Alexander C. Blankenstein
2.5.1 Grundsätze
Gem. § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 1 WEG durch Beschluss einschränken oder erweitern.
Rechte und Befugnisse, die über das im WEG geregelte Maß hinausgehen oder dieses einschränken, kann ein Verwaltervertrag nur dann regeln, wenn er den Wohnungseigentümern im Vorfeld der Beschlussfassung vorlag und im Ladungsschreiben zur beschlussfassenden Eigentümerversammlung deutlich gemacht wird, welche konkreten Rechte und Befugnisse dem Verwalter über die gesetzliche Regelung hinaus eingeräumt werden. Auch der Beschluss über den Abschluss des Verwaltervertrags sollte Entsprechendes zum Ausdruck bringen. Die Erweiterung und Einschränkung der Befugnisse des Verwalters bedürfen nämlich eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 2 WEG.
2.5.2 Konkretisierung der Pflichten
Eine Differenzierung zwischen Einschränkung und Erweiterung der Rechte und Pflichten des Verwalters ist vor dem Hintergrund der gesetzlich angeordneten zwingenden Vertretung der GdWE durch den Verwalter nach § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG insoweit müßig, als sie im Außenverhältnis lediglich für den Abschluss von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen von Bedeutung wäre. Hier kann dem Verwalter für den Einzelfall aber auch generell durch Beschluss eine entsprechende Ermächtigung erteilt werden. Im Übrigen sind die außerhalb von § 27 Abs. 1 WEG geregelten Befugnisse und Pflichten des Verwalters lediglich durch Vereinbarung einschränkbar oder erweiterbar.
In der Sache selbst geht es in aller Regel um eine Konkretisierung oder auch Kontrolle der Verwalterbefugnisse, um insbesondere dem schwammigen Bereich des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verlässliche Konturen zu verleihen. So bietet es sich für Verwalter im eigenen Interesse an, für eine Beschlussfassung über bestimmte Budgets zu sorgen, in denen sie eigenständig Verträge in Auftrag geben können, sei es im Rahmen der Erhaltung, der Beauftragung von Sonderfachleuten und auch für sonstige Dienstleistungen für die Gemeinschaft oder auch den Abschluss von Wartungsverträgen. Zu beachten ist hier stets, dass ein entsprechender Beschluss nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn eine jährliche Höchstgrenze der betragsmäßig geregelten Einzelbefugnisse im Beschluss geregelt ist. Stets sollte auch für die Klarstellung gesorgt werden, dass der Verwalter ermächtigt ist, Hausgeldklagen für die Gemeinschaft führen zu können.
2.5.3 Delegation von Entscheidungen
Grundsätzlich haben die Wohnungseigentümer auch die Kompetenz, Entscheidungen über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Verwalter zu delegieren. Im Hinblick auf Erhaltungsmaßnahmen wird eine Delegation regelmäßig jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn die Wohnungseigentümer selbst die grundlegende Entscheidung über deren Vornahme getroffen haben und der Verwalter nur über die Ausführung im Einzelnen entscheiden soll.
Erneuerung der Fenster
In mehreren Wohnungen sind die Fenster austauschbedürftig. Ein Sachverständiger hatte eine Prioritätenliste erstellt, der Verwalter Vergleichsangebote eingeholt. Vor der endgültigen Beschlussfassung zogen mehrere Firmen ihre Angebote zurück. Auch das zuletzt noch verbliebene Unternehmen teilte mit, keine Austauschmaßnahmen durchführen zu können. Die Wohnungseigentümer ermächtigten dann den Verwalter durch Beschluss, die Erneuerung der Fenster nach Dringlichkeit vorzunehmen. Vorab sollten nochmals 3 Angebote eingeholt werden. Den Umfang des jährlichen Budgets legten sie auf 35.000 EUR brutto fest. Die Fenster sollten der Optik der bisherigen Fensteranlage entsprechen.
Eine derartige beschlussweise Ermächtigung des Verwalters ist möglich, da die wesentlichen Eckpunkte – insbesondere das Erhaltungsbudget – im Beschluss geregelt sind. Bereits nach dem Gesetz widerspricht es nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer dem Verwalter über die ihm nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG durch das Gesetz eingeräumten Aufgaben und Befugnisse hinaus weiterreichend auch die Kompetenz übertragen, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die übergeordnete Bedeutung haben oder zu erheblichen Verpflichtungen der GdWE führen. Den Wohnungseigentümern kommt aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts bei der Entscheidung, welche Aufgaben sie innerhalb ihrer Beschlusskompetenz gemäß § 27 Abs. 2 WEG auf den Verwalter übertragen, ein weiter Ermessensspielraum zu.
2.5.4 Zustimmungserfordernisse
Eine Kontrolle des Verwalterhandelns kann insbesondere dergestalt geregelt werden, dass ein Zweitunterschriftenerfordernis (etwa des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats) als Voraussetzung für Vertragsabschlüsse und Zahlungen des Verwalters beschlossen wird oder bestimmte Verwaltungsmaßnahmen lediglich nach zustimmender Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat (bzw. dessen Vorsitzenden) getroffen werden dürfen. Allerdings widerspricht wieder...