Alexander C. Blankenstein
3.4.1 Grundsätze
Als Organ der GdWE ist der Verwalter verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Ansprüche auf Beschlussdurchführung sind also gegen die GdWE zu richten und nicht gegen den Verwalter, weil ihr die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt.
Beschlüsse sind zeitnah durchzuführen. Dies gilt insbesondere für beschlossene Maßnahmen der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Kommt es infolge der Untätigkeit des Verwalters zu Schäden am Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, haftet zwar in erster Linie die GdWE. Diese hat aber einen entsprechenden Regressanspruch gegen den Verwalter. Der Verwaltervertrag selbst entfaltet seit Inkrafttreten des WEMoG keine Schutzwirkung mehr für die Wohnungseigentümer (siehe Kap. B.I.8.3.3.2). Der Verwalter könnte also nicht von entsprechend geschädigten Wohnungseigentümern direkt auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden.
Selbstverständlich kann der Verwalter – insbesondere – Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum auch nur dann durchführen, wenn die Finanzierung gesichert ist. Ist dies nicht der Fall, ist dem Verwalter keine Pflichtverletzung zum Vorwurf zu machen.
Beiträge zur Sonderumlage werden nicht gezahlt
Die Wohnungseigentümer beschließen eine Fassadensanierung mit Aufbringung eines Wärmedämmverbundsystems. Da die Maßnahme sehr kostenintensiv ist und die Mittel der Erhaltungsrücklage nicht ausreichen, beschließen die Wohnungseigentümer eine ergänzende Finanzierung durch Erhebung einer Sonderumlage. Zum Fälligkeitszeitpunkt hat nicht einmal die Hälfte der Wohnungseigentümer ihre Beiträge gezahlt.
Der Verwalter kommt nicht in Verzug mit der Beschlussdurchführung, weil die Finanzierung nicht gesichert ist. Freilich muss er hinsichtlich der Beitreibung der rückständigen Beiträge zur Sonderumlage aktiv werden und notfalls namens der Gemeinschaft gerichtlich gegen die Hausgeldschuldner vorgehen, wenn er die entsprechende Befugnis zum Führen von Aktivverfahren hat. Bleibt er hinsichtlich der Beitragsrückstände untätig, kann ihm wiederum ein Verschuldensvorwurf gemacht werden.
Erteilung von Weisungen
Die Wohnungseigentümer können dem Verwalter grundsätzlich auch Weisungen bezüglich der Durchführung von Beschlüssen erteilen. Praxisrelevant ist hier insbesondere der Fall, dass ein besonderes Anfechtungsrisiko besteht, weil ein Wohnungseigentümer für den Fall einer positiven Beschlussfassung bereits angekündigt hat, Anfechtungsklage zu erheben. Hier können die Wohnungseigentümer den Verwalter anweisen, den Beschluss erst dann auszuführen, wenn dieser bestandskräftig geworden ist.
3.4.2 Durchführung angefochtener Beschlüsse
Nach § 23 Abs. 4 WEG ist ein Beschluss so lange gültig, bis er rechtskräftig für ungültig erklärt wird und nicht von vornherein nichtig ist. Die Anfechtungsklage nach § 44 Abs. 1 WEG hat keinen Suspensiveffekt in der Weise, dass ein Beschluss mit Rechtshängigkeit der Klage nicht mehr durchgeführt werden dürfte. Vielmehr ist der Verwalter verpflichtet, auch angefochtene Beschlüsse durchzuführen. Die Aussetzung der Beschlussdurchführung kann der klagende Wohnungseigentümer nur in engen Grenzen durch einstweilige Verfügung erreichen (siehe Kap. B.I.7.3.5.3.3).
Hat der Verwalter einen Beschluss durchgeführt, der sodann vom Gericht für ungültig erklärt wird, fehlt dem Verwalterhandeln von Anfang an die erforderliche Grundlage, da die Ungültigerklärung eines angefochtenen Beschlusses diesen von Anfang an unwirksam macht. Allerdings hat dies keine Auswirkungen auf die in Vertretung der Gemeinschaft seitens des Verwalters abgeschlossenen Rechtsgeschäfte. Da der Verwalter die GdWE nach § 9b Abs. 1 WEG mit Ausnahme des Abschlusses von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen im Außenverhältnis unbeschränkbar vertritt, besteht für den Verwalter kein Risiko, einem Dritten gegenüber nach § 179 BGB als Vertreter ohne Vertretungsmacht auf Schadensersatz zu haften. Als Organ der GdWE hat er letztlich nur den Beschluss durchgeführt.
3.4.3 Durchführung nichtiger Beschlüsse
Der Verwalter ist aus keinem Rechtsgrund verpflichtet, nichtige Beschlüsse durchzuführen. Erkennbar nichtige Beschlüsse darf der Verwalter nicht durchführen. Allerdings ist die Grenze im Einzelfall fließend, ob ein Beschluss nur lediglich anfechtbar oder nichtig ist. Die h. M. in der Literatur will hier das Risiko auf den Verwalter verlagern: Führt er nichtige Beschlüsse durch, droht ihm eine Schadensersatzpflicht; führt er einen Beschluss nicht durch, weil er der Auffassung ist, er sei nichtig, obwohl er es tatsächlich nicht ist, soll er sich ebenfalls schadensersatzpflichtig machen. Vom LG Dortmund wurde die zutreffende Auffassung vertreten, eine Haftung des Verwalters sei nur dann zu bejahen, wenn er die Nichtigkeit des Beschlusses in vorw...