Zusammenfassung
1 Überblick
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist im Rahmen des Verbandsrechts keiner bekannten Rechtsform eindeutig zuzuordnen. Sie ist nach h. M. ein Verband "eigener Art". Die Frage, ob es dennoch möglich ist, Bestimmungen des Körperschafts- oder des Personengesellschaftsrechts auf die GdWE anzuwenden, kann also nur im Einzelfall beantwortet werden.
2 Rechtsform
2.1 Einzelheiten
Zur GdWE und ihrer Rechtsform können allerdings bestimmte, allgemeingültige Aussagen jenseits einer Einordnung getroffen werden.
Allgemeingültige Aussagen zur Rechtsform der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
- Die GdWE ist Grundrechtsträgerin.
- Die GdWE ist von den Wohnungseigentümern und wohl auch der GdWE am Miteigentum zu unterscheiden. Dies folgt u. a. aus § 9a Abs. 3 WEG und aus § 11 WEG, der die GdWE am Miteigentum behandelt.
Der Zweck der GdWE besteht nach § 18 Abs. 1 WEG darin, das gemeinschaftliche Eigentum zu verwalten. Dazu hat sie sich u. a.
- um die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu kümmern,
- schuld- und sachenrechtlich gegen Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums vorzugehen,
- die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer auszuüben, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und die entsprechenden Pflichten wahrzunehmen,
- die auf das gemeinschaftliche Eigentum bezogenen Verträge mit Dritten zu schließen, beispielsweise mit der Verwaltung,
- und das Gemeinschaftsvermögen zu halten.
Die Wohnungseigentümer haben keine Möglichkeit, einen weiteren Zweck zu vereinbaren und/oder die Zwecke zu erweitern. Es besteht auch grundsätzlich keine Möglichkeit, die Aufgaben der GdWE auf eine andere Stelle zu verlagern.
2.2 Rechtsfähigkeit
Die GdWE ist grundsätzlich in sämtlichen Bereichen rechtsfähig. Ein Beispiel hierfür sind das Erb- und das Grundbuchrecht. Soweit die GdWE Rechte erwirbt und/oder Pflichten eingeht, ist sie selbst berechtigt und verpflichtet, nicht die Wohnungseigentümer. Neben der GdWE können die Wohnungseigentümer aber haften (siehe dazu unten Kap. B.I.3.7).
2.3 Immobiliarvermögen
Die GdWE kann sowohl außerhalb als auch in der von ihr verwalteten Wohnungseigentumsanlage Immobiliarvermögen erwerben. Ferner kann die GdWE Wohnungseigentümerin in einer anderen Wohnungseigentumsanlage werden. Will die GdWE eine Vielzahl von Wohnungseigentumsrechten erwerben, ist das im Einzelfall nicht mehr ordnungsmäßig. Auch der Erwerb von Immobiliareigentum zu Erwerbszwecken ist grundsätzlich nicht ordnungsmäßig. Wird die GdWE durch einen Erwerb Wohnungseigentümerin in der von ihr verwalteten Wohnungseigentumsanlage, ruhen ihre Rechte.
2.4 Verbraucherin
Die GdWE war nach h. M. bis zum 1.12.2020 einem Verbraucher gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit dient. Ob dies weiterhin gilt, ist noch nicht gesichert.
3 Entstehung
Die GdWE entsteht nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Dieser frühe Entstehungszeitpunkt gilt auch im Fall des § 8 WEG. Solange es neben dem Aufteiler keine wenigstens werdenden Wohnungseigentümer (§ 8 Abs. 3 WEG) gibt, kann der Aufteiler daher in Ein-Personen-Universalversammlungen jeden denkbaren Beschluss fassen, z. B. einen Verwalter bestellen. Er vertritt allein die GdWE und bildet allein deren Willen. Ein besonderer Schutz der vom Aufteiler Erwerbenden ist nicht vorgesehen. Die (werdenden) Wohnungseigentümer können aber einen Zweitbeschluss fassen, auf den im Einzelfall ein Anspruch besteht. Ferner sollen die (werdenden) Wohnungseigentümer einen Schutz dadurch erfahren, dass die GdWE als Verbraucherin angesehen wird.
4 Willensbildung der Gemeinschaft
Den Willen der GdWE bilden grundsätzlich die Wohnungseigentümer durch Vereinbarungen oder Beschlüsse.
Etwas Anderes gilt im Anwendungsbereich des § 27 WEG. Danach kann auch der Verwalter zu einer Willensbildung berufen sein. Dies ist der Fall, wenn eine Maßnahme eine untergeordnete Bedeutung hat und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt, oder wenn eine Maßnahme zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist. Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten der Verwaltung außerdem durch eine Vereinbarung oder einen Beschluss einschränken oder erweitern.
5 Auflösung der Gemeinschaft
Die GdWE geht unter, wenn die Sondereigentumsrechte gem. § 4 WEG aufgehoben werden, oder auf Antrag eines Eigentümers, wenn sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in einer Person vereinigen. Mit dem Untergang der GdWE...