Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft (WEMoG) / 3 Folgen der Rechtsfähigkeit

3.1 Vertragspartnerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer fungiert im gesamten Bereich der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums als Vertragspartnerin von Unternehmen und Dienstleistern bei Bewirtschaftung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.

Praxis-Beispiel

Vertragspartner

• Ist das Dach der Wohnanlage undicht und muss ein Dachdecker beauftragt werden, wird der Auftrag im Namen und auf Rechnung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erteilt. Diese ist Vertragspartnerin des Dachdeckers und nicht die einzelnen Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit.
• Beschäftigt die Eigentümergemeinschaft einen Hausmeister oder eine Reinigungsfirma, ist stets sie Vertragspartnerin des Hausmeisters bzw. der Reinigungsfirma und nicht die Wohnungseigentümer.
• Entsprechendes gilt auch dann, wenn Heizöl vom Lieferanten bezogen werden muss.

Rechte aus entsprechenden Vertragsverhältnissen kann demnach auch nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausüben, wie insbesondere die Geltendmachung von Mängelansprüchen oder die Ausübung von Zurückbehaltungsrechten.

Kommunalabgaben

Im kommunalen Abgabenrecht finden sich in aller Regel Bestimmungen über eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer. Hieran ändern auch die Neuregelungen des WEMoG nichts. Spezialgesetzlich können auch weiterhin Besonderheiten geregelt werden, die eine unmittelbare Betroffenheit der einzelnen Wohnungseigentümer ergeben. Ist nach einer kommunalen Satzung die gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer für Abgaben geregelt, kann einer der Wohnungseigentümer alleine als Schuldner in Anspruch genommen werden.

Allerdings stellt eine von den Wohnungseigentümern als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Grundstücks gesamtschuldnerisch zu tragende Abgabenschuld eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne des § 9a Abs. 2 WEG dar. Wird also einer der Wohnungseigentümer von der Kommune auf Zahlung in Anspruch genommen, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Innenverhältnis verpflichtet, den durch Leistungsbescheid in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer von der Abgabenschuld freizustellen. Erfüllt der Wohnungseigentümer die Abgabenforderung aus eigenen Mitteln, steht ihm gegen die Gemeinschaft ein Erstattungsanspruch zu.^[1]

Im Übrigen handelt die kommunale Behörde auch ermessensfehlerhaft, wenn sie einen Leistungsbescheid, der eine Beitragspflicht sämtlicher Wohnungseigentümer zum Gegenstand hat, nur gegen einen oder einzelne Wohnungseigentümer richtet und nicht an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 14.2.2014, V ZR 100/13, ZWE 2014, 165.

[2] VG Gera, Urteil v. 14.11.2019, 2 K 2248/18, MietRB 2020, 49.

3.2 Verbrauchereigenschaft

In aller Regel handelt es sich bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer um eine Verbraucherin gemäß § 13 BGB. Etwas anderes gilt lediglich dann, wenn eine Gemeinschaft ausschließlich aus Unternehmern besteht. Dann wird auch diese Gemeinschaft als Unternehmerin gemäß § 14 BGB behandelt. Gleiches gilt, wenn die Gemeinschaft überwiegend aus Unternehmern besteht. Sie wird auch dann als Verbraucherin behandelt, wenn ihr auch nur ein einziger Eigentümer als Verbraucher angehört.^[1]

Allerdings kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in bestimmten Fällen in steuerrechtlicher Hinsicht auch Unternehmerin sein. Für die gewerbliche Tätigkeit bedarf es dabei keiner anderen Gesellschaft, wenn das Unternehmen zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört. So liegt es, wenn ein Blockheizkraftwerk (BHKW) vornehmlich der Erzeugung von Wärme für die Wohnungseigentumsanlage dient und der zusätzlich erzeugte Strom ein zwangsläufig entstehendes Nebenprodukt ist.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 25.3.2015, VIII ZR 243/13, ZWE 2015, 322; OLG München, Beschluss v. 25.9.2008, 32 Wx 118/08, ZMR 2009, 137.

[2] BFH, Urteil v. 20.9.2018, IV R 6/16, NZM 2019, 186.

3.3 Kontoinhaberin

Im Zuge der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und der hiermit verbundenen Zuordnung des Gemeinschaftsvermögens zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gem. § 9a Abs. 3 WEG, ist Konteninhaberin grundsätzlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Bei einer Kontoneueröffnung für eine Wohnungseigentümergemeinschaft widerspricht es den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, ein solches als Treuhandkonto mit Inhaberschaft des Verwalters zu eröffnen.^[1] Da sich das Führen von Eigenkonten im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Verwaltungsvermögens und auch des Gemeinschaftseigentums überhaupt verbietet, hat der Verwalter offene Fremdgeldkonten namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu führen. Das Führen eines offenen Treuhandkontos mit dem Verwalter als Kontoinhaber ist nicht zulässig.^[2]

[1] LG Frankfurt (Oder), Urteil v. 14.7.2014, 16 S 46/14, NZM 2015, 309.

[2] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 20.9.2017, 2-13 S 9/15, NZM 2018, 825.

3.4 Grundbuchfähigkeit

Immobilienerwerb

Längst ist anerkannt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähiger Verband Grundeigentum erwerben kann. Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer daher mehrheitlich beschließen, dass die Gemeinschaft eine ...