Rauchwarnmelder (Miete)

Zusammenfassung

Überblick

In allen Bundesländern ist die Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Neu- und Bestandsbauten inzwischen geregelt. Rauchwarnmelder haben im Gegensatz zu Brandmeldern in erster Linie den Zweck, nicht das Gebäude als solches, sondern alle seine Bewohner wie Eigentümer, Mieter, Besucher oder sonstige Drittpersonen vor toxischen Gasen bei Rauchentwicklung zu schützen.

Der Rauchwarnmelder ist zu unterscheiden vom "Rauchmelder", der Teil einer Brandmeldeanlage ist, bei der der Alarm nicht in das Gerät eingebaut ist, sondern über die Anlage oder eine Zentrale kommt. In der Regel wird der Alarm direkt an die Feuerwehr geleitet (Sommer, MietRB 2017, 200). Beim Rauchwarnmelder handelt es sich um ein eigenständiges Gerät mit eingebautem akustischen Signal, das bei Rauchentwicklung angeht.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die entsprechenden Regelungen einschließlich des Umfangs der Einbau-/Nachrüstpflicht sowie die einzuhaltenden Fristen für Rauchwarnmelder sind in den einzelnen Bauordnungen der Länder normiert. Alle Bundesländer haben ihre Landesbauordnungen um eine gesetzliche Ausrüstpflicht von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern ergänzt. In diesen gilt sie ausnahmslos für alle Neubauten ebenso wie für umfangreiche Umbauten. Der rechtzeitige Alarm soll die Hausbewohner zum Verlassen der Wohnung oder der Gemeinschaftsräume und -flächen und zur Verständigung der Feuerwehr veranlassen.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 8.2.2013, V ZR 238/11.

1 Einbaupflicht des Eigentümers

Die Bundesländer regeln in ihren Landesbauordnungen die Pflicht zum Einbau der Rauchwarnmelder.

Wichtig

Einbaupflicht obliegt grundsätzlich Grundstückseigentümer

Einbaupflichtig ist der Eigentümer der Wohnung. Ist der Eigentümer nicht auch der Bauherr, muss er dem Einbau zustimmen.^[1]

Der Eigentümer der Wohnung, das ist in der Regel auch der Vermieter, bestimmt die Marke, die Anzahl der benötigten Geräte und das zu beauftragende Fachpersonal.^[2]

Damit steht auch fest, dass der Mieter nicht für den Einbau zuständig ist, wie der BGH ausdrücklich bestätigt.

Für das Land Sachsen-Anhalt lässt der gesetzliche Wortlaut dies zwar offen (s. Abschn. 14; Gleiches gilt etwa auch für Hamburg). Der Gesetzesbegründung ist jedoch zu entnehmen, dass die Einbaupflicht dem Grundstückseigentümer obliegt.

Die Landesbauordnungen bestimmen, in welchen Räumen die Warnmelder zu installieren sind.

Praxis-Beispiel

Aufenthaltsräume in Baden-Württemberg

In Baden-Württemberg sind es alle Aufenthaltsräume, in denen Personen "bestimmungsgemäß schlafen sowie Rettungswege von solchen Räumen". Damit sind in erster Linie das Schlafzimmer sowie der Flur angesprochen, die jeweils mit mindestens einem Melder auszustatten sind.

In den anderen Bauordnungen werden ausdrücklich Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, die zu Aufenthaltsräumen führen, genannt. Mit diesen sind Fluchtwege gemeint. Ausgenommen sind also Wohnzimmer, Küche, Bad und sonstige, nicht genannte Räume.

Praxis-Beispiel

1-Zimmer-Wohnung

Bei der 1-Zimmer-Wohnung versteht es sich, dass im Hauptzimmer auch geschlafen wird, sodass dieser Raum von der Einbaupflicht umfasst wird.

Ungeklärt ist, was gilt, wenn etwa das Wohnzimmer zeitweise zum Übernachten genutzt wird.

[1] BGH, Urteil v. 17.6.2015, VIII ZR 290/14.

[2] BVerfG, Beschluss v. 8.12.2015, 1 BvR 2921/15, ZMR 2016, 608.

2 Übertragung auf den Mieter

Da der Grundstückseigentümer nach den landesgesetzlichen Regelungen, also öffentlich-rechtlich, einbaupflichtig ist, kann er diese Pflicht formularvertraglich nicht rechtswirksam auf den Mieter übertragen.

Dasselbe gilt auch für einzelvertragliche, also mit dem Mieter ausgehandelte Vereinbarungen, da die öffentlich-rechtliche Pflicht zum Einbau nicht durch eine zivilrechtliche Regelung umgangen werden kann. Diese Problematik ist jedoch noch nicht gerichtlich entschieden. Im Schrifttum wird auch vertreten, dass die vertragliche Übertragung der Einbaupflicht auf den Mieter zulässig ist.^[1]

Praxis-Tipp

Behalten Sie die Kontrolle

Es wird nicht empfohlen, diese öffentlich-rechtliche Verpflichtung auf den Mieter zu übertragen: Was ist, wenn dies nicht ordnungsgemäß erfolgt oder keine Wartung erfolgt? Wollen Sie sich dann Regressansprüchen der Versicherung, von Miteigentümern etc. aussetzen? Das Risiko ist unabsehbar.

Hinweis

Kostenerstattung durch Mieter

Als zulässig kann es angesehen werden, dass der Vermieter und Wohnungseigentümer den Mieter verpflichtet, die Einbaukosten nachträglich zu erstatten, um zum Ausgleich auf eine Modernisierungsmieterhöhung zu verzichten.

[1] So Wall, WuM 2013, S. 3 ff..

3 Anspruch des Mieters auf Einbau von Rauchwarnmeldern

Was Modernisierungsmaßnahmen betrifft, hat der Mieter vom Grundsatz her keinen Anspruch, dass derartige Maßnahmen vom Vermieter vorgenommen werden.^[1] Das Bundessozialgericht hat aber ausgesprochen, dass Rauchwarnmelder heutzutage als "unverzichtbares Warnsystem zur Grundausstattung der Mietwohnung" gehören.^[2] In diesem Zusammenhang wurde hervorgehoben, dass Gebäude nur dann zu Wohnzwecken nutzbar seien, wenn sie zumindest in den gesetzlich vorgesehenen Räumen mit Warnmeldern ausgestattet sind.

Wichtig

Installationsansp...