Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters (ZertVerwV) / 3.6.3 Datenschutz

Zum Thema Datenschutz wurde entschieden,^[1] dass der Verwalter – ohne dass ein Verstoß gegen die DSGVO vorliege – eine Saldenliste an sämtliche Eigentümer versenden darf, in welcher zahlungssäumige Eigentümer namentlich benannt und die Hausgeldrückstände aufgelistet werden. Die namentliche Nennung der Hausgeldschuldner durch den Verwalter dürfe in Erfüllung einer rechtlichen Verpflichtung erfolgen – und das in der Regel nicht nur mündlich sowie unabhängig davon auch zeitlich vor der anberaumten Eigentümerversammlung. Entschieden ist also, dass kein Verstoß gegen die Datenschutzgrundverordnung vorliegt, wenn der Verwalter ausdrücklich Ross und Reiter bezüglich bestehender Hausgeldrückstände benennt und insoweit eine Saldenliste in Umlauf bringt.

Einsicht in Verwaltungsunterlagen

Was das Recht zur Einsicht in die Verwaltungsunterlagen im Übrigen betrifft, erfüllt sowohl die Gewährung als auch spiegelbildlich die Verpflichtung zur Einsichtsgewährung das Merkmal der Datenverarbeitung. Da eine rechtliche Verpflichtung der GdWE zur Einsichtsgewährung besteht, erlaubt Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO die Einsichtnahme. Allerdings ist stets der Grundsatz der Datenminimierung und der Zweckgebundenheit zu beachten. Insoweit ist vom Verwalter sicherzustellen, dass der Einsichtnehmende keine persönlichen Daten anderer Wohnungseigentümer in Erfahrung bringen kann, wie insbesondere den Familienstand, Geburtsdatum, Angaben über Kinder, Bankverbindungen oder Steuernummern.

Für den Fall der Einsichtnahme durch vom Wohnungseigentümer ermächtigte Dritte ist der Erlaubnistatbestand des Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO erfüllt, da der den Dritten zur Einsicht ermächtigende Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme des Dritten darzulegen hat.

• Das AG Köln^[2] war insoweit streng, als es die Ermächtigung ausdrücklich auf den der gesetzlichen Schweigepflicht unterliegenden Rechtsanwalt und oder Steuerberater beschränkt hat, weil die Unterlageneinsicht wegen persönlicher Daten der übrigen Wohnungseigentümer nicht jeder beliebigen Person bewilligt werden könne.
• Das LG Saarbrücken^[3] hat mit Blick auf die Wahrung des Geheimhaltungsinteresses der übrigen Wohnungseigentümer die Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen durch einen Dritten an die Darlegung eines nachvollziehbaren berechtigten Interesses an einer Einsichtnahme geknüpft, also insbesondere die fehlende Sachkunde des Wohnungseigentümers. Wie bereits ausgeführt, ist dies aber ohnehin auf Grundlage der DSGVO erforderlich.
• Das LG Hamburg^[4] schließlich sieht das Geheimhaltungsinteresse der übrigen Wohnungseigentümer bei einer Einsichtnahme eines Mieters oder auch Vertrauten als Vertreter des Wohnungseigentümers deshalb gewahrt, weil auch der Dritte die Daten mit hinreichender Vertraulichkeit behandeln müsse. Eine nähere Begründung liefert es jedoch nicht, weshalb die Entscheidung auch nicht sehr aufschlussreich ist.

Das LG Berlin^[5] hat bereits im Jahr 2013 – allerdings für den Bereich des Mietrechts, also der Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen der übrigen Mieter durch einen Mieter – entschieden, dass der Vermieter datenschutzrechtlich relevante Daten für die Einsichtnahme abdecken oder unkenntlich machen kann und muss. Dies dürfte auch auf den Bereich des Wohnungseigentums für den Fall der Einsichtnahme durch vom Wohnungseigentümer ermächtigte außenstehende Dritte zu übertragen sein, bei denen es sich nicht zur Berufsverschwiegenheit verpflichtete Personen handelt. Allerdings ist dies endgültig nicht geklärt.

Information über Einsichtnahme

Die Wohnungseigentümer sind über die Einsichtnahme durch einen von einem Wohnungseigentümer ermächtigten Dritten zu informieren, wobei dies vorab und abstrakt generell erfolgen kann. So noch nicht geschehen, kann also den Wohnungseigentümern in Textform mitgeteilt werden, dass grundsätzlich eine Einsicht in die Verwaltungsunterlagen auch durch von einem Eigentümer ermächtigte dritte Personen erfolgen kann, der Wohnungseigentümer hierfür allerdings ein berechtigtes Interesse darzulegen hat.

[1] LG Oldenburg, Urteil v. 22.12.2020, 5 S 50/20, ZMR 2021, 420.

[2] AG Köln, Urteil v. 30.7.2018, 202 C 38/18, ZMR 2019, 1016.

[3] LG Saarbrücken, Urteil v. 26.4.2019, 5 S 31/18, ZMR 2019, 798.

[4] LG Hamburg, Urteil v. 15.1.2020, 318 S 59/19, ZWE 2020, 288.

[5] LG Berlin, Urteil v. 12.7.2013, 65 S 141/12, IMR 2014, 1014.