Rechte des Verwaltungsbeirats (ZertVerwV)

Zusammenfassung

Überblick

Die Rechte des Verwaltungsbeirats nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 2.1.9. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3.

1 Überblick

§ 29 Abs. 1 WEG ermöglicht den Wohnungseigentümern zunächst auf ihre Anlage zugeschnitten, die Mitgliederzahl des Verwaltungsbeirats flexibel zu regeln. Zur Bestellung von Nichtwohnungseigentümern zum Verwaltungsbeirat siehe Wohnungseigentümerversammlung (ZertVerwV), Kap. 2.1.2.

Nach § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG unterstützt und überwacht der Verwaltungsbeirat den Verwalter. Sein Vorsitzender fungiert gemäß § 9b Abs. 2 WEG als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter, so nicht ein anderer Wohnungseigentümer hierzu bestimmt wird.

§ 29 Abs. 3 WEG beschränkt die Haftung der unentgeltlich tätigen Verwaltungsbeiratsmitglieder auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Im Übrigen hat der Verwaltungsbeirat folgende weitere Rechte und Pflichten:

• Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen nach § 24 Abs. 3 WEG durch den Vorsitzenden oder seinen Stellvertreter;
• Zeichnung der Versammlungsniederschrift nach § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG durch den Vorsitzenden oder seinen Stellvertreter;
• (lediglich als Sollvorschrift) die Prüfung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sowie Stellungnahme hierzu im Vorfeld der Beschlussfassung über die nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG durch die Wohnungseigentümer durch Beschluss festzusetzenden Vorschüsse und die nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG von den Wohnungseigentümern durch Beschluss festzusetzenden Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge.

Dem Verwaltungsbeirat können durch Vereinbarung, aber insbesondere auch durch Beschluss der Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 27 Abs. 2 WEG, weitere Rechte eingeräumt werden. Insbesondere in der Form, dass ein Zweitunterschriftenerfordernis eines der Mitglieder des Verwaltungsbeirats bei bestimmten Verwaltungsmaßnahmen statuiert wird oder aber bestimmte Verwaltungsmaßnahmen nur nach Rücksprache und mit Zustimmung des Verwaltungsbeirats vom Verwalter getroffen werden dürfen.

2 Interne Organisation

Für den Fall, dass der Verwaltungsbeirat aus mehreren Wohnungseigentümern besteht, ist nach § 29 Abs. 1 Satz 2 ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. Besteht der Verwaltungsbeirat lediglich aus einem Mitglied, ist dieser Wohnungseigentümer auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats. Wer im Übrigen bestimmt, welcher Wohnungseigentümer als Vorsitzender des Verwaltungsbeirats und welcher als Stellvertreter des Beiratsvorsitzenden fungieren soll, schreibt das Gesetz nicht vor. Die Wohnungseigentümer können diese Entscheidung durch Beschluss treffen. Unterbleibt eine entsprechende Beschlussfassung, erfolgt die Bestimmung durch die Mitglieder des Verwaltungsbeirats.

Angesichts der Bedeutung des Amts des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, auch als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter, besteht jedenfalls mit Blick auf eine Haftungsvermeidung ein mittelbarer Zwang der Verwaltungsbeiratsmitglieder, einen Vorsitzenden zu bestimmen, so der Vorsitz nicht mit Einverständnis des betreffenden Wohnungseigentümers bereits im Bestellungsbeschluss selbst festgelegt wird.

Versammlungen des Verwaltungsbeirats

Versammlungen des Verwaltungsbeirats können mangels jeglicher gesetzlicher Vorgaben hierzu rein virtuell online oder auch in Form einer Telefonkonferenz durchgeführt werden.

3 Aufgabenbereich

3.1 Vertretung gegenüber dem Verwalter

Gemäß § 9b Abs. 2 WEG fungiert der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats qua Gesetz als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter. Diese Bestimmung ist dem Aktienrecht entlehnt. Nach § 112 AktG vertritt der Aufsichtsrat die Gesellschaft gerichtlich und außergerichtlich gegenüber den Vorstandsmitgliedern. Freilich steht es den Wohnungseigentümern auch frei, einen anderen Wohnungseigentümer als Vertreter der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter zu bestellen, zunächst ist dies aber ureigenste Aufgabe des Beiratsvorsitzenden.

Praxis-Beispiel

Verfahrenskostenregress

Der Verwalter hat durch Anwendung eines falschen Kostenverteilungsschlüssels die Erhebung einer Anfechtungsklage gegen den Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung provoziert. Die Kosten der insoweit erfolgreichen Anfechtungsklage werden der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auferlegt. Die Wohnungseigentümer beschließen, den Verwalter wegen der der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auferlegten Verfahrenskosten in Regress zu nehmen. Das Verfahren würde der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter führen – in aller Regel durch einen Rechtsanwalt.

3.2 Unterstützung des Verwalters

Die Unterstützungsfunktion des Beirats findet im WEG keine nähere Ausgestaltung. Sie besteht aus beratenden, vermittelnden und überwachenden Aufgaben.^[1] Letztlich ist zu berücksichtigen, dass es sich beim Verwaltungsbeirat lediglich um ein fakultatives Organ handelt, weshalb die Verwaltung des Gemeinsch...