Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters (ZertVerwV) / 2.5 Einschränkung und Erweiterung

2.5.1 Grundsätze

Gem. § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 1 WEG durch Beschluss einschränken oder erweitern.

Rechte und Befugnisse, die über das im WEG geregelte Maß hinausgehen, aber auch Einschränkungen gesetzlicher Rechte und Befugnisse, kann der Verwaltervertrag ausschließlich nur dann regeln, wenn den Wohnungseigentümern der Verwaltervertrag im Vorfeld der Beschussfassung vorlag und im Ladungsschreiben zur beschlussfassenden Eigentümerversammlung deutlich gemacht wird, welche konkreten Rechte und Befugnisse dem Verwalter über die gesetzliche Regelung hinaus eingeräumt werden. Auch der Beschluss über den Abschluss des Verwaltervertrags sollte Entsprechendes zum Ausdruck bringen. Die Erweiterung und Einschränkung der Befugnisse des Verwalters bedarf nämlich eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 2 WEG. Und ein derartiger Beschluss wird nicht konkludent mit dem Beschluss über den Verwaltervertrag gefasst, wenn nicht ausdrücklich auf eine gleichzeitige Erweiterung bzw. Einschränkung der Verwalterbefugnisse und -pflichten nach § 27 Abs. 2 WEG hingewiesen wird.

2.5.2 Konkretisierung der Pflichten

Eine Differenzierung zwischen Einschränkung und Erweiterung der Rechte und Pflichten des Verwalters ist vor dem Hintergrund der gesetzlich angeordneten zwingenden Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch den Verwalter nach § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG insoweit müßig, als sie im Außenverhältnis lediglich für den Abschluss von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen tatsächlich von Bedeutung wäre. Hier kann dem Verwalter für den Einzelfall aber auch generell durch Beschluss eine entsprechende Ermächtigung erteilt werden. Im Übrigen sind die außerhalb von § 27 Abs. 1 WEG geregelten Befugnisse und Pflichten des Verwalters lediglich durch Vereinbarung einschränkbar oder erweiterbar.

In der Sache selbst geht es in aller Regel um eine Konkretisierung oder auch Kontrolle der Verwalterbefugnisse, um insbesondere dem schwammigen Bereich des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verlässliche Konturen zu verleihen. So bietet es sich für Verwalter im eigenen Interesse an, für eine Beschlussfassung über bestimmte Budgets zu sorgen, in denen sie eigenständig Verträge in Auftrag geben können, sei es im Rahmen der Erhaltung, der Beauftragung von Sonderfachleuten und auch für sonstige Dienstleistungen für die Gemeinschaft oder auch den Abschluss von Wartungsverträgen. Zu beachten ist hier stets, dass ein entsprechender Beschluss nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn eine jährliche Höchstgrenze der betragsmäßig geregelten Einzelbefugnisse im Beschluss geregelt ist. Stets sollte auch für die Klarstellung gesorgt werden, dass der Verwalter ermächtigt ist, Hausgeldklagen für die Gemeinschaft führen zu können.

2.5.3 Zustimmungserfordernisse

Eine Kontrolle des Verwalterhandelns kann insbesondere dergestalt geregelt werden, dass ein Zweitunterschriftenerfordernis (etwa des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats) als Voraussetzung für Vertragsabschlüsse und Zahlungen des Verwalters beschlossen wird oder bestimmte Verwaltungsmaßnahmen lediglich nach zustimmender Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat (bzw. dessen Vorsitzenden) getroffen werden dürfen. Allerdings widerspricht wiederum eine Beschlussfassung über entsprechende Kontroll- und Zustimmungserfordernisse Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie für jegliches Verwalterhandeln vorgesehen wäre. Die effektive Verwaltung des Gemeinschaftseigentums wäre dann zeitweise nicht gewährleistet, weil etwa für jeden Zahlungsvorgang auch in laufenden Vertragsverhältnissen eine Zustimmung erforderlich wäre.