Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer (ZertVerwV) / 7.1 Betreten

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 Fall 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums zu dulden. Diese Duldungspflicht soll der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bzw. von ihr beauftragten Dritten, beispielsweise einem Handwerker, ermöglichen, das gemeinschaftliche Eigentum im Bereich des Sondereigentums, zu erhalten und/oder baulich zu verändern. Ferner soll es der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ermöglicht werden, sich im begründeten Einzelfall im Vorfeld dieser Maßnahmen über den Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums selbst oder durch einen Dritten, beispielsweise einen Sachverständigen, zu vergewissern.^[1] Notwendig, aber auch ausreichend ist ein konkreter Anhaltspunkt, dass Erhaltungsmaßnahmen erforderlich sind.^[2] Die Duldungspflicht besteht ferner,

• wenn es um die Ermittlung eines Mängelanspruchs gegen den Bauträger geht,^[3]
• wenn eine unzulässige bauliche Veränderung beseitigt werden soll,
• zur Erhaltung fremden Sondereigentums, soweit eine Erhaltung nur so möglich ist,^[4]
• zum Vollzug einer Versorgungssperre,^[5]
• zum Ablesen und/oder zum Einbau von Wärmemengen- oder Wasserzählern oder Ablesegeräten oder zur Vermessung der Wohn-/Nutzfläche für eine Umlage der Verwaltungs- oder Betriebskosten nach Wohn- und Nutzflächen.

Ein allgemeines Betretungsrecht gibt § 14 Abs. 1 Nr. 2 Fall 1 WEG aber nicht.^[6]

Ein Wohnungseigentümer muss das Betreten seines Sondereigentums allerdings nur gestatten, sofern dies erforderlich ist.^[7] Ist es z. B. möglich, Erhaltungsmaßnahmen vom Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums auszuführen, ist dieser Weg vorrangig, sofern die Maßnahme dann nicht erheblich teurer wird.

Ankündigung

Will die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder ein von ihr beauftragter Dritter das Sondereigentum betreten, ist dies vorher bekannt zu geben. Die vorgesehene Tageszeit und Dauer sind so einzurichten, dass sie möglichst wenig belasten, andererseits aber ermöglichen, das Notwendige durchzuführen. Übliche Zeiten sind werktags, tagsüber, nicht zur Unzeit, beispielsweise am frühen Morgen oder späten Abend (10 – 13 Uhr und 15 – 18 Uhr). Ist eine Zeit unüblich und liegt kein Notfall vor, kann der Zutritt verwehrt werden.

[1] OLG Hamburg, Beschluss v. 14.3.2000, 2 Wx 31/98, ZMR 2000 S. 479; BayObLG, Beschluss v. 27.6.1996, 2Z BR 16/96, BayObLGZ 1996 S. 146.

[2] OLG München, Beschluss v. 22.2.2006, 34 Wx 133/05, ZMR 2006 S. 389; OLG Celle, Beschluss v. 14.1.2004, 4 W 221/03, ZMR 2004 S. 364.

[3] A. A. BGH, Beschluss v. 16.5.2013, VII ZB 61/12, NJW 2013 S. 2687 Rn. 8.

[4] OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 27.9.2004, NJOZ 2005 S. 1441.

[5] OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 21.2.2006, 20 W 56/06, NZM 2006 S. 869; OLG München, Beschluss v. 23.2.2005, 34 Wx 5/05, NJW-RR 2005 S. 598.

[6] Hügel/Elzer § 14 Rn. 23.

[7] Hügel/Elzer § 14 Rn. 21.