Rechtsdienstleistungsgesetz (ZertVerwV) / 2 Zulässige Rechtsdienstleistungen des WEG-Verwalters

2.1 Gemeinschaftsbezug

§ 2 Abs. 1 Satz 1 RDG steckt zunächst die Reichweite des Bereichs der Rechtsdienstleistungen ab. Hiernach muss es sich um eine "Rechtsdienstleistung in einer konkreten fremden Angelegenheit" handeln.

Rechtskreis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG fungiert der Verwalter als gesetzlicher Vertreter der GdWE mit Ausnahme des Abschlusses von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen. Mit Blick auf Rechtsdienstleistungen für die GdWE in vorerwähntem Rahmen, ist das RDG bereits deshalb nicht anzuwenden, weil es am Merkmal der Fremdheit fehlt.^[1]

Praxis-Beispiel

Keine fremde Angelegenheit

• Der Verwalter fordert den Werkunternehmer zur Mangelbeseitigung im Rahmen von Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum auf.
• Der Verwalter nimmt die Werkleistung des Unternehmers ab.
• Im Rahmen der Vermietung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Kfz-Stellplätzen fertigt der Verwalter den Mietvertrag.
• Der Verwalter darf auch gegenüber Behörden die Interessen der Gemeinschaft vertreten.

Bezüglich der Beurteilung, ob dem Verwalter eine Rechtsdienstleistung erlaubt oder verboten ist, muss also der Rechtskreis der GdWE überschritten sein.

Auch Rechtskreis der Wohnungseigentümer?

Zunächst ist zu berücksichtigen, dass nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der GdWE obliegt. Soweit u. a. die Verwaltung des gemeinschaftlichen Wohnungseigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, beschließen die Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 1 WEG eine ordnungsmäßige Verwaltung.

Da der Verwalter im Rahmen der Beschlussfassung über Verwaltungsmaßnahmen durchaus verpflichtet ist, die Wohnungseigentümer über rechtliche Konsequenzen aufzuklären und insoweit nicht die GdWE konkret rechtlich berät – sondern eben die Wohnungseigentümer –, liegt es nahe, dass auch diese zu diesem Rechtskreis gehören. Gesichert ist dies aber nicht.

Selbst wenn man aber in diesem Fall von einer "fremden" Angelegenheit ausgehen wollte, wäre der Verwalter nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, durch entsprechende Aufklärung Rechtsdienstleistungen zu erbringen.

Praxis-Beispiel

Erforderliche Aufklärung

• Im Vorfeld einer Beschlussfassung über eine gemeinschaftliche Maßnahme der baulichen Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG hat der Verwalter über die Konsequenzen im Fall des Nichterreichens des doppelt-qualifizierten Quorums nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG zu belehren und insoweit auch für ein geeignetes Abstimmungsverfahren zu sorgen (siehe vertiefend Kap. B.I.6.6.2.1).
• Im Vorfeld der Beschlussfassung über eine Darlehensaufnahme hat der Verwalter die Wohnungseigentümer nicht nur über ihre auf ihren Miteigentumsanteil beschränkte Teilhaftung nach § 9a Abs. 4 WEG hinzuweisen, sondern auch auf ihre darüber hinaus gehende Haftung im Fall der Pfändung der Hausgeldansprüche seitens des Darlehensgebers (siehe vertiefend Kap. C.II.1.3.4.5).

Regresspflicht bei falscher Beurteilung/Beratung

Im Übrigen muss der Verwalter die Wohnungseigentümer im Rahmen der Beschlussfassung über konkrete Verwaltungsmaßnahmen auf ein bestehendes Anfechtungsrisiko hinweisen. Verstößt er gegen diese Pflicht, handelt er i. S. v. § 280 Abs. 1 BGB pflichtwidrig, wobei dem Verwalter im Hinblick auf die von ihm zu erteilenden rechtlichen Hinweise ein Beurteilungsspielraum eingeräumt ist. Lediglich dann, wenn seine Einschätzung offensichtlich falsch ist, kann es ihm zum Vorwurf gereichen, wenn der Beschluss in einem späteren Anfechtungsverfahren keinen Bestand hat. Der GdWE wäre er dann bezüglich der ihr auferlegten Verfahrenskosten regresspflichtig.^[2]

Im Zweifel Weisung einholen

Hat der Verwalter Zweifel an der Ordnungsmäßigkeit eines Beschlusses, für den sich die Mehrheit der abgegebenen Stimmen ausspricht, kann er, statt das Zustandekommen des Beschlusses zu verkünden, eine Weisung der Wohnungseigentümer im Wege eines Geschäftsordnungsbeschlusses einholen.^[3]

Gerichtlicher Bereich

Weiter ist der Anwendungsbereich nach § 1 Abs. 1 RDG beschränkt auf die außergerichtliche Rechtsdienstleistung. Die Zulässigkeit gerichtlicher Vertretung der GdWE im hier insbesondere zivilprozessual relevanten Bereich, richtet sich nach § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO. Ausgehend hiervon, hat der BGH bereits bezüglich des durch das RDG abgelösten Rechtsberatungsgesetzes entschieden, dass der Verwalter auch das Verfahren selbst führen kann, ohne dass dies einen Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz darstellt.^[4]

[1] BT-Drs. 16/3655 S. 56; Henssler/Prütting/Overkamp/Overkamp RDG § 8 Rn. 6; BeckOK-RDG/Müller RDG § 8 Rn. 3; Schmidt, Grenzen zulässiger Rechtsdienstleistungen durch den WEG-Verwalter, 248 ff.; Dötsch ZWE 2015, 79 (81).

[2] BGH, Urteil v. 29.5.2020, V ZR 141/19, NZM 2020, 801.

[3] BGH, Urteil v. 29.5.2020, V ZR 141/19, NZM 2020, 801.

[4] BGH, Beschluss v. 6.5.1993, V ZB 9/92, NJW 1993, 1924.

2.2 Individualbezug

Grenzen setzt das RDG dem Verwalter dann, wenn er über den Bereich der Gemeinschaftsbelange hinaus den Wohnungseigentümern oder deren Mietern rechtsdienstlei...