Relevante Versicherungsarten im Immobilienbereich (ZertV ... / 1.3 Versicherungsvertrag

1.3.1 Grundsätze

Der Versicherungsvertrag ist die zentrale Grundlage und regelt die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien. Er verweist auf die einschlägigen Gesetze und vereinbarten Versicherungsbedingungen, was im Versicherungsschein dokumentiert wird. Allgemeingültige Regelungen zu einem Versicherungsvertrag gehen nicht aus dem BGB, sondern aus dem Gesetz über den Versicherungsvertrag (VVG) hervor. Zwar gilt das BGB für alle privatrechtlichen Verträge und damit auch für Versicherungsverträge. Da das VVG aber spezielle Vorschriften zum Versicherungsvertrag enthält, sind diese gegenüber den Vorschriften des BGB vorrangig. Neben dem VVG spielen für einen Versicherungsvertrag auch die AVB (Allgemeine und Besondere Versicherungsbedingungen) und die BBR (Besondere Bedingungen und Risikobeschreibungen) eine große Rolle.

Versicherungsvertragsgesetz (VVG)

§ 1 VVG – Vertragstypische Pflichten

¹Der Versicherer verpflichtet sich mit dem Versicherungsvertrag, ein bestimmtes Risiko des Versicherungsnehmers oder eines Dritten durch eine Leistung abzusichern, die er bei Eintritt des vereinbarten Versicherungsfalles zu erbringen hat. ²Der Versicherungsnehmer ist verpflichtet, an den Versicherer die vereinbarte Zahlung (Prämie) zu leisten.

§ 1 VVG regelt die vertragstypischen Pflichten der Vertragsparteien, die nach Bach^[1] wie folgt zusammenzufassen sind:

• die Bestimmung des Risikos des Versicherungsnehmers (oder eines Dritten),
• die Leistung des Versicherers bei Eintritt eines vereinbarten Versicherungsfalls und
• die Prämie, die der Versicherungsnehmer an den Versicherer zu leisten hat.

Wie bei Verträgen üblich, haben beide Vertragsparteien neben Rechten auch Pflichten aus dem Vertragsverhältnis wahrzunehmen. So ist

• der Versicherungsnehmer u. a. verpflichtet, korrekte Angaben zum Versicherungsgegenstand bei Vertragsbeginn und während des Versicherungszeitraums vorzunehmen, eingetretene Schäden unverzüglich anzuzeigen und die vereinbarte Versicherungsprämie zu leisten.
• Der Versicherer ist hingegen verpflichtet, den vereinbarten Versicherungsschutz zu gewähren und die Versicherungsleistung bei Schadenseintritt in Form von Geldleistung oder Naturalersatz zu erfüllen.

Maßgeblich festgelegt werden die einzelnen Rechte und Pflichten der Parteien eines Versicherungsvertrags in den AVB, den Allgemeinen Versicherungsbedingungen, die der Versicherer bei Vertragsabschluss regelmäßig vorgibt und die in den Versicherungsvertrag eingebunden sind.

[1] Murfeld/Bach, Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, Kap. 8.6, S. 450.

1.3.2 Abschluss des Versicherungsvertrags

Versicherungsnehmerin ist die GdWE, für die der bestellte Verwalter als deren Organ handelt. Im Außenverhältnis wird die GdWE gemäß § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG durch den Verwalter vertreten, dessen Vertretungsmacht (mit Ausnahme von Grundstückskauf- oder Darlehensverträgen) nicht eingeschränkt werden kann. Um sich nicht der Gefahr einer Inregressnahme als Organvertreter durch die GdWE wegen seiner Befugnisse im Innenverhältnis ausgesetzt zu sehen, sollte sich der Verwalter den Abschluss der in § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG genannten Versicherungsverträge durch einen Beschluss "genehmigen" lassen, da es richterrechtlich noch unsicher ist, ob der Verwalter von Gesetzes wegen verpflichtet ist, die in § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG genannten Versicherungen selbstständig abzuschließen.^[1] Für den Abschluss weiterer Versicherungen, die über die in § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG genannten Versicherungsarten hinausgehen, ist stets ein Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich.^[2]

[1] Hügel/Elzer, WEG, § 27 Rn. 41.

[2] Hügel/Elzer, WEG, § 19 Rn. 117, 121 f.

1.3.3 Vereinbarung eines Selbstbehalts

Um hohe Prämien zu vermeiden, ist es mittlerweile üblich, den Versicherungsvertrag mit einem Selbstbehalt abzuschließen. Je höher der vereinbarte Selbsthalt ist, umso geringer ist die Versicherungsprämie. Tritt ein Schaden im Gemeinschaftseigentum auf, wird dieser bis zur Höhe des Selbstbehalts von der Versicherung reguliert und der verbleibende Rest (der Betrag des Selbstbehalts) unter den Wohnungseigentümern gem. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG oder einem hiervon im Vorfeld abweichend vereinbarten oder beschlossenen Verteilerschlüssel gem. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG verteilt.^[1] In der Praxis wird hiervon häufig Gebrauch gemacht und dies ist bei Versicherungsabschluss individuell zu vereinbaren.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 16.9.2022, V ZR 69/21.

[2] VGB 2022 – Wert 1914 "Gleitender Neuwert Plus" A 9.