Rechte des Verwaltungsbeirats (ZertVerwV) / 4 Aufgabenbereich

4.1 Vertretung gegenüber dem Verwalter

Gemäß § 9b Abs. 2 WEG fungiert der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats qua Gesetz als Vertreter der GdWE gegenüber dem Verwalter. Diese Bestimmung ist dem Aktienrecht entlehnt. Nach § 112 AktG vertritt der Aufsichtsrat die Gesellschaft gerichtlich und außergerichtlich gegenüber den Vorstandsmitgliedern. Freilich steht es den Wohnungseigentümern auch frei, einen anderen Wohnungseigentümer als Vertreter der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter zu bestellen, zunächst ist dies aber ureigenste Aufgabe des Beiratsvorsitzenden.

Praxis-Beispiel

Verfahrenskostenregress

Der Verwalter hat durch Anwendung eines falschen Kostenverteilungsschlüssels die Erhebung einer Anfechtungsklage gegen den Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung provoziert. Die Kosten der insoweit erfolgreichen Anfechtungsklage werden der GdWE auferlegt. Die Wohnungseigentümer beschließen, den Verwalter wegen der der GdWE auferlegten Verfahrenskosten in Regress zu nehmen. Das Verfahren würde der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats als Vertreter der GdWE gegenüber dem Verwalter führen – in aller Regel durch einen Rechtsanwalt.

4.2 Unterstützung des Verwalters

Die Unterstützungsfunktion des Beirats findet im WEG keine nähere Ausgestaltung. Sie besteht aus beratenden, vermittelnden und überwachenden Aufgaben.^[1] Letztlich ist zu berücksichtigen, dass es sich beim Verwaltungsbeirat lediglich um ein fakultatives Organ handelt, weshalb die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums auch ohne Einsetzung dieses Gremiums funktionieren muss.

Ist ein Verwaltungsbeirat bestellt, stellt die gemeinsame Vorbereitung der Eigentümerversammlung auch hinsichtlich der Auswahl eines Fachunternehmens aus vorhandenen Angeboten durchaus ein Unterstützungselement dar,^[2] das den Verwalter im Einzelfall vor Haftungsrisiken schützen kann.

Im Übrigen ist zu beachten, dass dem Verwaltungsbeirat keine eigenständigen Entscheidungsbefugnisse zukommen^[3] und er gegenüber dem Verwalter nicht weisungsbefugt ist.^[4]

[1] BeckOK WEG/Munzig, 57. Ed. 15.7.2024, WEG § 29 Rn. 55.

[2] KG Berlin, Beschluss v. 10.9.2003, 24 W 141/02, FGPrax 2003, 260.

[3] BGH, Urteil v. 23.2.2018, V ZR 101/16, MDR 2018, 859.

[4] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 2.9.2019, 2-09 S 51/18, ZWE 2020, 49.

4.3 Überwachung des Verwalters

4.3.1 Überblick

Gemäß § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG unterstützt der Verwaltungsbeirat den Verwalter nicht nur bei der Durchführung seiner Aufgaben, sondern hat ihn dabei auch zu überwachen. Nach Auffassung des Gesetzgebers wird dadurch der gestiegenen Bedeutung der Rolle des Verwaltungsbeirats Rechnung getragen.^[1] Da § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG dem Beirat indes keine Verwalterkompetenzen einräumt, beschränkt sich die Überwachung des Verwalters überwiegend auf Auskunftsansprüche des Verwaltungsbeirats gegenüber dem Verwalter.

Die Bestimmung ist überdies unglücklich formuliert, da sie dazu führen kann, dass übereifrige Verwaltungsbeiräte ihre Kompetenzen überschreiten und sich Rechte gegenüber dem Verwalter anmaßen, die sie nicht haben. Sie ist aber auch insoweit unglücklich formuliert, als sie geeignet ist, das Haftungspotenzial des Verwaltungsbeirats auszuweiten. Zumindest ist nicht auszuschließen, dass sich die Mitglieder des Verwaltungsbeirats im Fall von Pflichtverletzungen des Verwalters Vorwürfen ausgesetzt sehen können, sie hätten den Verwalter nicht ausreichend überwacht. Insoweit kommt der in § 29 Abs. 3 WEG gesetzlich angeordneten Haftungsbeschränkung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats praxisrelevante Bedeutung zu, wenn sie unentgeltlich tätig sind. Insoweit ist nämlich die Haftung beschränkt auf Fälle des Vorsatzes und der groben Fahrlässigkeit.

[1] BT-Drs. 19/22634, S. 48.

4.3.2 Details

Dem konturenlosen Begriff des "Überwachens" kann man sich über das Recht der Aktiengesellschaft und dort über den Aufsichtsrat nähern. Gemäß § 111 Abs. 1 AktG hat der Aufsichtsrat die Geschäftsführung, also die Tätigkeit des Vorstands, zu überwachen. In diesem Zusammenhang verleiht ihm § 111 Abs. 2 AktG Einsichts- und Prüfungsbefugnisse, insbesondere kann er auch besondere externe Sachverständige beauftragen. Diese Befugnis kommt dem Verwaltungsbeirat selbstverständlich nicht zu. Auch unter Erweiterung seiner Befugnisse ist der Verwaltungsbeirat nicht zur Vertretung der GdWE berechtigt und kann schon gar keine rechtsgeschäftlichen Verbindlichkeiten für diese begründen. Allerdings kann er eine entsprechende Beschlussfassung initiieren.

Entsprechend der Regelung in § 111 Abs. 3 AktG, wonach der Aufsichtsrat eine Hauptversammlung dann einzuberufen hat, wenn das Wohl der Gesellschaft es fordert, kommt der bereits seit jeher bestehenden gesetzlichen Ermächtigung in § 24 Abs. 3 WEG, eine Eigentümerversammlung im Fall der pflichtwidrigen Weigerung des Verwalters einberufen zu können, besondere Bedeutung zu. Besteht jedenfalls die Notwendigkeit, eine Willensbildung der Wohnungseigentümer herbeiführen zu müssen und weigert sich der Verwalter, die Versammlung einzuberufen, könnten der GdWE Regressansprüche drohen, wenn diese von Wohnungseigentümern wegen entstand...