Räumung von Mieträumen gerichtlich durchsetzen / 9.4 Wiedereinweisung in die Mieträume

Im Rahmen der Räumungsvollstreckung hat der Gerichtsvollzieher nach der Bestimmung des § 130 Abs. 3 GVGA zu prüfen, ob der Mieter infolge der Räumung obdachlos wird. Soweit dies zu befürchten ist, hat der Gerichtsvollzieher hiervon unverzüglich die Ordnungsbehörde zu unterrichten. In einem solchen Fall kann er die Räumungsvollstreckung gemäß § 65 GVGA aufschieben. Zur Vermeidung einer drohenden Obdachlosigkeit des Mieters können die Ordnungsbehörden diesen dann wieder in die Mieträume einweisen. Die Wohnung wird dann beschlagnahmt und der Vermieter entsprechend in Anspruch genommen.

Außer in den Fällen, in denen vom Mieter eine Gefahr für den Vermieter oder weitere Hausbewohner droht, ist eine Wiedereinweisung des Mieters in die Mieträume zumindest insoweit für den Vermieter tragbar, als er einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegen die öffentliche Hand hat. Regelmäßig besteht diese Entschädigung in der Zahlung eines Betrags in Höhe der bisherigen Miete zuzüglich der Betriebskosten. Nur wenn eine Kostenübernahme durch die zuständige Verwaltungsbehörde erfolgt, ist der Gerichtsvollzieher nach § 181 Nr. 3 GVGA berechtigt, die Räumungsvollstreckung einzustellen. Die entsprechende behördliche Zusage muss also vorliegen und an den Vermieter gerichtet sein.

Mutwillige Sachschäden

Für mutwillig verursachte Schäden durch den wieder eingewiesenen Mieter haftet die Einweisungsbehörde allerdings nicht.^[1]

An die Zulässigkeit der Wiedereinweisung des Mieters zur Abwendung drohender Obdachlosigkeit trotz bereits eingeleiteter Zwangsvollstreckung sind allerdings hohe Anforderungen zu stellen.^[2] Die Wiedereinweisung in die Mieträume kann nach dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit lediglich das letzte Mittel sein, um eine Obdachlosigkeit des Mieters zu verhindern. Stets sind daher anderweitige Unterbringungsmöglichkeiten zu prüfen. Hier ist durchaus auch die Unterbringung in einem Hotel oder einer Pension zu erwägen. Erst wenn alle diese Möglichkeiten behördenseitig erfolglos in Betracht gezogen wurden und eine Umsetzung nicht oder nicht zeitnah durchgeführt werden kann, ist eine Inanspruchnahme des Vermieters über die Wiedereinweisung zulässig.

Über die Einweisung darf kein Dauerzustand herbeigeführt werden. Vielmehr erfordert es der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, dass die Maßnahme nur für eine begrenzte Zeit und befristet erfolgt.^[3] Der Wiedereinweisungszeitraum soll maximal 6 Monate betragen.

[1] BGH, Urteil v. 21.12.2005, III ZR 148/05, ZMR 2006 S. 349.

[2] VG Oldenburg, Beschluss v. 3.7.2012, 7 B 3696/12, juris

[3] OVG Greifswald, Beschluss v. 23.7.2009, 3 M 92/09, NJW 2010 S. 1096; OVG Lüneburg, Beschluss v. 14.12.2009, 11 ME 316/09, NJW 2010 S. 1094.