnraum wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der jeweiligen oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art und Größe, Ausstattung und Lage in den letzten 6 Jahren vereinbart oder – von Betriebskostenerhöhungen abgesehen – geändert worden sind.

Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist (§ 558 Abs. 2 BGB). Mieten aus dem sozialen Wohnungsbau – auch solche des 3. Förderwegs –, die durch eine Förderzusage unterhalb der Marktmiete festgelegt werden, werden also nicht berücksichtigt.

Geänderte Altmieten und neu vereinbarte Mieten sind in etwa bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu gleichen Teilen zu berücksichtigen. Auf die statistische Häufigkeit kommt es nicht an. Anderenfalls würde dies u. U. zu einem vom Gesetzgeber nicht vorgesehenen Mietstopp führen. Die ortsübliche Vergleichsmiete und die aktuell zu erzielende Marktmiete bei Neuvermietung sollten daher nicht mehr als 20 % auseinanderliegen.^[1]

Wohnraumart

Bei der Wohnraumart spielt vor allem die Wohnungsstruktur eine Rolle (Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus).

Wohnungsgröße

Bei Wohnungen mit großer Grundfläche liegt der auf den Quadratmeter bezogene Mietpreis im Allgemeinen niedriger als bei kleineren Wohnungen, die in den sonstigen Vergleichsmerkmalen übereinstimmen. Apartments weisen die relativ höchsten Quadratmeterpreise auf.

Hinweis

Quadratmeterzahl muss nicht gleich sein

Eine Abweichung bis 20 % ist akzeptabel.^[2]

Ausstattungsmerkmale

Bei den Ausstattungsmerkmalen ist insbesondere auf das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein von Bad oder Dusche, Zentralheizung oder Warmwasser, Lift und WC innerhalb der Wohnung sowie dem energetischen Zustand abzustellen.

Einrichtungen

Einrichtungen des Mieters, die den Wohnwert der Mietsache erhöht haben, sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen. Etwas anderes gilt jedoch, wenn

1. Mieter oder Vermieter etwas anderes vereinbart haben oder
2. der Vermieter die vom Mieter verauslagten Kosten erstattet hat.^[3]

Hinweis

Behebbare Mängel

Behebbare Mängel der Wohnung i. S. d. § 536 BGB werden dagegen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht berücksichtigt.

Beschaffenheit

Die Beschaffenheit betrifft vor allem Zahl und Zuschnitt der Räume und das Verhältnis der Fläche der Haupträume zu den Nebenräumen. Aber auch Alter, Bauweise, energetischer Zustand und Garage werden berücksichtigt.

Lage

Die Lage bezieht sich auf die Wohngegend.

Praxis-Beispiel

Zu berücksichtigen sind etwa:

• Wie ist die Anbindung an Geschäfte, ÖPNV, Schule, Kindergarten etc.?
• Lärm- und/oder Umweltbelastung
• Verkehrslage

Die ortsübliche Vergleichsmiete stellt somit auf den objektiven Nutzungswert ab. Subjektive Momente bleiben unberücksichtigt.

Entscheidend sind daher nicht statistische Durchschnittswerte, sondern die im Gesetz genannten Wohnwertmerkmale, aus denen sich die marktorientierte Vergleichsmiete bildet.^[4]

[1] So zu Recht Schultz, in Bub/Treier, III Rn. 486 ff..

[2] Grüneberg, BGB, § 558 Rn. 16, 83. Aufl., 2024.

[3] BayObLG, RE v. 24. 6. 1981, Allg Reg 41/81, WuM 1981, 208.

[4] Strittig, so wie hier Schultz, in Bub/Treier, III Rn. 477.