Prozessführungsbefugnis des Wohnungseigentümers (WEMoG) / 2 Anspruchsinhaber

Klagebefugt ist in erster Linie der sogenannte "Volleigentümer" – also der im Grundbuch eingetragene Eigentümer. Im Fall des Ersterwerbs sind klagebefugt aber auch die sogenannten "werdenden" Eigentümer. Voraussetzung ist, dass der Erwerber einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist. Dieser Erwerber gilt dann gemäß § 8 Abs. 3 WEG gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde. Hieran ändert sich auch nichts, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft zwischenzeitlich entstanden ist, der anfechtungswillige werdende Wohnungseigentümer aber noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Der Zweiterwerber einer Eigentumswohnung hat demgegenüber vor der Umschreibung im Wohnungsgrundbuch keine Klagebefugnis bei wohnungseigentumsrechtlichen Auseinandersetzungen.

Stets ist im Übrigen nur der tatsächliche Eigentümer klagebefugt. Der Bucheigentümer, der zwar im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, das Wohnungseigentum nach materiellem Recht jedoch nicht wirksam erworben hat, ist beispielsweise zur Erhebung einer Anfechtungsklage nicht befugt. Diese Befugnis steht nur dem tatsächlichen Eigentümer zu. Dieser ist wahrer Berechtigter und Träger der mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Pflichten.^[1] Ist ein vermeintlicher Wohnungseigentümer also fälschlich im Grundbuch eingetragen, so kann er keine Anfechtungsklage erheben. Dieses Recht steht nur dem tatsächlichen Eigentümer zu, auch wenn er ausnahmsweise als solcher nicht im Grundbuch eingetragen und dieses somit fehlerhaft ist.

Entsprechendes gilt auch für den Nießbraucher.^[2]

Hinweis

Veräußerung während eines Verfahrens

Ohne Auswirkung bleibt freilich die Veräußerung des Wohnungseigentums während eines rechtshängigen Wohnungseigentumsverfahrens.^[3] Diese lässt die Prozessführungsbefugnis des veräußernden Wohnungseigentümers unberührt.

Achtung

Keine Klageerhebung nach ablehnender Beschlussfassung

Die Berechtigung zur Notgeschäftsführung durch einen Wohnungseigentümer rechtfertigt nicht, unmittelbar im Nachgang zu einer ablehnenden Beschlussfassung auf eigene Faust rechtliche Maßnahmen für die Gemeinschaft einzuleiten. Die Bestimmung des § 18 Abs. 3 WEG dient nicht dazu, nach erfolgter Beschlussfassung ein Handeln des einzelnen Eigentümers insoweit zu rechtfertigen und einen anfechtbaren Beschluss dergestalt zu korrigieren.^[4]

Beschließen also beispielsweise die Wohnungseigentümer, keine Schadensersatzansprüche gegen den Vorverwalter geltend zu machen, so kann ein Wohnungseigentümer auch bei drohender Anspruchsverjährung eine namens der Gemeinschaft eingeleitete Klage gegen den Vorverwalter nicht auf ein vermeintliches Notgeschäftsführungsrecht stützen.^[5]

[1] BGH, Urteil v. 20.7.2012, V ZR 241/11, ZMR 2012, 972.

[2] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 5.8.2005, I-3 Wx 323/04, ZMR 2005, 897; OLG Hamm, Beschluss v. 19.6.2001, 15 W 20/01, ZMR 2001, 1004.

[3] BGH, Beschluss v. 23.8.2001, V ZB 10/01, ZMR 2001, 809.

[4] LG Berlin, Urteil v. 25.9.2018, 55 S 235/17, ZWE 2019, 51; AG Offenbach, Urteil v. 30.5.2016, 320 C 50/15, ZMR 2016, 741.

[5] LG Berlin, Urteil v. 25.9.2018, 55 S 235/17, ZWE 2019, 51.