Person eines Verwaltungsbeirats: Anforderungen? / 5 Hinweis

1. Wie von der Kammer ausgeführt, waren an die Eignung eines als Verwaltungsbeirat zu Bestellenden bislang andere Anforderungen zu stellen als an die Eignung der Person des Verwalters. Notwendig, aber ausreichend ist nach noch h. M., dass der Bestellte die dem Verwaltungsbeirat auferlegten Pflichten "im Wesentlichen" erfüllen kann. Vor diesem Hintergrund besonders geeignet sind beispielsweise:

   • Buchhalter,
   • Wirtschaftsprüfer,
   • Steuerberater,
   • Architekten,
   • Ingenieure,
   • Rechtsanwälte
   • oder Wohnungseigentümer mit Kenntnissen in diesen Berufen.

   Ausreichend ist, wenn der entsprechende Wohnungseigentümer geschäftsfähig ist, lesen und schreiben kann und die Grundrechenarten beherrscht (Wolicki, ZWE 2019, S. 354). Ob er der deutschen Sprache mächtig sein muss, kommt auf die Zusammensetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit auf den Einzelfall an (Wolicki, ZWE 2019, S. 354). Im neuen Recht könnte es anders sein. Denn die Verwaltungsbeiräte sind auf leisen Sohlen irgendwie zu einem "Big Player" des Wohnungseigentumsrechts geworden. Zum einen liegt das an dem kleinen Wort "überwacht" in § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG. Zwar haben andere – und auch ich – bewusst versucht, diesen Begriff klein zu schreiben. Die h. M. hat das aber bislang nicht mitgemacht und lehnt sich letztlich an die Bestimmungen des Aktienrechts an (dort hat der Aufsichtsrat die Geschäftsführung zu überwachen). Zum anderen liegt es an der Struktur des neuen Rechts. Denn die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist jetzt eine Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Hieraus folgt, dass die Verwaltungsbeiräte dann, wenn sie ihnen auferlegte Pflichten und/oder Rechte ausüben, zum Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geworden sind. Besonders deutlich ist das bei § 9b Abs. 2 WEG, nach dem der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vertritt. Nicht anders ist es aber, wenn der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Versammlung lädt oder den Verwalter für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer überwacht. Macht man sich diese bedeutsamen Änderungen nach der WEG-Reform klar, sollte man sich fragen, ob man an dem alten Bild festhalten kann, wonach "Jedermann" zum Verwaltungsbeirat qualifiziert ist. Denn der "Jedermann" wird häufig nicht in der Lage sein, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer angemessen gegenüber dem Verwalter zu vertreten, beispielsweise dem Verwalter den Streit im Rahmen einer Beschlussklage zu verkünden. Und er wird häufig auch nicht qualifiziert sein, um die Schadensersatzforderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter zu erkennen, zu organisieren und durchzusetzen. Denn für solche Tätigkeiten bedarf es im Kern einer in einer besonderen Weise qualifizierten Person.

2. Aus § 29 Abs. 1 Satz 1 WEG ("Wohnungseigentümer") folgt, dass die Verwaltungsbeiräte Wohnungseigentümer sein müssen. Für das Amt des Verwaltungsbeirats ist es dabei nach Sinn und Zweck ausreichend, dass der Amtsinhaber werdender Wohnungseigentümer, bloßer Miteigentümer oder Treuhänder ist. Ein Amtsträger wie der Testamentsvollstrecker, Zwangs- oder Insolvenzverwalter ist zwar in den meisten Belangen als "Wohnungseigentümer" anzusehen. Für das auf Dauer angelegte Amt des Verwaltungsbeirats ist er aber in der Regel ungeeignet (diese Frage ist streitig). Ist eine juristische Person oder eine Personengesellschaft Wohnungseigentümer, ist sie "Wohnungseigentümer" und kann nach § 29 Abs. 1 Satz 1 WEG zum Verwaltungsbeirat bestellt werden. Der gesetzliche Vertreter eines Wohnungseigentümers wie etwa seine Eltern, bei Erwachsenen ein Betreuer oder der Vorstand oder Geschäftsführer einer juristischen Person, ist kein Wohnungseigentümer. Die h. M. hält ihn dennoch für geeignet. Wird ein "Nichtwohnungseigentümer" zum Verwaltungsbeirat bestellt, widerspricht seine Wahl einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Streitig ist, ob so ein Beschluss nur anfechtbar oder angesichts der "ewigen" Bestellungsdauer sogar nichtig ist.
3. Die Bestellung des Verwalters zum Verwaltungsbeirat ist, auch wenn er Wohnungseigentümer ist, wegen der offensichtlichen Interessenskollision und wegen der Unmöglichkeit der Aufgabenerfüllung nach Sinn und Zweck nichtig. Zum Verwaltungsbeirat kann auch nicht der Alleingeschäftsführer einer mit der Verwaltung betrauten GmbH bestellt werden. Ungeeignet sein soll schließlich ein Wohnungseigentümer, der den Verwalter früher entgeltlich beraten hat. Diese Rechtsprechung wiederholt und bestärkt die Kammer mit ihrer aktuellen Entscheidung.