Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters (ZertVerwV) / 3.4.1 Grundsätze

Als Organ der GdWE ist der Verwalter verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Ansprüche auf Beschlussdurchführung sind also gegen die GdWE zu richten und nicht gegen den Verwalter, weil ihr die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt.^[1]

Beschlüsse sind zeitnah durchzuführen. Dies gilt insbesondere für beschlossene Maßnahmen der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Kommt es infolge der Untätigkeit des Verwalters zu Schäden am Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, haftet zwar in erster Linie die GdWE. Diese hat aber einen entsprechenden Regressanspruch gegen den Verwalter. Der Verwaltervertrag selbst entfaltet seit Inkrafttreten des WEMoG keine Schutzwirkung mehr für die Wohnungseigentümer (siehe Kap. B.I.8.3.3.2). Der Verwalter könnte also nicht von entsprechend geschädigten Wohnungseigentümern direkt auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden.

Selbstverständlich kann der Verwalter – insbesondere – Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum auch nur dann durchführen, wenn die Finanzierung gesichert ist. Ist dies nicht der Fall, ist dem Verwalter keine Pflichtverletzung zum Vorwurf zu machen.^[2]

Praxis-Beispiel

Beiträge zur Sonderumlage werden nicht gezahlt

Die Wohnungseigentümer beschließen eine Fassadensanierung mit Aufbringung eines Wärmedämmverbundsystems. Da die Maßnahme sehr kostenintensiv ist und die Mittel der Erhaltungsrücklage nicht ausreichen, beschließen die Wohnungseigentümer eine ergänzende Finanzierung durch Erhebung einer Sonderumlage. Zum Fälligkeitszeitpunkt hat nicht einmal die Hälfte der Wohnungseigentümer ihre Beiträge gezahlt.

Der Verwalter kommt nicht in Verzug mit der Beschlussdurchführung, weil die Finanzierung nicht gesichert ist.^[3] Freilich muss er hinsichtlich der Beitreibung der rückständigen Beiträge zur Sonderumlage aktiv werden und notfalls namens der Gemeinschaft gerichtlich gegen die Hausgeldschuldner vorgehen, wenn er die entsprechende Befugnis zum Führen von Aktivverfahren hat. Bleibt er hinsichtlich der Beitragsrückstände untätig, kann ihm wiederum ein Verschuldensvorwurf gemacht werden.

Erteilung von Weisungen

Die Wohnungseigentümer können dem Verwalter grundsätzlich auch Weisungen bezüglich der Durchführung von Beschlüssen erteilen. Praxisrelevant ist hier insbesondere der Fall, dass ein besonderes Anfechtungsrisiko besteht, weil ein Wohnungseigentümer für den Fall einer positiven Beschlussfassung bereits angekündigt hat, Anfechtungsklage zu erheben. Hier können die Wohnungseigentümer den Verwalter anweisen, den Beschluss erst dann auszuführen, wenn dieser bestandskräftig geworden ist.

[1] BGH, Urteil v. 16.12.2022, V ZR 263/21, ZMR 2023, 384.

[2] LG Hamburg, Beschluss v. 15.2.2018, 318 S 76/16, ZMR 2018, 623.

[3] LG Hamburg, Beschluss v. 15.2.2018, 318 S 76/16, ZMR 2018, 623.