Ein Räumungstitel per einstweiliger Verfügung kommt gegen solche Personen in Betracht, die, ohne Mietvertragspartei zu sein, (Mit-)Besitzer der Wohnung sind. In erster Linie handelt es sich dabei um
- den Ehegatten[1];
- den nichtehelichen Lebensgefährten, und zwar unabhängig davon, ob die grundsätzlich erforderliche Vermieterzustimmung[2] eingeholt wurde und der Vermieter Kenntnis vom Einzug hatte[3];
- den Lebenspartner[4];
- die Eltern, die ebenfalls in der Wohnung leben[5];
- Angehörige des Mieters, die beispielsweise zur Pflege aufgenommen wurden;
- den Untermieter[6].
Kinder
Leben die minderjährigen Kinder mit ihren Eltern zusammen, haben sie grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsam genutzten Wohnung.[7] Daran ändert sich in aller Regel auch nichts, wenn die Kinder nach Erreichen der Volljährigkeit weiter mit ihren Eltern zusammenleben.[8]
Gegen die mit dem Mieter zusammenlebenden erwachsenen Kinder kann auch dann vollstreckt werden, wenn diese über ein eigenes Einkommen verfügen und sich wirtschaftlich an der Miete beteiligen.[9]
Nur in Ausnahmefällen sind volljährige Kinder als Besitzer anzusehen. Das kommt etwa dann in Betracht, wenn sie innerhalb der Wohnung in einem abgeschlossenen Lebensbereich leben, einen eigenen Hausstand begründet haben oder Miete zahlen.[10]
Haben Kinder also keinen Mitbesitz an der Wohnung, reicht für eine Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel gegen die Eltern aus.
Kein gesonderter Vollstreckungstitel ist freilich zur Räumung von Besuchern und Gästen oder Bediensteten des Mieters erforderlich.[11]
Muss der Dritte seinen Namen nennen?
Die Räumung selbst wird vom Gerichtsvollzieher durchgeführt. Trifft dieser anlässlich der Räumung in der Wohnung eine Person an, die nicht im Titel genannt ist oder gegen die kein Titel vorliegt, ist die Rechtslage nicht geklärt.
Nach dem Regierungsentwurf zur "kleinen" Mietrechtsreform aus dem Jahr 2013 liegt ein rechtsmissbräuchliches Verhalten vor, wenn der Mitbesitzer dem Gerichtsvollzieher beim Räumungsversuch seinen Namen nicht nennt. In diesem Fall sei der Gerichtsvollzieher berechtigt, die Räumung fortzusetzen.[12]
Diese Auffassung steht allerdings im Widerspruch zur Rechtsprechung des BGH.[13] Hiernach darf die Räumungsvollstreckung nicht betrieben werden, wenn ein Dritter, der weder im Vollstreckungstitel noch in der diesem beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet ist, im Besitz der Mietsache ist. Dies gilt selbst dann, wenn der Verdacht besteht, dem Dritten sei der Besitz nur eingeräumt worden, um die Zwangsräumung zu vereiteln.
Der Gesetzgeber stützt seine Ansicht auf eine Entscheidung des LG Lübeck.[14] Gerade diese Entscheidung aber hat der BGH[15] korrigiert! Nicht nachvollziehbar ist, warum sich in den Gesetzesmaterialien keine Auseinandersetzung mit dieser Entscheidung des BGH findet. Zu vermuten ist, dass diese übersehen wurde.
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