Alexander C. Blankenstein
Zusammenfassung
1 Überblick
§ 29 Abs. 1 WEG ermöglicht den Wohnungseigentümern zunächst auf ihre Anlage zugeschnitten, die Mitgliederzahl des Verwaltungsbeirats flexibel zu regeln. Zur Bestellung von Nichtwohnungseigentümern zum Verwaltungsbeirat siehe Kap. B.I.7.2.1.2.
Nach § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG unterstützt und überwacht der Verwaltungsbeirat den Verwalter. Sein Vorsitzender fungiert gemäß § 9b Abs. 2 WEG als gesetzlicher Vertreter der GdWE gegenüber dem Verwalter, wenn nicht ein anderer Wohnungseigentümer hierzu durch Beschluss bestimmt wird.
§ 29 Abs. 3 WEG beschränkt die Haftung der unentgeltlich tätigen Verwaltungsbeiratsmitglieder auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Im Übrigen hat der Verwaltungsbeirat folgende weitere Rechte und Pflichten:
- Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen nach § 24 Abs. 3 WEG durch den Vorsitzenden oder seinen Stellvertreter;
- Zeichnung der Versammlungsniederschrift nach § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG durch den Vorsitzenden oder seinen Stellvertreter;
- (lediglich als Sollvorschrift) die Prüfung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sowie Stellungnahme hierzu im Vorfeld der Beschlussfassung über die nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG durch die Wohnungseigentümer durch Beschluss festzusetzenden Vorschüsse und die nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG von den Wohnungseigentümern durch Beschluss festzusetzenden Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge.
Dem Verwaltungsbeirat können durch Vereinbarung, aber insbesondere auch durch Beschluss der Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 27 Abs. 2 WEG, weitere Rechte eingeräumt werden. Insbesondere in der Form, dass ein Zweitunterschriftenerfordernis eines der Mitglieder des Verwaltungsbeirats bei bestimmten Verwaltungsmaßnahmen statuiert wird oder aber bestimmte Verwaltungsmaßnahmen nur nach Rücksprache und mit Zustimmung des Verwaltungsbeirats vom Verwalter getroffen werden dürfen.
2 Bestellung
Die Bestellung des Verwaltungsbeirats erfolgt durch Beschluss der Wohnungseigentümer. Das Gesetz schreibt nicht vor, aus wie vielen Wohnungseigentümern der Verwaltungsbeirat bestehen muss. Die Wohnungseigentümer können die Anzahl der Beiräte also ganz auf die Bedürfnisse ihrer Eigentümergemeinschaft ausrichten. Sollen mehrere Wohnungseigentümer zu Verwaltungsbeiräten bestellt werden, muss über jeden Bewerber getrennt abgestimmt werden. Nicht zulässig ist nach h. M. daher eine sog. "Blockwahl".
Blockwahl
Wohnungseigentümer A, B und C stellen sich zur Wahl als Verwaltungsbeiräte. Es ist nicht in einem Wahlgang gleichzeitig über alle 3 Wohnungseigentümer abzustimmen, sondern über jeden einzelnen von ihnen.
Zu begründen ist dies damit, dass im Fall einer Blockwahl die Wohnungseigentümer im Zweifel auch für Beiräte stimmen, die sie eigentlich ablehnen, oder insgesamt mit Nein stimmen, obwohl nur ein Beirat ihre Zustimmung nicht findet.
Auch eine Verhältniswahl ist nicht zulässig.
Verhältniswahl
In einer größeren Eigentümergemeinschaft stellen sich 5 Wohnungseigentümer zur Wahl zum Verwaltungsbeirat. Gewählt sollen die 3 Wohnungseigentümer sein, die die meisten Stimmen erhalten.
Hier kann die Situation eintreten, dass einer der Bewerber zwar mehr Stimmen auf sich vereinigt als der Viertplatzierte, angesichts des Abstimmungsergebnisses aber nur über eine Stimmenminderheit verfügt und bei getrennter Wahl nicht bestellt worden wäre.
3 Interne Organisation
Für den Fall, dass der Verwaltungsbeirat aus mehreren Wohnungseigentümern besteht, ist nach § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. Besteht der Verwaltungsbeirat lediglich aus einem Mitglied, ist dieser Wohnungseigentümer auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats. Wer im Übrigen bestimmt, welcher Wohnungseigentümer als Vorsitzender des Verwaltungsbeirats und welcher als Stellvertreter des Beiratsvorsitzenden fungieren soll, schreibt das Gesetz nicht vor. Die Wohnungseigentümer können diese Entscheidung durch Beschluss treffen. Unterbleibt eine entsprechende Beschlussfassung, erfolgt die Bestimmung durch die Mitglieder des Verwaltungsbeirats.
Angesichts der Bedeutung des Amts des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, auch als gesetzlicher Vertreter der GdWE gegenüber dem Verwalter, besteht jedenfalls mit Blick auf eine Haftungsvermeidung ein mittelbarer Zwang der Verwaltungsbeiratsmitglieder, einen Vorsitzenden zu bestimmen, wenn der Vorsitz nicht mit Einverständnis des betreffenden Wohnungseigentümers bereits im Bestellungsbeschluss selbst festgelegt wird.
Versammlungen des Verwaltungsbeirats
Versammlungen des Verwaltungsbeirats können mangels jeglicher gesetzlicher Vorgaben hierzu rein virtuell online oder auch in Form einer Telefonkonferenz durchgeführt werden.
4 Aufgabenbereich
4.1 Vertretung gegenüber dem Verwalter
Gemäß § 9b Abs. 2 WEG fungiert der Vors...