Sanktionen gegen Eigentümer (WEMoG) / 1 Emissionen

1.1 Grundsätze

Als Mitglied einer Gemeinschaft ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, sich letztlich so zu verhalten, dass keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Dies gilt sowohl hinsichtlich des Zustands seines Sondereigentums wie auch im Hinblick auf sein sonstiges Verhalten innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Der Wohnungseigentümer hat demnach beispielsweise Wasserleitungen vor Frostschäden zu sichern, defekte Wasserleitungen, Abflüsse und Armaturen auszuwechseln, sofern für andere Wohnungseigentümer hierdurch eine Gefahr droht. Des Weiteren ist insbesondere übermäßige Lärmentwicklung durch Musik, Musizieren und Fernsehen zu vermeiden. Problematisch ist u. a. auch das sommerliche Grillen auf dem Balkon oder der Terrasse.^[1]

[1]

S. "Emissionen".

1.2 Sanktionen

Bei Beeinträchtigungen durch einzelne Wohnungseigentümer bestehen zunächst für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsprechende Unterlassungsansprüche nach §§ 1004 BGB, 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Für jeden einzelnen Wohnungseigentümer besteht ein entsprechender Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 BGB in Verbindung mit § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, soweit er durch die Beeinträchtigung konkret in seinem Sondereigentum gestört ist. Dieser Individualanspruch der Wohnungseigentümer kann nicht nach entsprechender Beschlussfassung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden.

Führt das widerrechtliche Handeln eines Wohnungseigentümers zu einem Schaden am Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers oder am Gemeinschaftseigentum, besteht darüber hinaus eine entsprechende Schadensersatzpflicht, sofern der Wohnungseigentümer den Schaden zu vertreten hat.

Im Wege der Zwangsvollstreckung können vertretbare Handlungen, wie z. B. die Entfernung eines übergroßen Reklameschilds, durch Ersatzvornahme vorgenommen werden. Bei unvertretbaren Handlungen, wie etwa belästigende nächtliche Gesangsübungen, kann deren Unterlassung durch die Androhung und Verhängung von Ordnungsgeld erzwungen werden.

Soweit die Voraussetzungen des § 17 WEG gegeben sind, steht der Eigentümergemeinschaft als letztes Mittel gegen störende Miteigentümer die Klage auf Entziehung des Wohnungseigentums zur Verfügung. Voraussetzung ist, dass der Wohnungseigentümer u. a. trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 WEG obliegenden Pflichten verstoßen hat. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass eine Pflichtverletzung i. S. v. § 17 WEG nicht zwingend ein schuldhaftes und subjektiv vorwerfbares Verhalten voraussetzt. Auch ein aufgrund der individuellen Disposition für den Wohnungseigentümer nicht oder nur schwer vermeidbares Verhalten kann zur Folge haben, dass den Wohnungseigentümern eine Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zugemutet werden kann.^[1]

[1] Etwa "Messie"-Syndrom, vgl. LG Hamburg, Urteil v. 6.4.2016, 318 S 50/15. Siehe vertiefend "Entziehung des Wohnungseigentums".