Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters (ZertVerwV) / 3.6 Einsichtsgewährung in die Verwaltungsunterlagen

3.6.1 Einsichtsberechtigte

Jeder Wohnungseigentümer hat gemäß § 18 Abs. 4 WEG ein Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen,^[1] das der Verwalter zu gewähren hat. Dies gilt auch für ausgeschiedene Wohnungseigentümer und schließt das Recht auf Duldung des Kopierens ein.^[2]

Trifft den Vorverwalter aus dem Verwaltervertrag noch die Pflicht, die Jahresabrechnung erstellen zu müssen, hat er ein Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen (siehe Kap. B.II.8.5.5.4). Dieses umfasst auch die für die Abrechnung erforderlichen Unterlagen und Belege, die im Zeitpunkt des Ausscheidens aus dem Verwalteramt noch nicht vorlagen, sondern erst später dem neuen Verwalter zur Verfügung stehen, wie z. B. die auf einen Dienstleister übertragene Heizkostenabrechnung.^[3]

Einsichtsberechtigt sind auch der Insolvenzverwalter, der Zwangsverwalter und der Testamentsvollstrecker.

Einsichtnahme durch Dritte

Von dem Recht des Wohnungseigentümers, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu nehmen, ist auch gedeckt, sich der Unterstützung und Hilfe eines weiteren Eigentümers aus der Gemeinschaft und/oder eines Rechtsanwalts zu bedienen.^[4] Der Anspruch auf Einsichtsgewährung umfasst auch die Möglichkeit, weitere Personen zur Vornahme der Einsicht hinzuziehen zu dürfen.^[5]

Will ein Wohnungseigentümer durch einen Dritten Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen, muss er ein nachvollziehbares und berechtigtes Interesse haben, diesen mit der Wahrnehmung seiner eigenen Rechte zu betrauen, anstatt die begehrte Einsichtnahme selbst vorzunehmen.^[6] Das berechtigte Interesse an der Einsichtnahme ist nachvollziehbar darzulegen. Ein solches kann grundsätzlich mit der fehlenden Sachkunde eines Wohnungseigentümers begründet werden oder aber auch durch die Stellung des Bevollmächtigten als Vertrauter und insbesondere als Mieter des Wohnungseigentümers begründet sein. Als insoweit zu Ermächtigende können

• Rechtsanwälte,^[7]
• Vertraute^[8] oder
• Mieter^[9]

in Betracht kommen. Gegen Kostenerstattung kann der Einsichtsberechtigte das Fertigen von Kopien verlangen.^[10] Ihm ist es jedenfalls nicht zuzumuten, handschriftliche Notizen ggf. von einer Vielzahl von Verwaltungsunterlagen fertigen zu müssen, weshalb ein entsprechendes Begehren in der Regel nicht rechtsmissbräuchlich ist.^[11]

[1] BGH, Urteil v. 11.2.2011, V ZR 66/10, NJW 2011, 1137.

[2] KG Berlin, Beschluss v. 31.1.2000, 24 W 601/99, ZMR 2000, 401.

[3] BGH, Urteil v. 16.2.2018, V ZR 89/17, NJW 2018, 1969.

[4] LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 20.6.2016, 2-13 S 13/14, ZMR 2016, 982.

[5] LG Hamburg, Urteil v. 5.10.2011, 318 S 7/11, ZMR 2012, 292.

[6] LG Saarbrücken, Urteil v. 26.4.2019, 5 S 31/18, ZMR 2019, 798.

[7] AG Köln, Urteil v. 30.7.2018, 202 C 38/18, ZMR 2019, 1016.

[8] LG Saarbrücken, Urteil v. 26.4.2019, 5 S 31/18, ZMR 2019, 798.

[9] LG Hamburg, Urteil v. 15.1.2020, 318 S 59/19, ZWE 2020, 288.

[10] BGH, Urteil v. 11.2.2011, V ZR 66/10, NJW 2011, 1137.

[11] OLG München, Beschluss v. 9.3.2007, 32 Wx 177/06, ZMR 2007, 720.

3.6.2 Umfang

Das Einsichtsrecht des Wohnungseigentümers ist umfassend und schließt insbesondere auch die Einzelabrechnungen der übrigen Wohnungseigentümer ein.^[1] Sie sind auch berechtigt, wiederholt Einsicht in die Unterlagen zu nehmen.^[2] Grenzen setzt lediglich das Missbrauchs- und Schikaneverbot. Ob diese Grenzen überschritten sind, richtet sich maßgeblich nach den Umständen des konkreten Einzelfalls. Zu beachten ist jedenfalls der bereits erwähnte Grundsatz, dass der Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nicht auf eine nur einmalige Einsichtnahme beschränkt ist.^[3]

Praxis-Beispiel

Verschobene Beschlussfassung

Der Verwalter hatte zur Wohnungseigentümerversammlung im Mai geladen. Einer der Wohnungseigentümer begehrte daraufhin Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, die ihm gewährt wurde. Tatsächlich wurde in der Mai-Versammlung die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeiträge auf Grundlage der Jahresabrechnung nicht beschlossen und der Verwalter berief eine weitere Versammlung im Oktober ein, in der sie genehmigt werden sollten. Im Vorfeld dieser Versammlung begehrte der Wohnungseigentümer nochmals Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, die ihm nunmehr verwehrt wurde.

Die Verweigerung der Unterlageneinsicht erfolgte zu Unrecht. Insbesondere liegt kein rechtsmissbräuchliches oder schikanöses Einsichtsbegehren vor, da sich die Verhältnisse in der Zwischenzeit geändert haben konnten.^[4] Selbst wenn ein Wohnungseigentümer in der Vergangenheit mehrfach Einsicht in die Verwaltungsunterlagen genommen hat, ist dadurch nicht belegt, dass seinem Informationsbedürfnis bereits vollständig entsprochen worden ist.^[5]

Die Grenzen zum Rechtsmissbrauch bzw. der Schikane werden dann überschritten sein, wenn ein Wohnungseigentümer mehrfach und grundlos Einsicht in dieselben Unterlagen begehrt. Das Ersuchen des Wohnungseigentümers muss sich im Übrigen auf vorhandene und hinreichend genau bezeichnete Unterlagen beziehen, die ohne nennenswerten Vorbereitungsaufwand und ohne Störungen des Betriebsablaufs der Verwaltung eingesehen und ggf. ...