Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander un ... / 1 Veräußerungsbeschränkungen

1.1 Zustimmungserfordernis

1.1.1 Überblick

Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, sein Wohnungseigentum an jeden beliebigen Dritten zu veräußern. Damit die anderen Wohnungseigentümer eine gewisse Kontrolle haben, wer in ihre Gemeinschaft eintritt – vor allem in kleinen Wohnungseigentumsanlagen wird es hieran ein Interesse geben – kann nach § 12 Abs. 1 WEG als Inhalt des Sondereigentums (§ 5 Abs. 4 Satz 1 WEG) vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Diese Vereinbarung will die Wohnungseigentümer gegen das Eindringen störender und/oder zahlungsunfähiger Personen in ihre Gemeinschaft schützen.^[1] Es handelt sich um eine absolute, gegenüber jedermann wirkende Veräußerungsbeschränkung. Diese ist mit Entstehung der GdWE anzuwenden, also mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG).

[1] BGH, Urteil v. 25.9.2020, V ZR 300/18, NZG 2021, 113 Rn. 23.

1.1.2 Begriff der Veräußerung

Veräußerung i. S. d. § 12 Abs. 1 WEG ist die rechtsgeschäftliche Übertragung eines Wohnungseigentums unter Lebenden im Gegensatz zur Enteignung, zum Eigentumsübergang kraft Gesetzes (Erbfall, Zuschlag in der Zwangsversteigerung) oder zur Erbteilsabtretung und zur Belastung des Wohnungseigentums.

Ob die Veräußerung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt, ist unerheblich, es sei denn, das Zustimmungserfordernis wäre beispielsweise ausdrücklich an einen Verkauf geknüpft.^[1]

Unter § 12 Abs. 1 WEG fällt sowohl das schuldrechtliche Verpflichtungs- als auch das dingliche Rechtsgeschäft, die Auflassung. Erfasst ist das Wohnungseigentum als Ganzes, auch als Bruchteil, nicht aber der isolierte Miteigentumsanteil. Veräußert ein Wohnungseigentümer beispielsweise 1/1.000 MEA an seinen Nachbarn, unterfällt dieses Geschäft nicht § 12 Abs. 1 WEG. Nach § 12 Abs. 3 Satz 2 WEG steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter der rechtsgeschäftlichen gleich.

[1] KG Berlin, Beschluss v. 17.8.2010, 1 W 97/10, ZMR 2011, 399.

1.1.3 Zustimmungserklärung

Die Zustimmungserklärung i. S. v. § 12 Abs. 1 WEG ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung.^[1] Sie kann sowohl vor als auch nach Abschluss des Erwerbsvertrags abgegeben werden. Die Zustimmung ist dem Grundbuchamt dann ohne Vorbehalte und Bedingungen nachzuweisen. Die erteilte Zustimmung ist unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist.^[2]

Beschluss

Nach h. M. enthält § 12 Abs. 1 WEG eine Beschlusskompetenz, die Zustimmung durch Beschluss anstelle der Person zu erteilen, die in der Vereinbarung bestimmt ist. Sieht man es so, kann die Zustimmungserklärung von den Wohnungseigentümern auch beschlossen werden.^[3]

Die Zustimmungserklärung bedarf keiner Form. Um die Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt nachzuweisen, hat der Veräußerer jedoch einen Anspruch darauf, dass die Zustimmung in Form von § 29 GBO erteilt wird.

[1] BGH, Beschluss v. 6.12.2018, V ZB 134/17, ZMR 2019, 612 Rn. 9.

[2] BGH, Beschluss v. 6.12.2018, V ZB 134/17, ZMR 2019, 612 Rn. 16.

[3] So BGH, Beschluss v. 11.10.2012, V ZB 2/12, NJW 2013, 299 Rn. 13; BGH, Urteil v. 20.7.2012, V ZR 241/11, NJW 2012, 3232 Rn. 13.

1.1.4 Zustimmungsberechtigter

Wer die Zustimmung zu erteilen hat, bestimmen die Wohnungseigentümer. Wird die Veräußerung von der Zustimmung des Verwalters abhängig gemacht, wird dieser insoweit lediglich als Organ der GdWE angesprochen.^[1] Dies gilt auch dann, wenn die Gemeinschaftsordnung ausnahmsweise dem Verwalter die Erteilung der Zustimmung eindeutig als eigenes – nur von ihm wahrnehmbares – Recht zuweist.^[2] Eine solche Regelung führt aber dazu, dass die Wohnungseigentümer die Entscheidung über die Zustimmung zur Veräußerung nicht an sich ziehen und selbst treffen können.^[3]

Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums "der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer" bedarf, gilt nichts anderes.^[4]

Unsicherheit

Ist der Verwalter als Organ der GdWE unsicher, ob die Voraussetzungen des § 12 Abs. 2 WEG vorliegen, kann er die Wohnungseigentümer nach § 665 BGB um eine Weisung bitten.^[5]

[1] BGH, Urteil v. 21.7.2023, V ZR 90/22, NJW 2023, 3654 Rn. 7.

[2] BGH, Urteil v. 21.7.2023, V ZR 90/22, NJW 2023, 3654 Rn. 13.

[3] BGH, Urteil v. 21.7.2023, V ZR 90/22, NJW 2023, 3654 Rn. 13.

[4] BGH, Urteil v. 22.3.2024, V ZR 141/23, NJW 2024, 2173 Rn. 12.

[5] BGH, Urteil v. 18.10.2019, V ZR 188/18, NJW-RR 2020, 393 Rn. 15.

1.1.5 Prüfungsverfahren

Der Veräußerer ist im Rahmen des Zustimmungsverfahrens verpflichtet, dem Zustimmenden jede ihm mögliche Information über den Erwerber zu geben oder diesen zu einer Selbstauskunft (Inhalt: Vermögen und Einkommen) zu veranlassen.^[1] Die Erfüllung der Informationspflicht kann zur Vorbedingung für die Zustimmung gemacht werden. Der Zustimmungsberechtigte muss nicht prüfen, ob ein Veräußerer zutreffende Angaben macht.

Hinweise

Die Verwaltung ist dem Kaufinteressenten gegenüber nicht dazu verpflichtet, ungefragt auf anstehende, noch nicht finanzierte Erhaltungsmaßnahmen und eine daraus zu erwartende...