Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters (ZertVerwV) / 6 Rechte und Pflichten aus dem Verwaltervertrag

6.1 Pflichten über das WEG hinaus

Die Rechte und Pflichten des Verwalters können im Verwaltervertrag näher ausgestaltet und konkretisiert werden. Insbesondere kann der Verwalter mit dem Verwaltervertrag auch Pflichten übernehmen, die über seinen gesetzlichen Pflichtenkreis hinausgehen.

• Zu denken ist hier in erster Linie an die Verpflichtung zur Übernahme der Verkehrssicherungspflicht.^[1]
• Zur Vermeidung überflüssiger Diskussionen kann sich der Verwalter verpflichten, am Ende seiner Bestellungszeit mit Ablauf zum 31.12. die Jahresabrechnung für das abgelaufene Kalenderjahr zu erstellen.^[2]
• Ein Verwalter, der den Versammlungsvorsitz und die Pflicht zur Erstellung der Versammlungsniederschrift hat, kann sich im Verwaltervertrag auch zur Übersendung der Versammlungsniederschriften verpflichten.

[1] Hügel/Elzer, WEG, § 26 Rn. 303.

[2] BGH, Urteil v. 16.2.2018, V ZR 89/17, ZMR 2018, 523.

6.2 Konkretisierung der gesetzlichen Pflichten

Konkretisierende Regelungen finden sich häufig darüber, zu welchem Zeitpunkt Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht vom Verwalter zu erstellen sind.

6.3 Vergütung

6.3.1 Grundsätze

Die Vergütung des Verwalters ist zentraler Kern üblicher Regelungen im Verwaltervertrag. Zumeist wird zwischen einer Grundvergütung und diversen Sondervergütungstatbeständen differenziert (siehe hierzu vertiefend Kap. B.I.8.3.6). Regelt der Verwaltervertrag eine monatliche Fälligkeit der Grundvergütung, so wird sie nach Ablauf des Monats fällig und der Verwalter kann sich diese am 1. Tag des Folgemonats auszahlen. Fehlt eine entsprechende Regelung, wird die Vergütung gemäß § 614 Satz 1 BGB nach Leistung der Dienste fällig, also erst nach Vorlage der Jahresabrechnung.^[1]

Fehlt es an einer Vergütungsregelung, hat der Verwalter nach § 612 Abs. 2 BGB Anspruch auf ein marktübliches Honorar.^[2]

Teilhaftung der Wohnungseigentümer gem. § 9a Abs. 4 WEG

Die Wohnungseigentümer unterliegen auch hinsichtlich des Honoraranspruchs des Verwalters der auf ihren Miteigentumsanteil beschränkten Außenhaftung nach § 9a Abs. 4 WEG.

[1] OLG Hamm, Beschluss v. 4.3.1993, 15 W 295/92, NJW-RR 1993, 845.

[2] KG Berlin, Beschluss v. 18.2.2004, 24 W 154/03, ZMR 2004, 460.

6.3.2 Aufwendungsersatz

Nach §§ 675, 670 BGB kann der Verwalter einen Aufwendungsersatzanspruch haben, auch wenn der mit der GdWE abgeschlossene Vertrag hierzu schweigt. Der Verwaltervertrag ist ein auf Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag (siehe hierzu Kap. B.I.8.3.3) und es gehört zum gesetzlichen Leitbild dieses Vertrags, dass die Kosten aus der Ausführung solcher Verträge nicht vom Beauftragten, sondern vom Auftraggeber zu tragen sind, in dessen Interesse die Geschäftsbesorgung erfolgt.^[1] Voraussetzung ist ein Handeln im Interesse des Auftraggebers, also der GdWE.^[2]

Der Anwendungsbereich ist indes klein, da der Verwalter nur in den seltensten Fällen eigene Mittel zur Erfüllung der ihm gegenüber der GdWE obliegenden Pflichten einsetzen dürfte. Die ihm persönlich entstehenden Kosten zur Erfüllung dieser Pflichten in Form von Personal- und Materialkosten, der Anmietung seiner Geschäftsräume und seiner Arbeitszeit sind mit der Grundvergütung ohnehin abgegolten.

[1] BGH, Urteil v. 18.2.2011, V ZR 197/10, NZM 2011, 454.

[2] BGH, Urteil v. 18.10.2019, V ZR 188/18, ZMR 2020, 422.

6.4 Nachvertragliche Rechte und Pflichten

Da es sich beim Verwaltervertrag um einen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 675, 662 ff. BGB handelt, treffen den Verwalter unabhängig von den Regelungen im Verwaltervertrag nach Beendigung des Verwalteramts insbesondere Rechenschaftsplichten in Form der Rechnungslegung (§ 666 BGB; siehe Kap. B.I.8.5.5.3) sowie Herausgabepflichten (§ 667 BGB). Wegen Vergütungsansprüchen des abberufenen Verwalters aus dem Verwaltervertrag siehe Kap. B.I.8.6.1.