Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft (WEMoG) / 2 Stellung des Verwalters

2.1 "Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer"

Gemäß § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unumschränkt durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten. Ausnahme stellen allerdings Grundstückskauf- oder Darlehensverträge dar. Hier besteht eine Vertretungsmacht des Verwalters lediglich dann, wenn diese durch Beschluss der Wohnungseigentümer legitimiert ist. Die Wohnungseigentümer können insoweit Ermächtigungsbeschlüsse für einzelne zu schließende Verträge fassen. Sie können den Verwalter aber auch in bestimmten Grenzen oder umfassend zum Abschluss solcher Verträge ermächtigen – entsprechendes Vertrauen vorausgesetzt.

Die Einschränkung der Vertretungsmacht gilt, wie sich aus dem Wortlaut ergibt, nur für den Abschluss von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen, nicht aber für Erklärungen im Rahmen der Vertragsabwicklung. Auch dingliche Rechtsgeschäfte sind von der Beschränkung nicht erfasst. Hierbei handelt es sich insbesondere um die Einigung i. S. d. § 873 Abs. 1 BGB. Sie enthält beispielsweise die Einigung über eine Eigentumsübertragung oder eine Grundstücksbelastung. Das dingliche Rechtsgeschäft dient regelmäßig der Erfüllung des Grundgeschäfts, also etwa dem Grundstückskaufvertrag. Über diese Einschränkung hinaus ist eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht Dritten gegenüber unwirksam. Die Wohnungseigentümer können also eine Beschränkung der Vertretungsmacht des Verwalters mit Wirkung für das Außenverhältnis weder vereinbaren noch beschließen. Eine entsprechende Vereinbarung wäre unwirksam, ein entsprechender Beschluss nichtig. Zwar können die Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 2 WEG die Befugnisse des Verwalters im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschränken, entsprechende Beschränkungen hätten im Außenverhältnis allerdings keine Auswirkungen.

2.2 Aufgaben

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 sieht das Gesetz keinen konkreten Pflichtenkatalog des Verwalters mehr vor. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG hat er sämtliche Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung zu treffen, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Was im Einzelfall von untergeordneter Bedeutung ist, hängt maßgeblich von der Größe der zu verwaltenden Gemeinschaft ab. Ist die Grenze der untergeordneten Bedeutung überschritten, hat der Verwalter entsprechende Beschlüsse herbeizuführen.

Im Übrigen ist der Verwalter selbstverständlich weiterhin verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen, ihm obliegen weiterhin wesentliche Pflichten, die nach altem Recht in § 27 Abs. 1 WEG a. F. geregelt waren, insbesondere also Lasten- und Kostenbeiträge in Empfang zu nehmen und abzuführen, alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen und eingenommene Gelder zu verwalten. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG verleiht dem Verwalter die Befugnis Maßnahmen der Notgeschäftsführung zur Nachteilsabwendung und zur Fristwahrung zu treffen.

2.3 Stellung gegenüber den Wohnungseigentümern

Seit Inkrafttreten des WEMoG hat der Verwalter gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern weder Rechte noch Pflichten. Der Verwalter fungiert allein als Organ und Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Das WEG verpflichtet den Verwalter in

• § 12 Abs. 1 WEG im Rahmen vereinbarter Veräußerungsbeschränkung, wenn er als Zustimmungsberechtigter fungiert,
• § 24 Abs. 1 WEG zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung,
• § 24 Abs. 6 WEG zur Erstellung der Versammlungsniederschrift, soweit die Wohnungseigentümer nicht ausnahmsweise eine andere Person hierzu bestimmt haben,
• § 24 Abs. 8 WEG zum Führen der Beschluss-Sammlung,
• § 27 Abs. 1 WEG zur Beschlussdurchführung, auch wenn dies nicht ausdrücklich geregelt ist,
• § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG zur Erstellung des Wirtschaftsplans und in Abs. 2 Satz 2 WEG zur Erstellung der Jahresabrechnung,
• § 28 Abs. 4 WEG zur Erstellung des Vermögensberichts.

Das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen regelt § 18 Abs. 4 WEG dergestalt, dass es den einzelnen Wohnungseigentümern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zusteht. Insoweit ist klargestellt, dass der entsprechende Anspruch gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden muss. Dies gilt aber auch für die übrigen vorerwähnten Ansprüche, bei denen das Gesetz den Verwalter unmittelbar verpflichtet. Auch dann, wenn das Gesetz einzelne Pflichten im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bestimmten Organen (wie insbesondere dem Verwalter) zuordnet, handelt es sich stets um Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Insoweit wird lediglich die Organzuständigkeit zur Erfüllung dieser Aufgabe mitgeregelt.^[1]

Daher ist etwa auch die Pflicht, eine Versammlung einzuberufen, in erster Linie eine Pflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. § 24 Abs. 1 WEG weist die Erfüllung dieser Pflicht lediglich im Rahmen der internen Zuständigkeitsverteilung zwischen den Organen dem Verwalter zu. Wird pflichtwidrig kein...