Rechte des Verwaltungsbeirats (ZertVerwV) / 4.3 Überwachung des Verwalters

4.3.1 Überblick

Gemäß § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG unterstützt der Verwaltungsbeirat den Verwalter nicht nur bei der Durchführung seiner Aufgaben, sondern hat ihn dabei auch zu überwachen. Nach Auffassung des Gesetzgebers wird dadurch der gestiegenen Bedeutung der Rolle des Verwaltungsbeirats Rechnung getragen.^[1] Da § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG dem Beirat indes keine Verwalterkompetenzen einräumt, beschränkt sich die Überwachung des Verwalters überwiegend auf Auskunftsansprüche des Verwaltungsbeirats gegenüber dem Verwalter.

Die Bestimmung ist überdies unglücklich formuliert, da sie dazu führen kann, dass übereifrige Verwaltungsbeiräte ihre Kompetenzen überschreiten und sich Rechte gegenüber dem Verwalter anmaßen, die sie nicht haben. Sie ist aber auch insoweit unglücklich formuliert, als sie geeignet ist, das Haftungspotenzial des Verwaltungsbeirats auszuweiten. Zumindest ist nicht auszuschließen, dass sich die Mitglieder des Verwaltungsbeirats im Fall von Pflichtverletzungen des Verwalters Vorwürfen ausgesetzt sehen können, sie hätten den Verwalter nicht ausreichend überwacht. Insoweit kommt der in § 29 Abs. 3 WEG gesetzlich angeordneten Haftungsbeschränkung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats praxisrelevante Bedeutung zu, wenn sie unentgeltlich tätig sind. Insoweit ist nämlich die Haftung beschränkt auf Fälle des Vorsatzes und der groben Fahrlässigkeit.

[1] BT-Drs. 19/22634, S. 48.

4.3.2 Details

Dem konturenlosen Begriff des "Überwachens" kann man sich über das Recht der Aktiengesellschaft und dort über den Aufsichtsrat nähern. Gemäß § 111 Abs. 1 AktG hat der Aufsichtsrat die Geschäftsführung, also die Tätigkeit des Vorstands, zu überwachen. In diesem Zusammenhang verleiht ihm § 111 Abs. 2 AktG Einsichts- und Prüfungsbefugnisse, insbesondere kann er auch besondere externe Sachverständige beauftragen. Diese Befugnis kommt dem Verwaltungsbeirat selbstverständlich nicht zu. Auch unter Erweiterung seiner Befugnisse ist der Verwaltungsbeirat nicht zur Vertretung der GdWE berechtigt und kann schon gar keine rechtsgeschäftlichen Verbindlichkeiten für diese begründen. Allerdings kann er eine entsprechende Beschlussfassung initiieren.

Entsprechend der Regelung in § 111 Abs. 3 AktG, wonach der Aufsichtsrat eine Hauptversammlung dann einzuberufen hat, wenn das Wohl der Gesellschaft es fordert, kommt der bereits seit jeher bestehenden gesetzlichen Ermächtigung in § 24 Abs. 3 WEG, eine Eigentümerversammlung im Fall der pflichtwidrigen Weigerung des Verwalters einberufen zu können, besondere Bedeutung zu. Besteht jedenfalls die Notwendigkeit, eine Willensbildung der Wohnungseigentümer herbeiführen zu müssen und weigert sich der Verwalter, die Versammlung einzuberufen, könnten der GdWE Regressansprüche drohen, wenn diese von Wohnungseigentümern wegen entstandener Schäden in Anspruch genommen wird, weil weder der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats noch sein Stellvertreter von ihrer Kompetenz zur Einberufung einer Eigentümerversammlung Gebrauch gemacht haben. Die Haftungsbeschränkung des § 29 Abs. 3 WEG dürfte dann für diese Amtsträger nicht greifen. Im Übrigen sieht § 111 Abs. 4 AktG ein Bestimmungsrecht des Aufsichtsrats vor, dass bestimmte Geschäfte nur mit seiner Zustimmung vorgenommen werden dürfen. Dem Verwaltungsbeirat wird diese Ermächtigung nicht zukommen. Allerdings haben die Wohnungseigentümer auf Grundlage des § 27 Abs. 2 WEG die Möglichkeit, die Befugnisse des Verwalters zu beschränken und können somit u. a. beschließen, dass (bestimmte) Rechtsgeschäfte nur mit Zustimmung des Verwaltungsbeirats abgeschlossen werden dürfen (siehe hierzu Kap. B.I.9.2.5.3).