Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters (ZertVerwV) / 4.2.2 Sondereigentum

Die Notgeschäftsführungsbefugnis des Verwalters ist grundsätzlich auf den Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums beschränkt. Der Verwalter ist jedoch über die in § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG bestimmte Befugnis hinausgehend nach §§ 683 Satz 1, 680 BGB zum Schutz des von ihm verwalteten Vermögens und in Wahrung der Interessen der Wohnungseigentümer berechtigt, die Maßnahmen zu ergreifen, die zur Abwehr eines durch Arbeiten am Gemeinschaftseigentum unmittelbar drohenden Schadens am Sondereigentum notwendig sind.^[1] Hieraus folgt, dass eine Maßnahme zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums nur dann ordnungsgemäß ist, wenn sie so durchgeführt wird, dass soweit möglich Schäden am Sondereigentum vermieden werden.

Eine Notgeschäftsführungsbefugnis wird man aber auch anerkennen müssen, wenn ein Schaden im Sondereigentum eine Gefahr für das Gemeinschaftseigentum birgt, was insbesondere bei einem Wasserrohrbruch der Fall sein kann.^[2] Im Ernst- und dringenden Notfall ist der Verwalter berechtigt, sich in Abwesenheit des Wohnungseigentümers Zugang zur Wohnung zu verschaffen, um Maßnahmen der Schadensbeseitigung durchführen zu können.

Die Maßnahme stellt eine sog. "Geschäftsführung ohne Auftrag" dar und wird von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt, vertreten durch den Verwalter. Hinsichtlich der aufgewendeten Kosten hat die Gemeinschaft einen Ersatzanspruch gegen den betreffenden Wohnungseigentümer.

Feuchtigkeitsschäden

Werden dem Verwalter seitens eines Wohnungseigentümers Feuchtigkeitsschäden im Bereich seines Sondereigentums angezeigt, hat der Verwalter die erforderlichen Maßnahmen zur Gefahrenabwehr zu ergreifen und dabei insbesondere die Ursache der Feuchtigkeitsschäden zu erforschen. Er kann hierzu ein Gutachten für die Gemeinschaft in Auftrag geben. Ergibt dieses, dass Ursache der Feuchtigkeitsschäden ein Nutzungsfehlverhalten des Wohnungseigentümers ist, hat dieser die Kosten des Gutachtens zu tragen.^[3]

[1] BGH, Urteil v. 18.2.2011, V ZR 197/10, ZWE 2011 S. 209.

[2] Skauradszun in MünchKomm/BGB, § 27 WEG Rn. 26; Jennißen/Zschieschack, WEG, § 27 Rn. 48.

[3] AG Waiblingen, Urteil v. 22.2.2016, 20 C 1896/15 WEG, ZWE 2016 S. 267.