Hubert Blank †

Ist der Mietvertrag befristet und beträgt dessen Laufzeit mehr als ein Jahr, bedarf der Vertrag über den Mieterwechsel der Schriftform.[1] Wird der Mieterwechsel auf einer gesonderten Urkunde vereinbart, so ist die Schriftform nur gewahrt, wenn sich aus der Vertragsgestaltung die Zusammengehörigkeit des betreffenden Vertrags mit der Mietvertragsurkunde zweifelsfrei ergibt.[2]

Zur Herstellung der Urkundeneinheit stehen im Wesentlichen 2 Methoden zur Verfügung.

  1. Körperliche Verbindung der Urkunde

    Zum einen kann die Urkunde über den Mieterwechsel mit der Mietvertragsurkunde körperlich verbunden werden. Erforderlich ist insoweit, dass die beiden Urkunden eine Einheit bilden, sodass entweder die Auflösung der Verbindung nur mit teilweiser Substanzzerstörung möglich ist

     
    Praxis-Beispiel

    Klebe- oder Bindetechnik

    Heften mit Faden, Anleimen; spezielle Klebe- oder Bindetechnik

    oder die körperliche Verbindung als dauernd gewollt erkennbar ist und ihre Lösung Gewaltanwendung erfordert.

     
    Praxis-Beispiel

    Hefttechnik

    Heften mit Heftmaschinen, Heftklammern

    Es genügt nicht, wenn das einzelne Schriftstück so beigefügt ist, dass es von den übrigen jederzeit getrennt werden kann. Es kommt nicht auf die größere oder geringere Festigkeit der Verbindung an, sondern darauf, ob die Verbindung den Willen ersehen lässt, dass die Schriftstücke eine Einheit bilden sollen, wie dies durch das Heften mit einer Heftmaschine bewirkt wird.[3]

  2. Gedankliche Verbindung der Urkunde

    Zum anderen kann die Zusammengehörigkeit der beiden Urkunden anstelle einer körperlichen Verbindung nach der sog. Auflockerungsrechtsprechung durch eine gedankliche Verbindung hergestellt werden.

     
    Praxis-Beispiel

    Seitenzählung, Nummerierung, Gestaltung des Textes

    Danach genügt es, wenn sich die Zusammengehörigkeit mehrerer Urkunden oder mehrerer Blätter "aus fortlaufender Paginierung, fortlaufender Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitlicher graphischer Gestaltung, inhaltlichem Zusammenhang des Textes oder vergleichbaren Merkmalen zweifelsfrei ergibt".[4]

Bei einem Mieterwechsel ist erforderlich, dass sich aus der Vereinbarung ergibt, in welchen konkreten Mietvertrag der Neumieter eintreten soll. Erforderlich sind konkrete Angaben

  • zum Mietobjekt,
  • den ursprünglichen Mietvertragsparteien und
  • zum Datum des Vertrags.[5]
[1] § 550 BGB; BGH, Urteil v. 29.11.1978, VIII ZR 263/77; Urteil v. 16.2.2005, XII ZR 162/01; Urteil v. 30.1.2013, XII ZR 38/12.
[3] BGHZ 40 S. 255.

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