Rohrverstopfung (Mietrecht)

Zusammenfassung

Begriff

Die Beseitigung einer Rohrverstopfung ist immer Sache des Vermieters. Dies gehört zu seiner Instandhaltungspflicht. Er kann die Beseitigungskosten allerdings von demjenigen, der die Verstopfung schuldhaft verursacht hat, als Schadensersatz ersetzt verlangen.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Beseitigungsverpflichtung ergibt sich aus § 535 BGB.

1 Instandhaltungspflicht

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Dazu gehört auch, dass Rohrverstopfungen unverzüglich beseitigt werden. Dies gilt auch dann, wenn die Verstopfung durch einen Mieter schuldhaft verursacht worden ist. Auch in diesem Fall obliegt die Beseitigung der Verstopfung dem Vermieter; der Vermieter kann die Beseitigungskosten allerdings vom Mieter als Schadensersatz ersetzt verlangen.

Wichtig

Instandsetzungskosten

Lässt sich der Verursacher nicht ermitteln, so muss der Vermieter die Kosten der Schadensbeseitigung tragen. Es handelt sich hierbei nämlich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um Instandsetzungskosten.

Hinweis

Beweispflicht

Wenn Sie einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter durchsetzen wollen, müssen Sie diesen beweisen können. Ihr beauftragter Handwerker kann insoweit ein wichtiger Zeuge sein, der Hinweise auf Fremdverschulden gut dokumentieren sollte.

2 Mietvertragliche Regelungen

Eine Formularklausel, nach der die Mieter eines Hauses anteilig für die Kosten einer Rohrverstopfung haften, wenn der Verursacher nicht ermittelt werden kann, ist unwirksam.^[1]

Eine Regelung durch Individualvereinbarung scheint nicht möglich, weil der Vermieter mit allen Mietern dieselbe Regelung treffen müsste: Hierdurch erhält die Vereinbarung ihren AGB-Charakter.

Praxis-Tipp

Sorgfaltsregeln vereinbaren

Dies ist natürlich individualvertraglich möglich. Wenn Sie z. B. eine alte, anfällige Rohrinstallation haben, die besonders pfleglich behandelt werden sollte, vereinbaren Sie entsprechende Sorgfaltspflichten unter Sondervereinbarungen im Mietvertrag. Das könnte den Nachweis eines Verstoßes erleichtern.

Dass Windeln nicht im WC entsorgt werden dürfen, versteht sich allerdings von selbst.

Die unten stehende Checkliste gilt für kleinere bis mittlere Reparaturmaßnahmen.

Hinweis

Sachverständiger kann hilfreich sein

Sie müssen natürlich immer den Zeitfaktor berücksichtigen: Je dringender die Maßnahme ist (z. B. weil bei verzögerter Reparatur große Schäden drohen), umso weniger Zeit haben Sie für die unten genannte Checkliste. Ggf. ziehen Sie zusätzlich zu einem kompetenten Fachbetrieb noch einen Sachverständigen hinzu zur Feststellung des Umfangs der notwendigen Reparaturmaßnahmen und Sicherung etwaiger Regressansprüche.

Größere Aufträge, die ein spezielles Fachwissen in Bauwesen und Vertragsrecht erfordern, sollten unbedingt einem Fachmann (öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Architekt, Bauingenieur) zur Überwachung übertragen werden.

Checkliste Reparaturmaßnahme allgemein

□	Schadensumfang und Instand­setzungsbedarf festgestellt	am:
□	Hinweise auf Fremdverschulden und den konkreten Verursacher festgestellt? ggf. Information an Mieter mit Aufforderung, Eintrittspflicht zu erklären oder zumindest seine Haftpflichtversicherung zu informieren	Datum:
□	Rücksprache mit dem Eigentümer erfolgt	Datum:
□	Finanzierung der Instandsetzungsmaßnahme klären
□	Ausschreibung erfolgt	am:
□	Angebotsabgabe
□	Firma	am:
□	Firma	am:
□	Firma	am:
□	Angebotsprüfung durch Architekt/Verwalter/Eigentümer
□	Information an die Mieter mit Schreiben	vom:
□	Vorbereitende Maßnahmen für die Baumaßnahme
□	Überwachung der Arbeiten:
□	Bereitstellung der Geldmittel erfolgt	am:
□	Abnahme der Arbeiten	am:
□	Rechnungsprüfung erfolgt
□	Zahlung der Rechnung	am:

[1] OLG Hamm, RE v. 19.5.1982, 4 REMiet 10/81.