Rückgabe der Mietsache / 2 Wie?

2.1 Schlüsselrückgabe

Herausgabe i. S. v. §§ 546, 985 BGB meint Besitzübergabe. Dazu gehört die Verschaffung unmittelbaren Besitzes durch Rückgabe aller Wohnungsschlüssel.^[1]

Bei Räumen wird die Räumungspflicht durch Fortschaffen der eingebrachten Sachen des Mieters und Aushändigung aller Schlüssel erfüllt.

Hinweis

Vom Mieter selbst angefertigte Schlüssel

Darunter fallen auch selbst angefertigte Schlüssel des Mieters, wenn der Vermieter dem Mieter diese Kosten ersetzt. Anderenfalls muss der Mieter diese Schlüssel, tunlichst vor Zeugen, unbrauchbar machen.

Die bloße Besitzaufgabe durch den Mieter ist keine Rückgabe, wenn z. B. der Mieter räumt, die Schlüssel aber in der Wohnung liegen lässt.^[2]

Hinweis

Unmittelbarer Besitz des Vermieters ist entscheidend

Wenn der Vermieter aber den unmittelbaren Besitz durch die Entgegennahme der Schlüssel ergreift, z. B. wenn er die Schlüssel aus dem Briefkasten nimmt und die Wohnung aufsperrt, ist von einer Rückgabe auszugehen.^[3]

Gibt der Mieter nicht alle Schlüssel zurück, enthält er dem Vermieter die Mieträume vor und gibt sie nicht vollständig zurück.^[4]

Wichtig

Keine Rückgabe

Keine ordnungsgemäße Rückgabe liegt vor, wenn die Schlüssel lediglich an eine im Haus wohnende Mietpartei abgegeben werden oder wenn der Mieter auszieht und die Schlüssel in der Wohnung zurücklässt, sodass der Vermieter sie dort findet.^[5]

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, zur Entlastung des Mieters die Schlösser auszutauschen.^[6] Fraglich ist, ob sich dieses, zu einem Geschäftsraummietverhältnis ergangene Urteil, auch auf Wohnraummietverhältnisse anwenden lässt.

Anderer Ansicht ist das OLG Hamburg. Danach hängt die Erfüllung der Rückgabepflicht, wenn der Mieter nicht sämtliche Schlüssel zurückgibt, davon ab, ob und wie lange der Vermieter dadurch an der Inbesitznahme der Räume und an einer uneingeschränkten Verfügung über diese gehindert ist. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter einen Teil der Schlüssel übersandt und erklärt, über weitere Schlüssel nicht mehr zu verfügen. Hierin sieht das Gericht einen Besitzaufgabewillen des Mieters. Der Vermieter war daher nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, die Türschlösser auf Kosten des Mieters auszuwechseln, da er hierdurch das Hindernis für eine uneingeschränkte Inbesitznahme des Mietobjekts beseitigen konnte. Verwendungsersatzansprüche stehen dem Vermieter in einem solchen Fall dann nicht mehr zu.^[7]

Achtung

Vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe erforderlich

Erforderlich ist aber immer eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters^[8], wobei der Vermieter hiervon Kenntnis erlangen muss. Anderenfalls hat das Mietverhältnis sein tatsächliches Ende nicht gefunden.

Dass der Vermieter vorübergehend die Möglichkeit erhält, während des (auch nur mittelbaren) Besitzes des Mieters, die Mieträume besichtigen zu lassen, genügt nicht. Ebenso genügt nicht, wenn der Vermieter einen rechtskräftigen Räumungstitel gegen den Mieter in Händen hält, aber noch nicht vollstreckt, obwohl er dies könnte.^[9]

[1] BGH, Urteil v. 22.9.2010, VIII ZR 285/09, GE 2010 S. 1613.

[2] OLG München, Urteil v. 17.5.1985, 21 U 4708/84, ZMR 1985 S. 298.

[3] OLG München, a. a. O..

[4] OLG Düsseldorf, Urteil v. 14.3.1995, 24 U 163/94, NJW-RR 1996 S. 209.

[5] BGH, Urteil v. 19.11.2003, XII ZR 68/00, NZM 2004 S. 98.

[6] OLG Düsseldorf, a. a. O..

[7] OLG Hamburg, Urteil v. 14.8.2003, 4 U 58/01, WuM 2004 S. 471.

[8] BGH, NJW 2001 S. 535.

[9] BGH, Urteil v. 19.11.2003, XII ZR 68/00, NZM 2004 S. 98.

2.2 Zustand der Mietsache bei Rückgabe

Hinweis

Besenreiner Zustand

Die Räume müssen im ursprünglichen Zustand und ordnungsgemäß, d. h. besenrein zurückgegeben werden. Zu mehr als zur Beseitigung von grobem Schmutz und Umzugsresten ist der Mieter mangels anderer Vereinbarungen nicht verpflichtet. Die Rückgabe im ursprünglichen Zustand bedeutet, dass der Mieter

• die eingebrachten Sachen entfernen,
• Einrichtungen beseitigen,
• Schäden beheben und
• Umbauten rückgängig machen muss.

Achtung

Schlechter Zustand der Mieträume und Annahmeverzug

Der nicht vertragsgemäße, insbesondere auch verwahrloste oder schadhafte Zustand der Mieträume berechtigt den Vermieter nicht, die Rücknahme der Mietsache abzulehnen.^[1] Er gerät vielmehr in Annahmeverzug. Der Mieter kann nach Androhung den Besitz aufgeben (§ 303 BGB).

Praxis-Tipp

Vorbehalt im Übergabeprotokoll aufnehmen

Nimmt der Vermieter die Räume in nicht vertragsgemäßem Zustand zurück, verliert er seine Ansprüche nicht; ein entsprechender Vorbehalt (z. B. im Übergabeprotokoll) empfiehlt sich aber, um die Beweislastumkehr (§ 363 BGB) zu vermeiden.

Weigert sich der Vermieter die Räume zurückzunehmen, weil sie nicht in vertragsgemäßem Zustand sind, so liegt keine Vorenthaltung des Mieters vor.^[2] Der Mieter schuldet also in diesem Fall keine Nutzungsentschädigung.

Ob der Mieter zu mehr, insbesondere zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, richtet sich danach, ob eine wirksame vertragliche Vereinbarung besteht.

[1] BGH, Urteil v. 11.5.1988, VIII ZR 96/87, BGHZ 104, S. 285, 289.

[2] OLG Düsseldorf, Urteil v. 28.5...